Đề xuất thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trong đó, Bộ đề xuất quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thuế được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Đồng thời, Luật giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Quy định chi tiết về giá chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ thẩm quyền được giao, tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính đề xuất quy định cụ thể giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất, trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với giao dịch bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu giá kê khai thấp hơn mức quy định, phần giá trị đất vẫn xác định theo bảng giá đất; phần tài sản trên đất được tính theo giá lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp địa phương chưa ban hành, áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng về suất vốn và giá trị công trình.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị tính thuế được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực. Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thay, thời điểm được xác định khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định tiếp tục kế thừa quy định hiện hành quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự (đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung của quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế từ tiền lương, tiền công đối với khoản thù lao nhận được); một số quy định về khai thuế thay, nộp thuế thay đối với bất động sản được đem thế chấp, bảo lãnh hoặc thực hiện theo quyết định của tòa án...

Hoàng Lam (t/h)