Hiện tượng khan hàng, "mua chênh" xuất phát từ mô hình kinh doanh mới, sàn môi giới gom lượng hàng lớn trong tay, giá dễ bị đẩy lên

Năm 2025 sắp khép lại với những diễn biến đầy bất ngờ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Dù nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung chung cư khởi sắc, giá nhà vẫn liên tục lập đỉnh mới, khiến nhiều người mua ở thực ngao ngán. 

Các dự án mở bán thường xuyên công bố “hết hàng” chỉ sau vài giờ. Có những dự án khách phải chấp nhận mua chênh hàng trăm triệu đồng để sở hữu căn hộ. Thế nhưng, sau đó không lâu, môi giới lại liên tục gọi mời chào cùng sản phẩm ấy. Phải chăng đây chỉ là “khan hiếm giả”?

Trong bối cảnh hạ tầng bùng nổ, sáp nhập hành chính mở rộng biên đô thị và dự báo nguồn cung tiếp tục tăng mạnh năm 2026. Liệu giá nhà có giảm? Nguồn cung có dư thừa khi hàng loạt dự án được triển khai? Và nhà đầu tư cá nhân nên hành động thế nào để vừa bảo vệ vốn vừa đón đầu cơ hội?

Để làm rõ những câu hỏi đang được quan tâm nhất, chúng tôi đã có cuộc trao đổi thẳng thắn với ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam. Những phân tích dưới đây sẽ giúp độc giả có cái nhìn toàn diện và thực tế hơn về thị trường bất động sản.

Năm 2025 dần khép lại, ông đánh giá bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?

Năm 2025 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phân tầng rõ rệt giữa các loại hình tài sản. Nhà ở phục hồi trong sự thận trọng, tạo nền cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn. Các phân khúc thương mại như nghỉ dưỡng, văn phòng và bán lẻ duy trì hoạt động ổn định nhờ sức cầu từ thương mại, dịch vụ và du lịch. Điểm sáng nổi bật vẫn là bất động sản công nghiệp khi Việt Nam giữ ổn định năng lực sản xuất và xuất khẩu dù bối cảnh toàn cầu có nhiều biến động.

Một dấu mốc quan trọng trong năm là tiến trình sáp nhập địa giới cùng tốc độ triển khai các dự án hạ tầng lớn như metro, vành đai, cao tốc và sân bay. Những yếu tố này đang tái định hình không gian đô thị và mở rộng biên phát triển sang các khu vệ tinh.

Một dấu mốc quan trọng trong năm là tiến trình sáp nhập địa giới cùng tốc độ triển khai các dự án hạ tầng lớn như metro, vành đai, cao tốc và sân bay.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Tổng thể, đây là năm tái cân bằng. Thị trường dịch chuyển từ giai đoạn nóng sốt trên diện rộng sang tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và chất lượng tốt, trong khi những sản phẩm nền tảng kém bền vững tiếp tục gặp khó khăn.

Nhìn từ diễn biến thực tế của thị trường có thể thấy, năm 2025 vẫn là năm của thị trường chung cư khi giá vẫn tiếp tục tăng trong sự ngỡ ngàng, nguồn cung cũng đã dồi dào hơn còn đất nền "nóng lạnh thất thường". Bên cạnh đó, có phân khúc cũng vẫn đang chững. Ông có thể phân tích kỹ về sự phân hóa các phân khúc này, thưa ông?

Sự phân hóa giữa các phân khúc nhà ở phản ánh đúng bản chất cung – cầu – pháp lý. Cụ thể, căn hộ và nhà liền thổ ghi nhận nguồn cung mới khởi sắc, nhưng mức giá cao và sản phẩm chưa phù hợp nhu cầu số đông người mua (tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp) khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức trung bình. Đất nền biến động thất thường và chỉ sôi động ở những nơi hưởng lợi từ hạ tầng hoặc quy hoạch.

Dù lực cầu nhà ở luôn lớn nhờ dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa, khả năng hấp thụ không chỉ phụ thuộc nguồn cung mà còn chịu tác động đồng thời từ giá, vị trí, pháp lý, chất lượng và sức khỏe kinh tế vĩ mô. Nhà đầu tư cũng đang ưu tiên mục tiêu dài hạn hơn thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Khi những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện, nhiều người kỳ vọng giá nhà ở giảm. Thế nhưng, thực tế diễn ra lại trái ngược. Giá nhà ở tiếp tục lập đỉnh. Các dự án mới mở bán ngày càng có giá cao hơn, thậm chí dự án sau còn đắt hơn dự án trước. Tại sao diễn biến giá chung cư lại như vậy, thưa ông?

