Cuộc chơi bất động sản sắp "đổi luật": Tiền sẽ "chảy" về đâu?

Chu kỳ mới, luật chơi mới

Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11%/năm trong 6-12 tháng đầu. Sau thời gian này, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi, khiến mức lãi suất thực trả phổ biến lên 13-15%/năm.

Trong bối cảnh chi phí vay vẫn ở mức cao, câu chuyện của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở khả năng hấp thụ nguồn cung hay sức mua của người dân, mà còn cần được nhìn trong mối quan hệ với tăng trưởng kinh tế và dòng vốn.

Chia sẻ trong talk show “Toàn cảnh bất động sản Việt Nam: Sau cơn sóng, thị trường trở về với giá trị thực?” trên Kênh Tài chính và Kinh doanh hôm 20/8, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết trong giai đoạn hiện tại, môi trường lãi suất đang duy trì ổn định ở mức cao.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần nhìn một bức tranh rộng hơn để đánh giá vị thế và vai trò của thị trường bất động sản trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế và GDP hai con số.

Ông cho biết, qua tính toán sơ bộ từ số liệu của Tổng cục Thống kê, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản lâu nay đóng góp khoảng 10% GDP. Tuy nhiên, con số này chưa tính hết hệ số lan tỏa sang 34-35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Vì vậy, nếu tính cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, quy mô và mức đóng góp của xây dựng và bất động sản tương đối lớn, có thể ở mức khoảng 15-20% GDP.

“Đây rõ ràng là lĩnh vực có đóng góp rất quan trọng cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam, nhất là khi chúng ta muốn duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong thời gian tới”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Thứ hai, ông Lực cho biết thị trường bất động sản góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt liên quan đến nhà ở, từ nhà ở phù hợp với thu nhập, nhà ở xã hội đến nhà ở cho phân khúc trung và cao cấp.

Thứ ba, bất động sản góp phần bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô. Nếu kiểm soát tốt rủi ro của thị trường tài chính và thị trường bất động sản, đây sẽ là hai nền tảng quan trọng giúp kiểm soát và duy trì ổn định kinh tế vĩ mô.

Thứ tư, bất động sản có mức độ lan tỏa lớn sang nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác. Lĩnh vực xây dựng và bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Bất động sản cũng liên quan đến tài chính, vật liệu xây dựng, năng lượng và nhiều lĩnh vực khác.

Vì vậy, chuyên gia cho rằng cần tiếp tục phát huy vai trò của thị trường này, đồng thời kiểm soát tốt các rủi ro.

“Lâu nay, tài chính bất động sản chưa được quan tâm đúng mức. Vì vậy, vẫn tồn tại câu chuyện thiếu vốn, rủi ro sở hữu chéo và đặc biệt là vấn đề phát triển bền vững của thị trường. Tôi mong muốn thời gian tới cần quan tâm hơn đến việc huy động nguồn lực để xây dựng một thị trường tài chính bất động sản lành mạnh hơn”, ông nói.

Dòng tiền tìm giá trị thực

Đồng quan điểm, ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch AFA Group, Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) cho biết khi nói về thị trường bất động sản thì phải gắn với thị trường tài chính. Còn thị trường tài chính phải được nhìn trong bức tranh tổng thể của tăng trưởng kinh tế.

Ông Long cho biết Nghị quyết 168 của Chính phủ tiếp tục giữ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong năm nay và trong 5 năm tới. Khi đó, nhu cầu vốn sẽ rất lớn. Trong khi nguồn vốn luôn có giới hạn thì phải nhìn đến câu chuyện phân bổ vốn. Trong tất cả các thị trường, cần ưu tiên phân bổ vốn cho các dự án hạ tầng, bởi hạ tầng là nền tảng để phát triển kinh tế, phát triển nơi ở và điều kiện sinh sống cho người dân.

Trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản của hệ thống ngân hàng vẫn là một vấn đề, dẫn đến tình trạng lãi suất duy trì ở mức cao. Nhu cầu vốn của nền kinh tế Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Khi phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, lãi suất sẽ trở thành một vấn đề đáng chú ý.

Vì vậy, theo ông Long, nếu nhìn rộng hơn, thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi nếu thị trường vốn, gồm cổ phiếu, trái phiếu và các công cụ chứng khoán mà doanh nghiệp có thể sử dụng để huy động vốn, phát triển mạnh hơn.

“Một thị trường vốn phát triển sẽ là nền tảng tốt để cân bằng lại cấu trúc của thị trường tài chính, từ nguồn vốn đến các tài sản như bất động sản. Qua đó, khoảng cách giữa giá bất động sản, giá nhà ở và thu nhập của người dân có thể từng bước được thu hẹp”, ông nói.

Theo vị chuyên gia, Nghị quyết Trung ương số 21 cũng đưa ra những chính sách nhằm giảm sự lệch pha giữa các phân khúc, trong đó có nhà ở thương mại với mức giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn.

Ông cho rằng xu hướng nhà cho thuê cũng rất đáng chú ý. Người Việt có quan niệm “an cư lạc nghiệp”, thường xác định sống ở Hà Nội thì mua nhà và ổn định tại Hà Nội. Trong khi đó, tại Australia, một người có thể sống 3 năm ở Perth, sau đó 3 năm ở Adelaide, 3 năm ở Sydney và 3 năm ở Melbourne. Trong từng giai đoạn, họ có thể lựa chọn thuê nhà dài hạn thay vì mua nhà.

Nếu Việt Nam cũng xuất hiện sự thay đổi và dịch chuyển tương tự về nhân khẩu học, việc làm, sinh kế và quá trình phát triển kinh tế, thị trường nhà ở cũng sẽ thay đổi theo. Khi đó, cơ cấu các phân khúc bất động sản cũng sẽ thay đổi.

Ông cho biết, gần đây, chúng ta đang thấy sự lên ngôi của những phân khúc có giá trị sử dụng thực, có thể đưa vào ở ngay, đặc biệt là chung cư. Đó cũng là lý do khi nhìn vào thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, chúng ta phải tập trung vào câu chuyện lãi suất.

Mặt bằng lãi suất hiện ổn định nhưng vẫn duy trì ở mức cao do nhu cầu vốn của nền kinh tế lớn, trong khi khả năng huy động vốn của hệ thống ngân hàng còn hạn chế. Nền kinh tế hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Vì vậy, về dài hạn, theo chuyên gia, cần thay đổi cấu trúc và bản chất của thị trường vốn để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, qua đó hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.

“Có thể đúc kết rằng chu kỳ bất động sản sắp tới sẽ hướng đến giá trị thực. Điều này áp dụng cho cả những phân khúc gắn với hoạt động sản xuất, kinh doanh như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại - dịch vụ, cũng như những phân khúc phục vụ nhu cầu ở, sự dịch chuyển và thay đổi về nhân khẩu học, bao gồm cả bất động sản cho thuê dài hạn. Thị trường đang bắt đầu chuyển sang một chu kỳ lấy giá trị thực làm thước đo”, ông Long nhấn mạnh.

Phan Trang