"Cuộc đua" của các siêu đô: Sự thành bại phụ thuộc vào chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10 - 20 năm tới

Cuộc đua chạy theo siêu đô thị

Thời gian gần đây, hàng loạt khu đại đô thị đang được các “ông lớn” bất động sản triển khai trên cả nước.

Trong đó, Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng là cái tên được chú ý khi thông qua Vinhomes liên tiếp triển khai loạt siêu đô thị. Cuối năm ngoái, Vingroup đã đồng loạt triển khai dự án khu đô thị Olympic tại Hà Nội có quy mô gần 9.200ha, tổng vốn đầu tư 925.000 tỷ đồng và Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh có tổng diện tích hơn 4.119 ha, tổng mức đầu tư ước tính khoảng 456.639 tỷ đồng.

Trước đó, doanh nghiệp của vị tỷ phú này còn khiến thị trường ngỡ ngàng khi làm khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) có quy mô 2.870ha với tổng mức đầu tư khoảng 10 tỷ USD. Ngoài các dự án trên, hệ sinh thái của ông Vượng còn triển khai loạt siêu dự án khác khắp cả nước như Vinhomes Royal Island (TP Hải Phòng, quy mô hoảng 877 ha); Vinhomes Cam Lâm (Khánh Hòa, gần 10.400 ha); dự án Phước Vĩnh Tây (TPHCM, gần 1.090 ha);...

Ngoài Vingroup, Sun Group cũng là một ông lớn đang phát triển các đại đô thị như: Dự án Sun Mega City rộng 1.690 ha tại Ninh Bình (Hà Nam cũ). Những dự án có diện tích hàng trăm ha như khu đô thị Tây An Tây ở TP.HCM, khu đô thị Hàm Tiến - Mũi Né ở Lâm Đồng, cùng loạt dự án tại Bắc Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh với tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng cho thấy Sun Group đã gia nhập cuộc chơi các siêu đô thị.

Tham gia cuộc đua này còn có một số ‘đại gia bất động sản như T&T Group đang chuẩn bị chào bán khu đô thị T&T Millennia ở phía Tây TP.HCM, khu đô thị quy mô lớn đầu tiên của tập đoàn này và đánh dấu bước mở rộng mạnh mẽ từ mảng tài chính - công nghiệp sang bất động sản đô thị. BRG Group cũng tăng tốc với những dự án quy mô lớn như khu dự á Thành phố thông minh Bắc Hà Nội.

“Bàn cờ” bất động sản đang được định hình lại

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước bước ngoặt, không chỉ là tăng số lượng dự án và quy mô dự án ngày càng lớn, mà là thay đổi cơ bản về cách tạo ra và phân phối giá trị. Thị trường đang thay đổi từ dự án rời rạc sang đại đô thị tích hợp; từ phát triển đơn lẻ sang chuỗi giá trị có thương hiệu; từ cạnh tranh theo giá sang cạnh tranh theo năng lực triển khai, hạ tầng và uy tín.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, cho rằng các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có.

Với thực tế này, ông cho rằng "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản từ nay sẽ hoàn toàn khác biệt, chiến lược đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi lớn so với giai đoạn vừa qua. 

Nhìn ở góc độ khác, ông David Jackson, Tổng giám đốc, Avison Young Việt Nam, cho rằng xu hướng phát triển dự án từ đơn lẻ sang quy mô lớn cho thấy hoạt động thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn. Sự thay đổi cũng đến từ nền tảng quy hoạch và khung pháp lý mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở, thúc đẩy sự hình thành của các đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Việc phát triển các đại dự án yêu cầu chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, năng lực chuyên môn và khả năng quản trị hiệu quả để triển khai dự án.

Các đại đô thị thường tập trung ở vùng ven đô và các tỉnh xung quanh đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM - những nơi có hạ tầng ngày càng kết nối, quỹ đất rộng và chi phí đầu tư hợp lý. Đây cũng là hướng đi phù hợp với mục tiêu quốc gia nhằm nâng tỷ lệ đô thị hóa lên hơn 50% vào năm 2030, đồng thời giúp giảm tải khu trung tâm và tạo cực tăng trưởng mới cho các tỉnh vệ tinh.

Tuy vậy, mô hình này đòi hỏi năng lực tài chính rất lớn, chu kỳ đầu tư dài, pháp lý phức tạp và áp lực vận hành cao, nên chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có chiến lược và năng lực thật. Vì vậy, các đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10 đến 20 năm, thay vì lệ thuộc vào vài năm đầu bán hàng.

Thanh Phong