Giá nhà không giảm do toàn bộ cấu phần chi phí đều tăng. Giá đất tăng mạnh trong vài năm trở lại đây do chịu tác động từ thay đổi của bảng giá đất mới, khiến chi phí đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch tăng lên, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Chi phí nhân công, vật liệu và tài chính cũng tăng mạnh, trong đó giá thép, xi măng và logistics biến động liên tục. Thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí vốn của chủ đầu tư tăng thêm.

Bên cạnh chi phí, tâm lý thị trường cũng góp phần đẩy giá. Người mua ngày càng ưu tiên dự án pháp lý tốt và chất lượng xây dựng ổn định nên lực cầu tập trung vào nhóm một số chủ đầu tư uy tín. Tất cả điều này tạo điều kiện thiết lập mặt bằng giá mới. 

Đến đầu quý 4 năm 2025, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 3.200-5.200 USD/m2 và tại Hà Nội là 3.100-5.000 USD/m2. Mức tăng lần lượt đạt 4-6,7% so với cùng kỳ năm 2024 ở TP.HCM và 19-39% tại Hà Nội. Mức tăng mạnh tại Hà Nội chủ yếu do phần lớn nguồn cung sơ cấp mới tiếp tục nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, đẩy mặt bằng giá lên cao.

Với mặt bằng giá cao như vậy, sức mua thực tế của thị trường đang ở mức nào?

Tỷ lệ hấp thụ ở mức vừa phải cho thấy thị trường đang sàng lọc mạnh và tâm lý mua theo phong trào (FOMO) hay đầu tư lướt sóng đã giảm đi đáng kể. Đầu quý 4, các dự án mở bán mới tại TP.HCM được hấp thụ trung bình khoảng 70-75%, tại Hà Nội ghi nhận 70-80% và tại Đà Nẵng là 45–50%.

Những con số này phản ánh giao dịch vẫn ổn định tại các đô thị có nhu cầu ở thực lớn. Người mua chấp nhận trả giá cao hơn khi dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và tiến độ chắc chắn.

Trên thị trường xuất hiện hiện tượng “khan hàng”, “mua chênh”, nhưng sau đó người mua vẫn liên tục nhận được chào bán. Phải chăng, đây là chiêu trò, tạo sự khan hàng giả?

Hiện tượng này xuất phát từ mô hình kinh doanh mới. Nhiều đơn vị môi giới mua số lượng lớn sản phẩm từ chủ đầu tư rồi phân phối lại. Cách làm này giúp chủ đầu tư xoay vòng dòng tiền nhanh nhưng khiến người mua khó tiếp cận hàng trực tiếp.

Khi lượng lớn sản phẩm nằm trong tay các đơn vị phân phối, giá dễ bị đẩy lên và tạo cảm giác khan hiếm, nhất là căn hộ nhỏ. Điều này dẫn đến tình trạng người mua phải trả chênh, trong khi thực tế nguồn cung vẫn còn trong hệ thống phân phối.

Khi hàng loạt dự án được phê duyệt và triển khai trở lại, nhiều ý kiến lo ngại thị trường có thể rơi vào dư cung. Quan điểm của ông về rủi ro này ra sao?

Tình trạng dư cung khó có thể xảy ra tại Việt Nam vì quy mô dân số lớn, cơ cấu dân số trẻ và nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao. Dù nhiều dự án được phê duyệt hoặc khởi công, lượng sản phẩm hoàn thiện thực tế trong năm 2025 không quá dồi dào. Một dự án chung cư thường mất 2-3 năm mới bàn giao nên nguồn cung mới không thể tăng đột ngột.

Tình trạng dư cung khó có thể xảy ra tại Việt Nam vì quy mô dân số lớn, cơ cấu dân số trẻ và nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Điểm cần lưu ý là sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm. Phân khúc trung cấp và cao cấp ngày càng nhiều trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế. Nếu không có chính sách điều tiết từ phía Nhà nước cũng như chiến lược phát triển phù hợp từ phía chủ đầu tư, tôi cho rằng rủi ro dư cung cục bộ có thể xảy ra ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc trung cấp vẫn đang thiếu.

