Đổ hàng chục tỷ mua đất, xây homestay, nhiều người tan mộng "bỏ phố về rừng"

Tan mộng vì "bỏ về về rừng"

Khoảng 5–7 năm trước, trào lưu "bỏ phố về rừng" hay "bỏ phố về ven đô" từng trở thành xu hướng đầu tư được nhiều người có điều kiện tài chính theo đuổi. Không ít nhà giàu tại Hà Nội mạnh tay chi hàng chục tỷ đồng mua đất rộng vài nghìn m² ở Ba Vì, Sóc Sơn, Hòa Bình hay Thạch Thất để xây dựng homestay, khu nghỉ dưỡng mini.

Giấc mơ chung của trào lưu này là vừa có chốn nghỉ dưỡng cuối tuần cho gia đình, vừa sở hữu bất động sản tạo dòng tiền từ việc cho thuê phòng. Nhưng thực tế diễn ra lại khác xa kỳ vọng: thị trường bất động sản vùng ven chững lại, chi phí vận hành gia tăng, trong khi kinh doanh homestay không còn dễ dàng. Không ít chủ đầu tư phải thừa nhận: tài sản lớn nhưng nguồn thu chẳng đáng bao nhiêu, thậm chí liên tục bù lỗ.

Từ giấc mơ nghỉ dưỡng đến nỗi lo thua lỗ

Trường hợp của chị M. ở Hòa Bình là ví dụ điển hình. Năm 2019, chị cùng chồng bỏ hơn 10 tỷ đồng mua mảnh đất hơn 2.000 m² và xây homestay với kỳ vọng "2 trong 1": vừa làm nơi nghỉ dưỡng, vừa khai thác cho thuê với giá 500.000 – 800.000 đồng/đêm.

Nhưng chỉ sau một năm, dịch Covid-19 bùng phát khiến hoạt động du lịch gần như "đóng băng". Chi phí thuê nhân công trông nom, bảo dưỡng homestay vẫn phải chi đều, trong khi nguồn thu gần như bằng 0. Hậu Covid, du lịch có phục hồi, song tỷ lệ lấp đầy phòng vẫn thấp dù đã tăng cường quảng cáo. Trung bình mỗi tháng, gia đình chị phải bù gần 20 triệu đồng để "nuôi" homestay.

Câu chuyện tương tự diễn ra với anh T. – chủ một khu nghỉ dưỡng gần 3.000 m² tại Thạch Thất (Hà Nội). Anh đầu tư gần 30 tỷ đồng, bao gồm cả chi phí đất và thiết kế cảnh quan. Thời gian đầu, nhờ bạn bè, người thân ủng hộ, homestay thường xuyên kín khách. Nhưng đến năm 2023, lượng khách giảm rõ rệt, buộc anh phải cho thuê lẻ thay vì chỉ nhận khách đoàn như kế hoạch ban đầu.

Với 8 phòng nghỉ, giá trung bình 800.000 đồng/đêm, cuối tuần nếu kín khách anh thu về 10–12 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí nhân sự, quảng cáo, dọn phòng, lợi nhuận ròng chỉ còn vài triệu – thậm chí âm nếu công suất phòng thấp. "Cái may là có khách thì còn đỡ, chứ nhiều tuần để không, homestay vẫn tốn chi phí bảo trì, điện nước, nhân công. Tính cả khấu hao, coi như lỗ đều", anh T. chia sẻ.

Thực tế, phần lớn homestay vùng ven phát triển tự phát, thiếu dịch vụ khác biệt và vận hành chưa chuyên nghiệp. Nhiều cơ sở chỉ dựa vào lợi thế tự nhiên như view núi, bể bơi hay BBQ ngoài trời, nên khó giữ chân khách quay lại. Chất lượng dịch vụ không đồng đều, trong khi chi phí quảng cáo trực tuyến ngày càng cao, cạnh tranh gay gắt. Kết quả là nhiều homestay rơi vào tình trạng "nửa vời": cuối tuần có khách nhưng ngày thường vắng bóng, công suất phòng thấp và dòng tiền bấp bênh.

Khó khăn không chỉ đến từ kinh doanh. Trong 2 năm gần đây, thị trường đất vùng ven gần như bất động. Sau nhiều đợt sốt đất, giá đã neo cao nhưng giao dịch thưa thớt, thanh khoản kém. Những nhà đầu tư kỳ vọng "lấy ngắn nuôi dài" vừa cho thuê homestay, vừa chờ đất tăng giá nay rơi vào thế kẹt vốn kép: dòng tiền âm hàng tháng, trong khi tài sản khó bán.

Một nhà đầu tư địa ốc tiết lộ: "Nhiều chủ homestay rao bán nhưng thanh khoản gần như không có. Người mua ít mặn mà vì thấy rõ rủi ro: kinh doanh không hiệu quả, chi phí vận hành cao." Điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn hàng chục tỷ đồng bị "chôn" trong một tài sản kém sinh lời. Với những trường hợp dùng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư homestay, áp lực trả nợ càng lớn.

Bài học từ đầu tư homestay

Theo các chuyên gia tài chính cá nhân, homestay vùng ven là ví dụ điển hình của tài sản "hai trong một" – vừa kỳ vọng tạo dòng tiền, vừa kỳ vọng tăng giá vốn. Nếu thị trường thuận lợi, nhà đầu tư có thể hưởng lợi kép. Nhưng khi điều kiện xấu đi, rủi ro kép xuất hiện: không có dòng tiền dương và cũng khó thoái vốn.

Trong quản lý tài chính cá nhân, nguyên tắc cơ bản là tài sản đầu tư phải hoặc tạo ra thu nhập ổn định, hoặc có tính thanh khoản cao. Homestay tự phát hiện không đáp ứng được cả hai điều kiện này. Một khi chi phí vận hành vượt doanh thu, tài sản trở thành "khoản nợ ngầm" thay vì công cụ tích lũy.

Đây là bài học rõ ràng cho các nhà đầu tư cá nhân: không nên chạy theo trào lưu, mà cần tính toán kỹ dòng tiền, năng lực vận hành và khả năng thanh khoản trước khi xuống tiền.

Từng là giấc mơ "bỏ phố về quê" đầy hấp dẫn, homestay vùng ven giờ đang phơi bày mặt trái. Từ chỗ được kỳ vọng mang lại trải nghiệm nghỉ dưỡng và thu nhập đều đặn, nhiều homestay đã trở thành gánh nặng tài chính cho chủ sở hữu. Trong bối cảnh bất động sản vùng ven chững lại, câu chuyện này càng cho thấy: mọi khoản đầu tư cần được soi xét dưới lăng kính tài chính cá nhân, thay vì chạy theo phong trào.

Đức Anh