Cổ phiếu Phát Đạt, Đất Xanh 'trắng bên bán', nhóm BĐS tăng 'bốc đầu' chỉ trong ít ngày, niềm tin đang đặt vào đâu?

Ngày từ đầu phiên chiều ngày 20/8, thị trường đã bất ngờ "tăng bốc" hơn 10 điểm nhờ sự dẫn dắt của nhóm ngành bất động sản. Một vài cổ phiếu vốn hóa lớn trong nhóm này như PDR hay DXG đã tăng trần 7%, trắng bên bán. Kém ấn tượng hơn một chút nhưng một loạt cái tên quen mặt như NVL, VHM, DIG, CEO, KDH, HDG... cũng tăng mạnh. 

Cần biết, trong năm 2024 ngành bất động sản vẫn đang gặp nhiều khó khăn và nhiều cổ phiếu nhóm này đã triết khấu sâu do bối cảnh chung của ngành. Việc tăng trở lại trong thời gian gần đây cũng có thể đến từ việc nhiều mã đã giảm mạnh về gần đáy. 

Theo tính toán của SSI Research, ngành Bất động sản ghi nhận phục hồi về doanh thu khá tốt, với mức tăng 78% so với quý trước, chỉ thấp hơn 9% so với mức đỉnh vào quý 2/2023. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng ngành Bất động sản giảm 7,1% so với cùng kỳ chủ yếu do khoản lỗ 3.400 tỷ đồng của Vingroup chủ yếu liên quan đến mảng xe điện.

Nếu không tính Vingroup, lợi nhuận của ngành đạt mức tăng 17,6% so với cùng kỳ và đạt mức cao nhất kể từ quý 4/2022. Tuy nhiên, nếu loại trừ các khoản thu nhập tài chính và thu nhập khác, lợi nhuận của ngành giảm 16% so với cùng kỳ. Một số cái tên quen mặt như Novaland, Phát Đạt, Nam Long,... đều có lãi nhờ hoạt động tài chính. 

Trong một báo cáo giữa tháng 7 của Chứng khoán KB (KBSV), đơn vị này cho rằng sau năm 2023 và 2 tháng đầu năm 2024 trầm lắng bởi Tết, kể từ tháng 3/2024,thị trường đã sôi động hơn với nhiều dự án được khởi công, giới thiệu và mở bán. 

KBSV quan sát thấy, một số dự án được giới thiệu ra thị trường trong tháng 4 và tháng 5 đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt có thể kể đến như: LumiHà Nội của CapitaLand (mở bán ~2,000 căn – tỷ lệ hấp thụ 100%); dự án The Canopy – TC2 của Vinhomes và GIC Singapore (mở bán ~390 căn – tỷ lệ hấp thụ 90%); The Zurich 3 của CapitaLand (mở bán ~2,000 căn – tỷ lệ hấp thụ 100%);dự án The Canopy – TC2 của Vinhomes và Mitsubishi (mở bán ~425 căn – tỷ lệhấp thụ 95%) và Eaton Park của Gamuda Land (mở bán ~840 căn – tỷ lệ hấp thụ 70%). 

KBSV cho biết các dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do nguồn cung mới khan hiếm, các dự án mở bán có vị trí thuận lợi, đến từ các CĐT uy tín. Thứ hai các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và chiết khấu cao. Kết quả bán hàng tích cực cho thấy niềm tin thị trường có dấu hiệu cải thiện tích cực hơn.

Theo như quan sát của CTCK này, lãi suất huy động ở một số ngân hàng đã tăng 10-30bps so với vùng đáy ở các kỳ hạn ngắn 1-12 tháng. KBSV cho rằng lãi suất cho vay trong thời gian tới khó có thể giảm thêm và có thể tăng nhẹ trong nửa cuối năm 2024, tuy nhiên, sẽ không tác động đáng kể đến nhu cầu vay mua nhà. 

Nguyên nhân đầu tiên là lãi suất cho vay hiện tại vẫn thấp hơn so với giai đoạn 2021-2022. Thứ hai là NHNN vẫn giữ chủ trương duy trì mặt bằng lãi suất cho vay thấp để hỗ trợ nền kinh tế.

KBSV nhận định rằng hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản hồi phục vào nửa cuối năm.  Niềm tin thị trường cải thiện cùng với lãi suất cho vay kỳ vọng duy trì ở mức thấp tạo động lực cho các chủ đầu tư tiến hành mở bán các dự án trong các quý tới.\

Các doanh nghiệp niêm yết trong danh mục theo dõi đều có kế hoạch mở bán dự án mới hoặc tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ tập trung vào nửa cuối năm 2024 như Wonder Park và Cổ Loa (Vinhomes), Clarita và Emeria (Khang Điền), Gem Sky World và Gem Riverside (Đất Xanh), Akari City, Mizuki Park, Southgate và Central Lake (Nam Long). 

Nhiều công ty đặt kế hoạch doanh số bán hàng tương đối cao cho năm 2024. Tuy nhiên, ước tính của KBSV thận trọng hơn do nhận định rằng bên cạnh phân khúc chung cư sẽ có sự hồi phục rõ rệt, các phân khúc còn lại cần thêm thời gian để phục hồi.

KBSV cho rằng, trong bối cảnh huy động vốn tín dụng và trái phiếu gặp nhiều khó khăn, các DN BĐS đẩy mạnh huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu để tái cơ cấu các khoản nợ vay và bổ sung vốn để phát triển các dự án.

Mặt khác, hành lang pháp lý được hoàn thiện kỳ vọng đảm bảo tăng trưởng của ngành trong trung và dài hạn. Tại kỳ họp thứ 6 và kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Tuy nhiên, Chính phủ đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép 3 Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. KBSV nhận định, việc dời thời điểm có hiệu lực của Luật sớm hơn đã cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường BĐS, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

"Ba bộ luật mới có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của CĐT, giúp cải thiện nguồn cung. Chúng tôi cho rằng đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt; tuy nhiên cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn", báo cáo cũng nêu rõ.

Tựu chung lại, KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện cũng như nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Trọng Hiếu