Với việc giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục leo thang, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về nguy cơ bong bóng. Ông nhìn nhận thế nào về nguy cơ này?

Diễn biến giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM phản ánh quá trình tái định giá đất trong đô thị hơn là một chu kỳ tăng nóng thiếu nền tảng. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, chi phí phát triển liên tục tăng và nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, mặt bằng giá mới được hình thành như một hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa và nâng cấp hạ tầng.

Bong bóng thường hình thành khi tín dụng chảy mạnh vào đầu cơ và tạo áp lực vay nợ. Trong khi tại Việt Nam, chính sách tín dụng đang được điều hành thận trọng, hạn mức được kiểm soát và các khoản vay phục vụ đầu tư thứ cấp được giám sát chặt chẽ, tín dụng cho người mua nhà lầu đầu được ưu tiên. Cách điều hành này giúp giảm nguy cơ hình thành bong bóng khi giá hiện nay chủ yếu do thiếu cung và cấu trúc đô thị thay đổi.

Năm 2026, ông dự báo sao về nguồn cung chung cư? 

Nguồn cung chung cư trong năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng, với thị trường TP.HCM (mới) khoảng 15.000 căn, Đà Nẵng (mới) khoảng 4.000 căn và Hà Nội khoảng 10.000 căn. Phần lớn sản phẩm sắp chào bán là giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu. Giá bán sẽ phân hóa mạnh theo khu vực. Vùng ven và các đô thị vệ tinh nhiều khả năng trở thành tâm điểm phát triển nhờ lực đẩy từ các tuyến vành đai, cao tốc và metro.

Một câu hỏi được người dân quan tâm nhất: Giá chung cư năm 2026 sẽ tăng hay giảm? Xin ông cho ý kiến?

Giá chung cư sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhưng tốc độ tăng dự kiến sẽ chậm lại so với các năm trước. Cụ thể, trong năm 2026, giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực TP.HCM (cũ) có thể tăng khoảng 20–25% so với năm 2025; mức tăng tương tự được ghi nhận tại Hà Nội, trong khi Đà Nẵng (cũ) dự kiến tăng khoảng 10–15%.

Tốc độ tăng giá chậm hơn phản ánh sự phân tán của lực cầu sau giai đoạn sáp nhập, khi mặt bằng giá có xu hướng "cào bằng" theo không gian và địa lý. Bên cạnh đó, việc hạ tầng vùng ven được đầu tư và phát triển nhanh giúp giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm, đồng thời tạo điều kiện để chủ đầu tư áp dụng các chính sách giá linh hoạt hơn nhằm kích cầu.

Ở góc độ người mua ở thực, xu hướng tăng giá chậm giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và thu hẹp dần khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư cá nhân, giá tăng chậm cũng góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn. 

Năm 2025 là năm "bùng nổ" hạ tầng chưa từng có từ metro, vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam phía Đông, sân bay Long Thành giai đoạn 1… Theo ông, những 'cú hích' nghìn tỷ này đã và đang tái định hình bản đồ đầu tư bất động sản như thế nào?

Cơ sở hạ tầng đang và sẽ tái định vị toàn bộ bản đồ đầu tư bất động sản. Khi khả năng kết nối giữa trung tâm và các khu vực vệ tinh được cải thiện, dòng dịch chuyển dân cư và hoạt động kinh tế có xu hướng lan tỏa ra ngoài lõi đô thị, tạo nền cầu thực tế cho thị trường cũng như hình thành mô hình "đô thị đa cực" tại các vùng kinh tế trọng điểm.

Sự phát triển hạ tầng cũng mở ra dư địa lớn cho nhiều phân khúc: nhà ở, căn hộ, khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp, logistics và thương mại – dịch vụ. Đồng thời, đây là động lực quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm dòng vốn FDI, qua đó củng cố lực cầu thực và nhu cầu ở dài hạn.

Tuy vậy, cơ hội luôn đi kèm rủi ro. Tiến độ hạ tầng có thể chậm hơn dự kiến, quy hoạch điều chỉnh, mặt bằng giá đất bị đẩy lên quá nhanh hoặc lợi ích chỉ thực sự rõ ràng khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ cùng các tiện ích xã hội. Vì vậy, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ vị trí, tiến độ và chất lượng của dự án, tránh đầu tư theo tin đồn và ưu tiên những khu vực có sức bật thực từ hạ tầng để đảm bảo an toàn và hiệu quả.

