'Cơn lốc' tăng giá khiến nhà vừa túi tiền tại TP.HCM 'hụt' nguồn cung

Nguồn cung căn hộ giá 35-40 triệu đồng/m2 "hụt hơi" trước làn sóng tăng giá

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nhấn mạnh, mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính.

Dữ liệu từ CBRE chỉ ra, giá sơ cấp căn hộ TP.HCM (cũ) đã đạt mức trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án mới chào bán đều ở ngưỡng giá từ 110-140 triệu đồng/m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng.

Trong khi đó, tại TP.HCM (mở rộng), cụ thể là Bình Dương (cũ), nguồn cung căn hộ có giá từ 35-40 triệu đồng/m2 cũng đang dần thu hẹp. Những tưởng sau sáp nhập, TP.HCM (mới) sẽ dồi dào nguồn cung nhà ở giá vừa tầm nhờ được bổ sung từ các dự án căn hộ tại Bình Dương, song thực tế đang diễn biến trái chiều. Chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng, tài chính... tăng đã trực tiếp đẩy giá nhà lên cao. Chưa kể, quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi bảng giá đất là những yếu tố then chốt tác động đến mặt bằng giá bất động sản.

Trước làn sóng tăng giá BĐS, căn hộ mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 khó hiện diện trong tương lai gần. Nguồn dữ liệu CBRE Việt Nam.

Theo ghi nhận, hiện nguồn cung căn hộ giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM (mới) không còn nhiều và dự đoán sẽ khó hiện diện trong tương lai gần. Đó là lý do, một số dự án ở ngưỡng giá này ra thị trường nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.

Có thể kể đến Liên doanh Nhật Bản gồm Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group đã ra mắt các sản phẩm tháp Orion tại dự án TT AVIO ở khu Đông TP.HCM với mức giá từ 33,6 triệu đồng/m² – vùng giá khó xuất hiện trong thời gian tới. Dự án cũng gây chú ý với chính sách bán hàng độc đáo: "Đàm phán thanh toán – One on One", cho phép mỗi khách hàng được thiết kế lộ trình thanh toán riêng, phù hợp với thu nhập và kế hoạch tài chính cá nhân.

Đặc quyền đàm phán thanh toán này của liên doanh Nhật Bản đã mang đến nhiều ưu đãi đặc biệt cho khách hàng mua các sản phẩm căn hộ tháp Orion với phương thức thanh toán chỉ từ 6 triệu đồng/tháng mà không cần vay ngân hàng. Đối với chính sách này, khách hàng chỉ cần trả 20% giá trị căn hộ trong 9 tháng đầu, sau đó đóng thêm 10% khi ký hợp đồng mua bán, rồi tiếp tục góp từ 6 triệu đồng/tháng cho đến khi nhận nhà. 

Khách hàng cũng có thể chọn vay ngân hàng với chính sách ưu đãi: thanh toán 20% trong 9 tháng, sau đó tạm ngưng thanh toán trong 30 tháng. Đến khi nhận nhà, căn hộ có thể cho thuê ngay, giúp người mua chủ động dòng tiền để trả góp dễ dàng hơn.

Chính sách bán hàng độc đáo là điểm cộng khiến TT AVIO thu hút rất nhiều khách hàng quan tâm

Hay, mới đây, chủ đầu tư OBC Holdings chính thức ra mắt căn hộ mẫu A&K Tower (đường An Phú 16, P.An Phú, TP.HCM). Dự án có quy mô hơn 1.100 căn hộ, giá 35 triệu đồng/m2, đã đầy đủ pháp lý.

Một "tân binh" của thị trường căn hộ TP.HCM (mới) là The Aspira của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn Highrise cũng mới ra mắt thị trường trong tháng 8/2025 với mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 – mức giá còn khá tốt tại thị trường khu vực ở giai đoạn này.

Nếu cách đây 2-3 năm, các dự án căn hộ ở ngưỡng giá từ 35-40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương (cũ) khá dồi dào thì hiện nay dần thu hẹp. "Cơn lốc" tăng giá đã khiến khoảng cách giá ngày càng "nới rộng" với nhu cầu. Việc người mua "ngóng" nguồn cung giá mềm xuất hiện trong giai đoạn sắp tới trở nên khó khăn.

Thực tế, trong suốt một năm qua, giá bất động sản sơ cấp tại TP.HCM và khu lân cận đã lập mặt bằng mới. Theo dữ liệu từ CBRE, giá căn hộ tại TP.HCM (cũ), tăng trung bình 29%/năm do quỹ đất khan hiếm; tại Bình Dương (cũ), giá căn hộ tăng 14%/năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động; Đồng Nai (cũ) tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc. Mức tăng giá này chưa có dấu hiệu dừng lại.

Người mua tranh thủ "chốt sớm"

Nhận ra rằng, giá bất động sản còn tăng, những dự án giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 sẽ ngày càng khan hiếm, người mua đã sẵn sàng "rút hầu bao" với bất động sản. Minh chứng là các dự án ở ngưỡng giá này chào bán ra thị trường đều có tỉ lệ hấp thụ khá tốt. Tâm lý tranh thủ "chốt sớm" trước khi giá có thể lập mặt bằng mới đã kích thích dòng tiền trở lại.

Ghi nhận gần đây cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM (mới) đã chứng kiến tâm lý "tất bật" tìm chốn an cư của người mua nhà. Thực tế, tâm lý tranh thủ vào thị trường sớm đã xuất hiện từ cuối năm 2024 khi các thông tin về bảng giá đất mới, hạ tầng, sáp nhập... liên tục xuất hiện. Đến đầu năm 2025, các thông tin quy hoạch, hạ tầng dần hiện hữu khiến tâm lý của người mua trở nên vững bền trước các quyết định an cư, đầu tư.

Trong đó, nhu cầu sôi động ở nhóm khách hàng trẻ, gia đình trẻ tìm kiếm căn nhà đầu tiên, và nhóm đầu tư nhìn thấy rõ cơ hội dài hạn ở "siêu đô thị" TP.HCM mới với các kế hoạch đầu tư kết nối hạ tầng mạnh mẽ trong tương lai.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho hay, sau sáp nhập, căn hộ tiếp tục giữ phong độ về sức cầu, đặc biệt ở khu vực TP.HCM (mới). Điều này thể hiện, quan điểm mua căn hộ chung cư mất giá vì tăng chậm gần như không còn đúng trong bối cảnh thị trường hiện nay. Nhiều nhà đầu tư "chắc thắng" ở phân khúc này và tranh thủ vào thị trường sớm để tận dụng cơ hội sinh lợi.

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Vietnam phân tích, trong lúc mô hình chính quyền mới ở giai đoạn đầu vận hành, giá bất động sản chưa "bật tăng" quá mạnh, đây là thời điểm người mua có cơ hội khi xác định tham gia thị trường sớm. Với nhu cầu nhà ở còn lớn, các lợi thế về quy hoạch – hạ tầng và chính sách sẽ thúc đẩy mặt bằng giá tiếp tục đi tăng lên trong tương lai. Những khu vực có hạ tầng kết nối tốt sẽ nắm giữ cơ hội tăng giá bền vững.

Nguyễn Vân