Lãi suất mua nhà thả nổi lên đến 12-14%, nhà đầu tư vay ưu đãi 5-6% lướt sóng bất động sản vỡ mộng

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS IRE), mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh từ cuối quý IV/2025 đang trở thành biến số chi phối rõ nét nhất đối với thị trường bất động sản. 

Cụ thể, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước đó khi các gói vay "mồi" chỉ quanh 5–6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để "lướt sóng".

Đầu năm 2025, khi nhiều nhà băng tung ra các gói ưu đãi lãi suất, chị Nguyễn Thu Nga (32 tuổi, Hà Nội) quyết định xuống tiền. Với khoảng hơn 1 tỷ đồng tích lũy, chị vay thêm gần 1,5 tỷ đồng để mua căn hộ nhỏ vùng ven, kỳ vọng bán lại sau 1–2 năm. Thời điểm đó, mức lãi suất ưu đãi 6%/năm trong vài tháng đầu khiến khoản trả lãi chỉ khoảng 7-8 triệu đồng mỗi tháng, con số được cho là nằm trong khả năng chi trả.

Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay của chị chuyển sang lãi suất thả nổi hơn 13%/năm. Chi phí lãi hàng tháng tăng gần gấp đôi, lên 16-18 triệu đồng, trong khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm. Căn hộ không thể bán ra như kỳ vọng, thậm chí phải hạ giá vẫn khó tìm người mua. 

"Giữ thì áp lực lãi, bán thì không ai mua, mà cắt lỗ thì gần như mất hết vốn", chị Nga nói.

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARS IRE), trường hợp này không phải cá biệt. Lãi suất tăng đang trở thành "bộ lọc tự nhiên", buộc thị trường loại bỏ dần các mô hình đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn vay và kỳ vọng ngắn hạn. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023–2024 vẫn còn một phần dư địa an toàn, nhưng rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027–2028, khi các khoản vay ký năm 2025 đồng loạt hết ưu đãi lãi suất và bước vào kỳ trả nợ gốc.

Trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không còn dễ dàng tạo sóng giá, áp lực tài chính sẽ ngày càng rõ nét.

Áp lực lãi suất không chỉ làm tăng chi phí vay mà còn trực tiếp thay đổi hành vi thị trường. Người mua ở thực, đặc biệt là nhóm trẻ, có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm để giảm áp lực tài chính. Ở phía nhà đầu tư, nhóm phụ thuộc vốn vay chuyển sang trạng thái phòng thủ, quan sát, khiến thanh khoản suy giảm, nhất là tại các khu vực từng tăng trưởng nóng.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tham gia thị trường nhưng với tiêu chí chặt chẽ hơn: pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và mức giá phù hợp với giá trị thực. Dòng tiền vì thế không biến mất, nhưng trở nên chọn lọc hơn.

VARS IRE đánh giá, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa là "bài kiểm tra sức chịu đựng", vừa đóng vai trò cơ chế sàng lọc tự nhiên. Những mô hình đầu tư dựa vào vốn vay lớn và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro, buộc thị trường tái cấu trúc theo hướng thận trọng và dài hạn hơn.

Trong bối cảnh tín dụng bị siết lại và chi phí vốn gia tăng, thị trường bất động sản đang dịch chuyển rõ hơn sang trạng thái cân bằng dựa trên cung – cầu thực. Nguồn cung dự kiến tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, với hơn 100.000 sản phẩm có thể được đưa ra thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, giá khó giảm sâu do áp lực từ chi phí đất, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý.

Thay vì giảm giá diện rộng, thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp và gắn với hạ tầng thực vẫn duy trì thanh khoản. Ngược lại, các dự án định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Thảo Vân