Theo ông, phân khúc sẽ hút dòng tiền của nhà đầu tư năm 2026?

Trong năm tới, dòng tiền sẽ phân bổ khác nhau tùy theo mục tiêu và khẩu vị rủi ro của từng nhóm nhà đầu tư.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chung cư vẫn là lựa chọn hàng đầu nhờ tính thanh khoản tốt, nhu cầu ở thực bền vững, biên độ tăng giá ổn định và mức độ rủi ro thấp hơn so với các loại hình mang tính chu kỳ. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông được kỳ vọng là nhóm dẫn dắt.

Trong khi đó, nhà đầu tư tổ chức sẽ tập trung vào tài sản gắn với tăng trưởng dài hạn, bao gồm dự án nhà ở trong khu đô thị quy hoạch bài bản, bất động sản công nghiệp, khách sạn và văn phòng. Đây là các phân khúc có nền tảng vững chắc nhờ dự báo dòng tiền tốt, biên độ tăng trưởng ổn định và hưởng lợi từ các động lực vĩ mô như mở rộng sản xuất, tăng trưởng thương mại - dịch vụ và du lịch.

Ông có dự đoán gì về tương lai của thị trường trong năm tới không?

Sẽ có thêm nguồn cung căn hộ mới vào năm sau, giá bán duy trì đà tăng nhất định và thanh khoản vừa phải. Thị trường có thể diễn ra theo hai kịch bản. Thứ nhất, nguồn cung mới nhỏ giọt, giá bán tăng vừa phải và các phân khúc, vị trí ngày càng phân hóa sâu. Thứ hai, nếu chính sách pháp lý và tín dụng được tháo gỡ mạnh, đồng thời niềm tin thị trường cải thiện rõ rệt, thị trường có thể quay lại quỹ đạo tăng trưởng ổn định, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn và những địa bàn công nghiệp.

Dù theo kịch bản nào, thị trường vẫn còn một số thách thức kéo dài, bao gồm sự lệch pha giữa các phân khúc, rủi ro pháp lý và tiến độ, áp lực tài chính, nguy cơ xuất hiện các đợt sốt cục bộ và mức độ cạnh tranh ngày càng lớn giữa các dự án mở bán cùng thời điểm. Những yếu tố này đặt ra yêu cầu thận trọng hơn đối với cả chủ đầu tư và người mua, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của các dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng ổn định và giá trị sử dụng rõ ràng.

Với nhà đầu tư cá nhân hiện nay, ông có lời khuyên đầu tư như thế nào để có biên lợi nhuận tốt và rủi ro thấp nhất trong năm 2026?

Trong năm 2026, chi phí phát triển dự án sẽ tiếp tục tăng khi bảng giá đất mới có hiệu lực cùng với các yêu cầu cao hơn về thuế và thủ tục pháp lý. Điều này khiến giá bán sơ cấp duy trì xu hướng đi lên. Khả năng lãi vay tăng trở lại vào cuối năm 2026 sau khi các gói tín dụng ưu đãi kết thúc sẽ tạo áp lực đáng kể lên thị trường thứ cấp. Mức độ cạnh tranh để chốt giao dịch có thể sẽ gay gắt hơn, cả với sản phẩm mới lẫn sản phẩm do nhà đầu tư đang nắm giữ.

Với nhà đầu tư đã sở hữu tài sản, cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận sát thanh khoản thực tế. Giữ hàng quá lâu khi chi phí vốn tăng và nguồn cung mới ra đều có thể làm giảm biên lợi nhuận. Một lựa chọn hợp lý là chốt lời khi đạt mức khả thi.

Với nhà đầu tư đang chuẩn bị tham gia, cần nâng tiêu chuẩn chọn dự án. Pháp lý chắc chắn, chủ đầu tư có năng lực, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh, vị trí phù hợp và giá vừa khả năng chi trả là các yếu tố quyết định khả năng thoát hàng. Nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược trung và dài hạn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay an toàn là dưới 50% để không bị động khi lãi suất biến động hoặc thị trường điều chỉnh.

Xin cảm ơn ông!

Phương Hoàng