HoREA "hiến kế" gỡ nút thắt pháp lý cho gần 147.000 căn condotel

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhóm bất động sản này bắt đầu phát triển tại Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực, đặc biệt bùng nổ trong giai đoạn 2015-2019. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa điều chỉnh đầy đủ, đồng bộ hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm này.

Gần 147.000 căn condotel trên cả nước

HoREA dẫn số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường phát triển thêm 35.538 sản phẩm condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Như vậy, tính đến nay, cả nước có khoảng 146.438 căn condotel.

HoREA nhận định phần lớn các dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 vẫn đang gặp vướng mắc do chưa có đầy đủ quy định pháp luật điều chỉnh hoặc do hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật tại một số địa phương.

Một trong những vấn đề nổi bật là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng "đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" đối với condotel xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Theo quy định về đất đai, loại đất này thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn, thông thường tối đa 50 năm trong trường hợp được giao, cho thuê để thực hiện dự án.

Bên cạnh những vướng mắc về pháp lý, theo HoREA, một số dự án còn xuất phát từ hạn chế về năng lực của chủ đầu tư, vi phạm pháp luật hoặc việc đưa ra cam kết lợi nhuận quá cao, vượt quá khả năng chi trả.

Hiệp hội cho rằng đối với những dự án đã được cơ quan có thẩm quyền kết luận, xử lý sai phạm, việc tháo gỡ cần đi kèm yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai và tạo điều kiện để các dự án có thể tiếp tục triển khai.

Cùng với đó, quá trình xử lý cần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư, nhưng không hợp thức hóa các sai phạm đã xảy ra.

Theo HoREA, bên cạnh các dự án gặp vướng mắc, nhiều doanh nghiệp có năng lực, đặc biệt là các tập đoàn lớn, đã đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn, tích hợp nhiều dịch vụ và tiện ích, góp phần thúc đẩy phát triển du lịch và thay đổi diện mạo nhiều địa phương.

Hiệp hội dẫn một số dự án như Khu du lịch Vinpearl Hòn Tre, Khu du lịch Bà Nà, FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn, Khu du lịch núi Bà Đen, các khu du lịch tại Bắc đảo và Nam đảo Phú Quốc, Khu đô thị Hạ Long Xanh, Khu đô thị Nam Hải Vân và Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise).

Từ thực tế này, HoREA cho rằng việc phát triển các loại bất động sản có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, trong đó có condotel, cần được quy định đầy đủ, đồng bộ và thống nhất trong Luật Kinh doanh bất động sản cùng các luật có liên quan.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị sử dụng thống nhất cụm từ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự thảo Luật thay cho việc liệt kê riêng lẻ các loại sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế.

Theo HoREA, cách tiếp cận này sẽ giúp khái quát hóa các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao quát các sản phẩm như condotel, officetel và hạn chế tình trạng pháp luật phải liên tục bổ sung khi thị trường xuất hiện sản phẩm mới.

Đề xuất cho người nước ngoài được mua phần diện tích sàn

Một nội dung đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là đề xuất mở rộng đối tượng được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình này.

Tuy nhiên, để kiểm soát tỷ lệ sở hữu, HoREA đề xuất số lượng phần diện tích sàn xây dựng mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

Theo Hiệp hội, chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đối với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua nhà ở là căn hộ chung cư.

HoREA cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhóm công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú không chỉ nhằm xử lý những tồn tại của thị trường condotel trong thời gian qua mà còn tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú phát triển trong thời gian tới.

Việc quy định thống nhất cũng được kỳ vọng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia thị trường và hạn chế phát sinh thêm các dự án gặp vướng mắc pháp lý trong tương lai.

Trần Lê