Giới đầu tư bất động sản Hà Nội rẽ dòng Nam tiến

Trong gần một thập kỷ qua, giá nhà tại Hà Nội liên tục leo thang ở hầu hết phân khúc, từ nhà đất, căn hộ cho đến cả những sản phẩm tưởng chừng "hết thời" như nhà tập thể cũ hay căn hộ tái định cư. Nhiều căn hộ 40–50 năm tuổi, đã xuống cấp nghiêm trọng, vẫn được mua bán với mức giá lên tới gần 100 triệu mỗi m2 khu vực nội đô.

Ông Đỗ Việt, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại Hà Nội cho biết, nếu cách đây 5 năm, giá chung cư Hà Nội ở ngưỡng trung bình 30-60 triệu đồng/m2, luôn thấp hơn TPHCM đến 30%. Đặc biệt giai đoạn Covid-19 giá chung cư một lần nữa giảm mạnh bởi khách thuê nước ngoài trả nhà, nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính phải bán tháo.

Tuy nhiên, từ 2023 đến nay, chung cư Hà Nội bỗng tăng nóng. Theo báo cáo thị trường quý III/2025 do Savills Việt Nam công bố, mức giá chào bán sơ cấp trung bình trong quý 3/2025 hiện đã lên tới 101 triệu đồng/m2. Dù giá neo ở mức kỷ lục, Savills dự báo khả năng thị trường hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp.

Trong khi giá nhà tại Hà Nội tăng mạnh thì trong quý 3/2025, giá bá trung bình sơ cấp căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 91 triệu đồng/m2, một số tại khu vực trung tâm có mức giá trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2. Mức giá này đang thấp hơn và hấp dẫn nhà đầu tư hơn Hà Nội.

Giá nhà Hà Nội tăng nhanh khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư ngày càng thu hẹp. Trong tầm nhìn dài hạn, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt vào phía Nam, nơi hạ tầng đang phát triển và tiềm năng tăng giá bền vững hơn. Thực tế, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tính đến chuyện Nam tiến, chuyển dòng vốn vào TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

So với Hà Nội, hiệu suất khai thác cho thuê tại TPHCM vượt trội. Đặc tính "thành phố di cư" khiến TP.HCM luôn duy trì cầu ở thật cao. Đây là thị trường hiếm hoi có thể kết hợp hiệu quả giữa đầu tư – an cư – khai thác cho thuê. Chính điều này khiến giới đầu tư miền Bắc - vốn quen với bài toán tích sản dài hạn - ngày càng quan tâm.

Số liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý III/2025, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM mới (gồm cả Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 50%, riêng nhóm nhà đầu tư miền Bắc tăng 27%. Số lượt tìm mua hiện cao gấp 1,5 lần năm 2022, trong đó 48% nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng tham gia thị trường phía Nam khi có cơ hội.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, khẩu vị đầu tư của khách hàng miền Bắc có sự phân hóa rõ rệt. Nhóm đầu tư tài chính mạnh chuộng căn hộ trung tâm Thủ Thiêm, Thủ Đức, pháp lý minh bạch, sẵn sàng mua giá cao để khai thác ổn định; nhóm khách trẻ thích tìm cơ hội mua đất nền, căn hộ gần metro, vành đai, sân bay Long Thành để đón đầu tăng giá.

Thực tế cho thấy, sau khi sáp nhập, quy mô địa giới của TP.HCM đã được mở rộng đáng kể, nhưng không phải khu vực nào cũng có tiềm năng đầu tư đồng đều. Hiện có hai khu vực đáng chú ý nhất: Bình Dương (cũ) đang nổi lên nhờ hạ tầng và các khu công nghiệp mở rộng và khu Đông - trung tâm tài chính quốc tế của siêu đô thị TP.HCM.

Thị trường phía Nam có sự phân hóa rõ ràng về phân khúc, đặc biệt là dòng căn hộ pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm, hệ tiện ích cao cấp, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kỳ vọng sinh lời bền vững.

Một động lực của làn sóng Nam tiến còn từ nhu cầu an cư thứ hai – xu hướng đang gia tăng trong nhóm nhà đầu tư miền Bắc có điều kiện kinh tế và tầm nhìn dài hạn. Họ tìm kiếm một môi trường sống năng động, hạ tầng hoàn thiện, tiện ích quốc tế và khí hậu ôn hòa hơn. Nhiều gia đình chọn mua nhà tại TP.HCM để chuẩn bị cho con cái học tập, lập nghiệp hoặc chuyển công tác, đồng thời tận dụng cơ hội đầu tư vào thị trường đang tăng trưởng.

Chính nhờ những nhu cầu thực này, khu Đông TP.HCM đang trở thành tâm điểm thu hút hàng loạt dự án quy mô lớn, hướng tới nhóm khách hàng có yêu cầu cao về chất lượng sống. Đây cũng là lý do mà các dự án tại khu Đông mở bán luôn hút một lượng lớn người mua phía Bắc. Đặc biệt có những dự án được chủ đầu tư mang hẳn ra Hà Nội để đón khách Bắc. Điển hình như The Privé dự án được đánh giá cao nhờ vị trí chiến lược, thiết kế hiện đại và tiêu chuẩn bàn giao quốc tế cũng đã Bắc Tiến vào tháng 9 vừa qua.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, nhìn từ sức mua, TP.HCM xứng đáng được gọi là đô thị đáng sống, hơn hẳn so với những khu vực cũng được coi là "đô thị đáng sống" khác. Khu vực này có cấu trúc phát triển, tính đặc thù từng vùng cũng rất rõ ràng.

Bên cạnh đó, TP.HCM có khí hậu tốt, được lòng những nhà đầu tư không chỉ có tài chính mà còn cả những người ưu tiên sức khỏe, người hưu trí. Với khí hậu tốt, môi trường sống thuận lợi, sôi động, khu vực này phù hợp với nhiều đối tượng. "Lối sống tại TP.HCM phù hợp cho cả người làm việc lẫn người muốn tận hưởng cuộc sống", ông nói.

Phan Nam