Hai “thủ phủ công nghiệp” miền Bắc về “chung nhà”: Diễn biến giá đất sẽ ra sao?

Hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang hiện đã hoàn tất việc lấy ý kiến người dân về Đề án sáp nhập hai địa phương này. Theo đề án, một tỉnh mới mang tên Bắc Ninh sẽ được thành lập, trực thuộc Trung ương, trên cơ sở hợp nhất toàn bộ địa giới hành chính của Bắc Ninh và Bắc Giang.

Trung tâm chính trị - hành chính của tỉnh mới dự kiến sẽ đặt tại thành phố Bắc Giang. Sau khi sáp nhập, tỉnh Bắc Ninh (mới) sẽ có diện tích 4.718,6 km2, dân số hơn 3,6 triệu người và 99 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 33 phường và 66 xã.

Việc hợp nhất này được kỳ vọng sẽ tạo nên một "siêu thủ phủ công nghiệp" tại miền Bắc, mở rộng không gian phát triển và thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nhờ lợi thế về hạ tầng, quy hoạch đô thị cũng như các khu công nghiệp lớn.

Trước thềm sáp nhập, tính đến quý I/2025, thị trường bất động sản tại cả hai tỉnh này đang chứng kiến những biến động mạnh về giá và thanh khoản.

Tại Bắc Ninh, giá đất nền trung bình đã tăng gấp 2,5 lần so với năm 2022, đặc biệt tại các khu vực gần trung tâm và các khu công nghiệp lớn như thành phố Từ Sơn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất tại trung tâm TP. Bắc Ninh dao động từ 25 đến 145 triệu đồng/m2, tại TP. Từ Sơn vào khoảng 80 triệu đồng/m2, trong khi huyện Tiên Du ghi nhận khoảng 35 triệu đồng/m2. Một số địa phương có mức tăng đột biến như huyện Lương Tài, từ 14 triệu lên hơn 27 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng gần 88%, hay Gia Bình – khu vực đang được quy hoạch xây dựng sân bay – cũng tăng khoảng 14%, đạt gần 24 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cũng có những nơi ghi nhận sự điều chỉnh giảm như huyện Quế Võ (giảm 29%) và Yên Phong (giảm từ 33,8 xuống còn 28,4 triệu đồng/m2), phản ánh sự phân hóa rõ rệt trong chiến lược lựa chọn của nhà đầu tư.

Tại Bắc Giang, không khí đầu tư cũng rất sôi động. Giá đất tại TP. Bắc Giang dao động từ 32 đến 80 triệu đồng/m2, với một số khu vực như trục đường Hoàng Văn Thụ có thể lên tới 120 triệu đồng/m2. Huyện Việt Yên – nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn như Vân Trung, Quang Châu, Đình Trám – đang trở thành điểm nóng đầu tư, với mức giá từ 30 đến 50 triệu đồng/m2.

Các khu vực có hạ tầng đồng bộ hoặc đấu giá đất cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng, như xã Nội Hoàng (huyện Yên Dũng) tăng từ 12–15 triệu lên 25–30 triệu đồng/m2 chỉ sau vài tháng. Khu vực Yên Sơn (huyện Lục Nam) có vị trí lên tới 40 triệu đồng/m2, trung bình dao động từ 20–30 triệu đồng/m2. Trên thị trường đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư lướt sóng, kiếm lời hàng trăm triệu đồng chỉ sau vài ngày sang tay.

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Quảng Ninh và Hưng Yên đang nổi lên nhờ định hướng phát triển rõ ràng, hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và khả năng thu hút doanh nghiệp công nghiệp, dịch vụ. Tuy nhiên, VARS cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên lựa chọn những khu vực có quy hoạch bài bản, phát triển bền vững, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông để hạn chế rủi ro về dài hạn.

Đánh giá về “sóng sáp nhập” này, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, dẫn chứng trường hợp sáp nhập Hà Nội – Hà Tây để làm bài học: trong giai đoạn 2016–2025, giá đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi khu vực Hà Nội cũ chỉ tăng trung bình 2,4 lần.

Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, cho thấy sự thiếu bền vững dù giá tăng mạnh. Ông cũng nhấn mạnh rằng, khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập, nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố về kinh tế, hạ tầng, văn hóa và năng lực quản lý địa phương.

Giá trị bất động sản chỉ thực sự tăng trưởng bền vững khi đi kèm với đòn bẩy kinh tế và môi trường đầu tư thuận lợi. Nhà đầu tư nên tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn, thay vào đó cần đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu cụ thể và sự tương thích với đặc điểm phát triển từng khu vực để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Kỳ Thư