Có nên đợi giá nhà giảm để mua?

Chỉ trong 2-3 năm, giá nhà tăng vọt

Nếu nhìn lại giai đoạn 2021–2025, giá nhà tại Hà Nội gần như không có khái niệm "giảm". Trong khi các thị trường đầu cơ đất nền vùng ven từng chững lại, thì phân khúc chung cư, đặc biệt là khu vực nội đô và cận trung tâm, vẫn tăng mạnh. Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội hiện dao động quanh 60–80 triệu đồng/m², gấp 2–3 lần so với 5 năm trước. Một căn hộ hai phòng ngủ từng có giá khoảng 1,8–2 tỷ đồng, nay đã vượt ngưỡng 3,5–4 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở các dự án có vị trí đẹp, tiện ích hoàn thiện.

Với nhà liền thổ, đất nền hay nhà phố, mặt bằng giá cũng tăng theo quỹ đất ngày càng khan hiếm. Ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, việc tìm nhà dưới 3 tỷ đồng ngày càng khó, đặc biệt với sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và sẵn ở.

Nhiều người kỳ vọng khi các chính thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, dự án trung cấp, giá nhà thương mại sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, tác động này thường chỉ lan tỏa trong dài hạn, bởi nguồn cung mới cần thời gian để hoàn thiện pháp lý, xây dựng, và đến tay người mua thật sự.

Năm 2024 - 2025, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cho vay, cùng với chính sách tín dụng ưu tiên lĩnh vực nhà ở, đã giúp người mua dễ tiếp cận vốn hơn. Tuy vậy, giá nhà lại chưa có dấu hiệu "đi xuống" tương ứng. Nguyên nhân đến từ chi phí đầu vào (đất, vật liệu, nhân công) vẫn neo cao, cộng thêm nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư hiện có xu hướng giữ giá, thay vì giảm sâu, để bảo toàn giá trị thương hiệu và kỳ vọng phục hồi. Thậm chí, nhiều dự án còn ghi nhận mức tăng nhẹ khi nhu cầu ở thật quay trở lại, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ lập gia đình, dân văn phòng hoặc người có nhu cầu "an cư trước, đầu tư sau".

Theo các chuyên gia, giá nhà ở Việt Nam có độ co giãn thấp, tức là ít khi giảm ngay cả khi kinh tế chững lại. Trong 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam hiếm khi ghi nhận chu kỳ giảm giá kéo dài, trừ những giai đoạn đặc biệt (như khủng hoảng 2011–2013), và sau đó giá lại nhanh chóng phục hồi.

Có nên đợi giá nhà giảm mới mua?

Câu trả lời tùy thuộc vào mục đích và khả năng tài chính của mỗi người.

Thứ nhất, nếu mua để ở.

Không nên "canh" giá giảm, bởi trong khi chờ đợi, giá có thể vẫn tăng đều, khiến tổng chi phí mua nhà (bao gồm lãi vay, trượt giá, chi phí thuê nhà tạm) ngày càng lớn. Với người có nhu cầu an cư thực sự, "mua khi sẵn sàng tài chính" vẫn là lựa chọn hợp lý hơn là đợi "đáy", vốn rất khó xác định.

Đặc biệt, khi lãi suất đang ở vùng thấp, việc chốt mua sớm còn giúp người vay tận dụng được ưu đãi lãi suất và chủ động kế hoạch trả nợ dài hạn.

Thứ hai, nếu mua để đầu tư. 

Người mua cần thận trọng hơn, bởi biên độ tăng giá ngắn hạn không còn lớn. Nhà đầu tư nên chọn phân khúc có dòng tiền thực – cho thuê được, tính thanh khoản cao, hoặc sản phẩm còn dư địa phát triển hạ tầng.

Thay vì đợi giá giảm, chiến lược phù hợp là đàm phán chiết khấu hoặc chọn dự án đang có chính sách hỗ trợ vay vốn, ân hạn gốc, chiết khấu thanh toán sớm.

Thứ ba, nếu khả năng tài chính còn hạn chế. 

Thay vì chờ giá nhà hạ, có thể cân nhắc mua căn nhỏ hơn, xa hơn, hoặc tham gia chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình, vốn đang được Nhà nước thúc đẩy mạnh.

Trong giai đoạn giá cao, tư duy linh hoạt và ưu tiên nhu cầu thật sẽ giúp người mua chủ động hơn, thay vì bị động chạy theo biến động thị trường.

Thực tế cho thấy, kỳ vọng "giá nhà giảm sâu" trong ngắn hạn là khó xảy ra, đặc biệt ở đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi quỹ đất hạn chế, chi phí đầu tư ngày càng cao và nhu cầu an cư vẫn rất mạnh.

Thị trường có thể điều chỉnh cục bộ, nhưng xu hướng dài hạn vẫn là ổn định và tăng nhẹ theo giá trị hạ tầng – tiện ích – đô thị hóa.

Vì vậy, thay vì chờ đợi, người mua nên tập trung vào chuẩn bị tài chính, lựa chọn đúng phân khúc, đúng thời điểm và đúng sản phẩm, bởi thị trường bất động sản không bao giờ "đứng yên" để chờ ai.

Đức Anh