Dòng vốn ngoại "đổ bộ", điều gì đang đưa thị trường bất động sản Việt Nam bước vào cơ hội chưa từng có trong lịch sử?

Dòng vốn toàn cầu nhắm bất động sản giá trị thực

Trong bối cảnh kinh tế - chính trị toàn cầu tiếp tục biến động mạnh, từ xung đột địa chính trị kéo dài, chiến tranh thương mại leo thang đến mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, dòng vốn đầu tư quốc tế đang buộc phải "định tuyến lại". Thay vì phân bổ dàn trải, các dòng tiền lớn ngày càng có xu hướng tìm đến những "nơi trú ẩn" an toàn, đồng thời vẫn đảm bảo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Giữa bức tranh toàn cầu nhiều gam màu xám, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý tại khu vực Đông Nam Á. Trong nhiều năm qua, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn bậc nhất trong các ngành kinh tế.

Giai đoạn trước Covid-19, vốn đăng ký vào lĩnh vực bất động sản dao động khoảng 3–4 tỷ USD mỗi năm. Trong giai đoạn 2020–2021, dù chịu tác động của đại dịch, dòng vốn vẫn duy trì ở mức 2–4 tỷ USD, cho thấy sức hấp dẫn dài hạn của thị trường. Đến năm 2022, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, FDI vào bất động sản phục hồi mạnh, đạt khoảng 4,45 tỷ USD và tiếp tục duy trì quanh mức 4,5–5 tỷ USD trong năm 2023. 

Sang năm 2024, dòng vốn có sự phân hóa rõ nét khi vốn giải ngân FDI khoảng 1,8–2 tỷ USD do đặc thù chu kỳ triển khai dự án, trong khi vốn đăng ký mới và hoạt động M&A vẫn duy trì tích cực. Đáng chú ý, bước sang năm 2025, xu hướng tăng tốc trở lại khi vốn FDI đăng ký vào bất động sản đã đạt khoảng 7 - 8 tỷ USD – mức cao đột biến so với trung bình nhiều năm trước.

Với giá trị vốn hóa ước tính khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP, thị trường bất động sản Việt Nam trở thành "kênh trú ẩn an toàn" và "sinh lời hiệu quả" của các nhà đầu tư quốc tế.

Sự bứt phá này không mang tính ngẫu nhiên. Theo các đánh giá chuyên môn, bất động sản Việt Nam đã chính thức bước vào "radar" rà soát danh mục đầu tư dài hạn của nhiều quỹ đầu tư và tập đoàn đa quốc gia đến từ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cũng như các nhà đầu tư phương Tây.

Hành lang pháp lý từng bước hoàn thiện, hệ thống hạ tầng từ cao tốc đến sân bay quốc tế được đầu tư đồng bộ, cùng với sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu đang tạo ra dư địa tăng trưởng đáng kể cho thị trường.

Đồng thời, sự ổn định vĩ mô trong bối cảnh nhiều nền kinh tế lớn phải đánh đổi giữa tăng trưởng và kiểm soát lạm phát đã trở thành điểm cộng quan trọng, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất toàn cầu duy trì ở mức cao và đồng USD mạnh lên, dòng vốn quốc tế cũng có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản hữu hình nhằm bảo toàn giá trị. Bất động sản, đặc biệt tại các thị trường đang tăng trưởng như Việt Nam, trở thành lựa chọn phù hợp khi vừa có khả năng tích lũy tài sản, vừa tạo dòng tiền ổn định trong trung và dài hạn.

Đô thị biển thành hàng hiếm hút vốn ngoại

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi rõ rệt trong "khẩu vị" đầu tư của khối ngoại. Nếu trước đây dòng vốn chủ yếu tập trung vào các phân khúc truyền thống như bất động sản công nghiệp hay nhà ở thương mại, thì hiện nay dòng vốn tỷ USD ngày càng chọn lọc khắt khe, hướng tới những phân khúc giàu tiềm năng mới.

Trong đó, các mô hình đô thị biển, pháp lý lâu dài, đáp ứng cả nhu cầu an cư và nghỉ dưỡng sinh thái nổi lên như những "đích đến" mới của dòng tiền quốc tế.

Lý do không chỉ nằm ở tiềm năng tăng giá, mà còn đến từ yếu tố khan hiếm của tài nguyên, đặc biệt là quỹ đất ven biển cùng với sự thay đổi trong cấu trúc dân số toàn cầu. Với lợi thế đường bờ biển dài, cảnh quan đa dạng và điều kiện tự nhiên thuận lợi, các đại đô thị ven biển được quy hoạch đồng bộ, tích hợp đầy đủ tiện ích đang dần trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn quốc tế. Đây không chỉ là sản phẩm phục vụ du lịch, mà còn đáp ứng nhu cầu an cư cao cấp và khai thác dài hạn.

Ở góc độ toàn cầu, xu hướng già hóa dân số tại các quốc gia phát triển đang diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu lớn về các sản phẩm bất động sản phục vụ như cầu chăm sóc sức khỏe và an cư sau tuổi lao động. Trong khi đó, Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế như khí hậu, chi phí sinh hoạt hợp lý, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và chất lượng dịch vụ y tế ngày càng được nâng cao. Đây là những yếu tố khiến các đô thị Việt Nam nằm ở vùng biển, có khí hậu mát mẻ và hệ thống hạ tầng chăm sóc sức khỏe vượt trội trở nên "đắt giá" hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Để đón đầu dòng vốn ngoại đang gia tăng, thị trường bất động sản trong nước cũng ghi nhận sự chuyển mình mạnh mẽ từ phía các doanh nghiệp. Các siêu dự án đô thị biển quy mô hàng nghìn hecta, với tổng vốn đầu tư lên tới hàng chục tỷ USD đang được thúc đẩy, với cái tên được chú ý nhất là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, TPHCM.

Có thể nói, trong làn sóng dịch chuyển vốn toàn cầu, bất động sản Việt Nam đang đứng trước một "cửa sổ cơ hội" hiếm có. Vấn đề còn lại không chỉ là thu hút được bao nhiêu vốn, mà là cách thị trường tận dụng dòng vốn đó để tạo ra giá trị bền vững, nâng cao chất lượng phát triển và từng bước khẳng định vị thế trên bản đồ đầu tư quốc tế.

Chính vì vậy, ngày 6/4 tới, Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức Tọa đàm "Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam" nhằm quy tụ các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện doanh nghiệp để cùng phân tích sâu hơn về thực tại thị trường và những cơ hội cho nhà đầu tư quốc tế, trong nước trong giai đoạn tới.

Chương trình được chia thành hai phiên thảo luận, tập trung vào xu hướng dịch chuyển dòng vốn và chiến lược đón đầu làn sóng đầu tư mới, qua đó góp phần làm rõ bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Tú An