Đằng sau "mặt bằng giá mới" của thị trường bất động sản không chỉ là câu chuyện cung - cầu

Thị trường bất động sản đang chứng kiến nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá vẫn neo cao. Theo VARS IRE, 6 tháng đầu năm 2026, thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm được đưa ra, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó nguồn cung mới hơn 70.000 sản phẩm. Tuy nhiên, nguồn hàng tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở thương mại giá bình dân gần như vắng bóng.

Quý II/2026, giá sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, đưa mức bình quân 6 tháng lên khoảng 76,5 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, mức giá này lên tới khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2.

Đằng sau mặt bằng giá mới không chỉ là câu chuyện cung - cầu, mà còn là sự thay đổi trong chính cấu trúc chi phí để tạo ra một sản phẩm bất động sản.

Giá bất động sản khó giảm do đâu?

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường hiện rơi vào một nghịch lý cấu trúc. Một mặt, các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý và chi phí vốn đều không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng.

Lãi suất tăng khiến chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn lớn, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá bán để bù đắp chi phí tài chính. Điều này khiến cấu trúc giá thành bị “đóng cứng” ngay từ đầu vào, làm việc giảm giá bán trên thị trường gần như bất khả thi.

Mặt khác, khả năng hấp thụ lại suy yếu khi sức mua của người dân, đặc biệt nhóm mua nhà lần đầu, chịu tác động từ chi phí vay vốn cao. Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái “giá không giảm được nhưng thanh khoản cũng không tăng được”.

Ở góc độ nguồn cung, ông Lưu Tiến, Nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS IRE, cho biết áp lực chi phí cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án đang khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp ngày càng thu hẹp khi nhiều dự án tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng cũng được nâng cấp và định vị ở phân khúc cao cấp.

“Đối với phân khúc nhà ở thương mại bình dân, khả năng quay trở lại thị trường trong điều kiện hiện nay là rất thấp nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu, phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây”, ông Tiến nhận định.

Trong bối cảnh này, ưu tiên của doanh nghiệp không còn là tối đa hóa lợi nhuận mà là duy trì thanh khoản và dòng tiền.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết diễn biến trên thị trường sơ cấp phản ánh khá rõ xu hướng này. Dù giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều tăng, phần lớn dự án mở bán vẫn giữ mặt bằng giá ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, thay vì liên tục tăng mạnh như các giai đoạn trước.

Thay vì tăng giá bán, nhiều chủ đầu tư hiện chủ động ‘gánh’ một phần chi phí gia tăng thay vì cộng toàn bộ vào giá bán. Một loạt chính sách chiết khấu tung ra như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để chia sẻ áp lực chi phí với khách hàng. 

Dòng tiền thôi “đón sóng”, chuyển sang săn giá trị

Nếu chi phí đầu vào góp phần hình thành mặt bằng giá mới, thì giá trị thực của tài sản đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Theo VARS IRE, 6 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Căn hộ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 46%, trở thành phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong 6 tháng đầu năm.

Điều này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì. Theo VARS IRE, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới.

Sức cầu cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung tại khu vực có nguồn cung phù hợp hơn với khả năng chi trả, đặc biệt là vùng ven đô, đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế. Người mua cũng quan tâm hơn tới các sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền như căn hộ, bất động sản cho thuê.

Đáng chú ý, dữ liệu của VARS IRE cho thấy nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Theo VARS IRE, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng đi cùng là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ hơn trước khi quyết định. Dòng tiền đang dịch chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt.

Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục phân hóa. Những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, công nghiệp, du lịch và nhu cầu ở thực vẫn duy trì giá trị, trong khi các sản phẩm đất nền và thấp tầng mang tính đầu cơ dù đã giảm giá đáng kể vẫn gặp khó về thanh khoản.

Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế.

“Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn”, VARS IRE nhận định.

Chỉ số giá của VARS cũng phản ánh sự phân hóa. So với quý I/2019, giá căn hộ Hà Nội đã tăng khoảng 97%, song giảm khoảng 7% so với cuối năm 2025. Tại TP.HCM, giá tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025, trong khi Đà Nẵng tăng khoảng 5%, chủ yếu diễn ra trong quý I và ổn định trong quý II.

Những diễn biến này cho thấy một mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập, nhưng không phải tài sản nào cũng có khả năng duy trì giá trị tương ứng. Thay vì chỉ tìm kiếm sản phẩm có khả năng tăng giá, người mua đang ưu tiên những tài sản có thể ở, cho thuê, khai thác và tích lũy trong dài hạn.

Phan Trang