Lãi suất bắt đầu nhích lên, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao?

Nhịp tăng lãi suất hiện nay khác so với năm 2022

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2025 (VRES 2025) mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sang quý cuối năm nay, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm.

Theo ông Quốc Anh, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.

Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu "cú sốc kép" khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Khi đó, thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ", đặc biệt là ở đất nền.

Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản mang tính nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Ngược lại, năm 2025, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Ông phân tích, thị trường năm 2025 "bình tĩnh" hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường. "Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ông Quốc Anh đánh giá, hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.

Chung cư dẫn dắt thị trường

Chia sẻ về các phân khúc bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là hai phân khúc có nhiều triển vọng trong 6 tháng đầu năm 2026. Trong đó, chung cư được dự báo tăng trưởng 42%, còn nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư có mức tăng trưởng khoảng 31%.

Nguyên nhân khiến giá chung cư sẽ tăng nhẹ trong năm 2026 do nguồn cung cao cấp kéo mặt bằng giá tăng, nhu cầu ở thực tăng, giá đất và chi phí xây dựng tăng, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu, xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư...

Đáng nói, theo ông Tuấn, nhu cầu của người mua tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra ngoài thị trường truyền thống. Dữ liệu cho thấy tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý 1/2023 xuống còn 59% vào quý 4/2025. Ngược lại, dòng tiền đang Nam tiến mạnh mẽ. Lượng quan tâm của người Hà Nội dành cho bất động sản TP.HCM tăng từ 6% lên 20%. Động thái này cho thấy nhà đầu tư phía Bắc đang chủ động tìm kiếm các thị trường có mặt bằng giá hấp dẫn và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Bên cạnh đó, động thái ra hàng kèm chính sách hỗ trợ người mua của các doanh nghiệp bất động sản cũng là động lực cho thị trường bất động sản cuối năm. Vào quý 4/2025, một số doanh nghiệp bất động sản từ Bắc đến Nam tiếp tục chào bán sản phẩm ra thị trường, cùng chính sách bán hàng nổi bật.

Đơn cử, tại phía Bắc, dự án Masteri Era Landmark đang có chính sách khách hàng mới đặt booking sớm sẽ được hưởng chiết khấu 1% giá bán, nếu là cư dân Masterise Homes ưu đãi lên 2%. Với khách hàng thanh toán sớm 100% trong 30 ngày được hưởng chiết khấu lên đến 15%.

Như vậy, với một căn 2PN giá 5 tỷ đồng, chiết khấu 15%, khách mua giảm 750 triệu đồng. Trong chính sách của chủ đầu tư này, khách hàng sẽ được hỗ trợ chia nhỏ các đợt thanh toán từ 5-10% giá bán; nếu vay 50-70% thì ưu đãi lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc 34 -36 tháng, được miễn phí quản lý 12 tháng.

Một dự án khác tại Hà Nội là Rivea Hà Nội của Tân Á Đại Thành cũng đang gây chú ý với chính sách bán hàng chiết khấu lên đến 14% giá trị căn hộ trừ vào giá khi khách hàng thanh toán sớm. Đồng thời, ngân hàng hỗ trợ 0% lãi suất, ân hạn nợ gốc 24 tháng.

Ở phía Nam, Tập đoàn An Gia tung giỏ hàng còn lại của dự án The Gió Riverside (P.Đông Hoà, TP.HCM) đi kèm với chính sách bán hàng đáng chú ý. Cụ thể, khách mua chỉ cần thanh toán 21% giá trị căn hộ theo tiến độ, tương đương khoảng 600 triệu đồng với một căn có diện tích 65m2. Khoản còn lại, ngân hàng hỗ trợ vay, chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ lãi suất trong 36 tháng, gồm 24 tháng trước khi bàn giao và 12 tháng sau khi nhận nhà. Đồng thời, chủ đầu tư còn ân hạn nợ gốc cho người mua lên 60 tháng.

Đặc biệt, người mua thanh toán nhanh được chiết khấu lên đến 23,5% - đây là mức chiết khấu hiếm có trên thị trường cuối năm 2025

Tương tự, dự án The Emerald Garden View đang rục rịch ra thị trường TP.HCM cuối năm với chính sách bán hàng chỉ thanh toán 20% giá trị căn hộ, phần còn lại được giãn thanh toán 0,5%/tháng (tương đương với khoảng 7 triệu đồng/tháng), thời gian thanh toán kéo dài đến 30 tháng.

Có thể thấy, giữa bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng, sự hỗ trợ từ phía chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm đã thúc đẩy thanh khoản thị trường. Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản đã đi qua vùng khó khăn nhất và đang trỗi dậy.

"Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi. Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững", ông Đính phân tích. "Tôi tin rằng, cuối năm nay và bước sang 2026, thị trường bất động sản sẽ định hình theo hướng chất lượng cao hơn, ổn định hơn và bền vững hơn", ông Đính nhấn mạnh.

Phương Hoàng