Dự báo kịch bản bất ngờ cho bất động sản 2026, thị trường có "sốt nóng"?

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), kết thúc năm 2025, có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã "chuyển mình" toàn diện và đang trong quá trình hồi phục, chuẩn bị tăng tốc cho một chu kỳ mới. Thị trường năm 2025 đã phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô đã dần đi vào ổn định, hành lang pháp lý quan trọng từng bước hoàn thiện và đi vào thực tiễn, đầu tư hạ tầng được thúc đẩy, trong khi nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường ghi nhận những tín hiệu cải thiện rõ nét.

Nếu năm 2025 là năm bản lề tích lũy cho chu kỳ mới thì bước sang năm 2026, DXS – FERI dự báo là thời điểm thị trường "chuyển nhịp", bước vào chu kỳ mới. Các bên chuẩn bị "tăng tốc" với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin tiếp tục được cải thiện, kéo theo nhu cầu tăng theo hướng bền vững và có chọn lọc hơn.

DXS – FERI dự báo, năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục "phục hồi có chọn lọc". Sự thay đổi này không đến từ các cú hích ngắn hạn, mà hình thành sau quá trình tích lũy và tái cấu trúc toàn diện trong giai đoạn 2024–2025. Thị trường vận hành thận trọng hơn, chủ động hơn và dựa nhiều hơn vào các yếu tố nền tảng.

Nguồn cung không còn mở rộng dàn trải, mà tập trung vào các dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế cao. Dòng tiền quay lại thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị sử dụng, khai thác dòng tiền tốt và khả năng thanh khoản cao thay cho những kỳ vọng đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó TGĐ KDTT Dat Xanh Services, Phụ trách DXS-FERI đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư trong chu kỳ mới: cần tạo giá trị thật, sản phẩm thật, pháp lý chuẩn đáp ứng nhu cầu thật, tập trung phát triển bất động sản bám theo hạ tầng và các vùng lõi dân cư; BĐS tại các vùng xa, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích sẽ gặp khó trong việc tiếp cận khách hàng.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng, DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2026 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2025. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: Kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng, kịch bản lý tưởng. 

Kịch bản lý tưởng: Dự báo, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp, khi đó: Nguồn cung tăng 40% – 50%, giá bán tăng 10% – 15%, Lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng. 

Kịch bản kỳ vọng: Ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát, phản ánh sát nhất trạng thái "chuyển nhịp" của năm 2026: Nguồn cung tăng 30% – 40%, Giá bán tăng 5% – 10%, Lãi suất thả nổi trong khoảng 10% – 12%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 50%. 

Kịch bản thách thức: Trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt: Nguồn cung tăng 20% – 30%, Giá bán tăng 2% – 5%, Lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 25% – 35%.

Theo nhận định của tổ chuyên gia, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành BĐS của Chính phủ và NHNN không phát huy tốt như kỳ vọng, nghĩa là chỉ kiểm soát hoạt động BĐS chứ không siết hoạt động BĐS, thì nhiều khả năng thị trường BĐS năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức.

Phương Hoàng