Lãi vay mua nhà lên tới 15%: Gia đình trẻ "đuối sức", chuyên gia chỉ cách giảm áp lực nợ

Cần sớm cơ cấu khoản vay

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ cuối quý IV/2025, đà tăng nhanh của lãi suất vay mua nhà đã trở thành yếu tố chi phối đáng kể diễn biến thị trường.

Nhiều ngân hàng hiện áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi phổ biến khoảng 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm vọt lên tới 16%/năm. Điều này tạo ra sự tương phản lớn so với giai đoạn trước, khi các gói vay ban đầu chỉ quanh 5–6%/năm nhưng thời gian ưu đãi khá ngắn.

Trong bối cảnh đó, lãi suất cao đang đóng vai trò như một cơ chế "sàng lọc" của thị trường, khiến các chiến lược đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng ngắn hạn dần bị thu hẹp.

Những người mua nhà trong giai đoạn 2023–2024 vẫn còn một phần "vùng đệm" nhất định. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn vào giai đoạn 2027–2028, khi các khoản vay phát sinh từ năm 2025 đồng loạt kết thúc ưu đãi và bước vào chu kỳ trả nợ gốc. Câu hỏi được đặt ra của nhiều hộ gia đình là nên cơ cấu khoản vay ra sao và có nên vay mua nhà ở thời điểm hiện tại?

Chia sẻ trong chương trình Tài chính cá nhân của VnExpress mới đây, ông Phạm Đức Toản, CEO Easy Property cho biết nhóm khách hàng vay mua nhà trong giai đoạn vừa qua chủ yếu là người trẻ, phần lớn mua chung cư. Đây là nhóm chịu tác động đầu tiên: thu nhập không tăng nhưng đã hết thời gian ưu đãi, phải đối mặt với mức lãi suất cao. Trước đây được ưu đãi, nhưng hiện tại phải trả trên 12%, khoảng 12–12,5%.

Với một gia đình trẻ, thu nhập không có đột phá thì áp lực này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống. Đặc biệt, tại các dự án lớn, nhiều chủ đầu tư định hướng khách hàng phải vay ngân hàng hoặc thanh toán một lần, ít chấp nhận thanh toán theo tiến độ do rủi ro cao.

Vị chuyên gia cho rằng các gia đình trẻ cần sớm lên phương án giảm áp lực trả nợ. Trước hết, có thể nhờ người thân hỗ trợ trong ngắn hạn. Tiếp theo, làm việc với ngân hàng để cơ cấu lại khoản vay, như đàm phán ân hạn trả gốc hoặc kéo dài thời gian vay. Khi đó, áp lực trả nợ trong ngắn hạn sẽ giảm xuống.

"Còn việc bán tài sản khác để trả nợ, nếu có điều kiện thì là phương án tốt. Ví dụ có nhà khác hoặc tài sản như vàng hiện giá đang cao thì hoàn toàn có thể cân nhắc bán để giảm bớt khoản nợ.

Trong trường hợp khó khăn tài chính, cần tính toán khả năng chịu đựng trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ dự báo đến hết quý III/2026, còn khoảng 6 tháng để cầm cự, thì phải cân nhắc bài toán được – mất. Việc bán tài sản trong bối cảnh hiện tại có thể gây thiệt hại về giá trị, nên cần tính toán kỹ", ông Toán khuyến nghị.

Người thu nhập trung bình nên tiếp tục thuê nhà và chờ đợi thêm

Ngoài lãi suất thì mặt bằng giá neo cao đang trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà mới, đặc biệt là các gia đình trẻ và nhóm thu nhập trung bình khi khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng bị thu hẹp.

Theo Savills Việt Nam, nếu năm 2025 thị trường ghi nhận lượng căn hộ mở bán mới cao nhất trong 5 năm và tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng B, thì hiện nay cơ cấu sản phẩm đã có sự chuyển dịch rõ rệt lên nhóm trung và cao cấp. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, từng bước thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường.

Dự kiến trong năm 2026, nguồn cung sẽ bổ sung thêm khoảng 18.454 căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc hạng A và B. Dù lượng sản phẩm ra thị trường tăng đáng kể, giá bán khó có khả năng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn. Nguyên nhân là chi phí phát triển dự án vẫn neo ở mức cao, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng, trong khi các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào các dòng sản phẩm chất lượng cao.

Ông Toản cũng nhận định trên thị trường hiện nay có một nhóm đáng chú ý là người có thu nhập trung bình: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng nhà ở thương mại lại quá sức.

Đây là nhóm rất đông, chủ yếu là người trẻ, gia đình trẻ với nhu cầu lớn. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, lãi suất cao, khả năng tiếp cận vốn khó, giá nhà chưa giảm, nguồn cung chưa nhiều.

Chuyên gia cho rằng giai đoạn này nên tiếp tục thuê nhà và chờ đợi thêm, có thể đến cuối năm 2026 sẽ có nhiều cơ hội hơn. Khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh với nhiều dự án ra thị trường, giúp giảm áp lực chung lên thị trường bất động sản. Khi nhà ở xã hội tăng, nhà ở thương mại cũng sẽ phải điều chỉnh giá theo. Bên cạnh đó, các chính sách mới sẽ hướng tới hỗ trợ trực tiếp nhóm khách hàng này.

"Với nhóm thu nhập trung bình, lời khuyên là tiếp tục tích lũy tài chính. Tôi cho rằng giá nhà đã tiệm cận ngưỡng giới hạn, khó tăng mạnh thêm, trừ khi lạm phát tăng cao. Nếu lạm phát được kiểm soát ở mức hợp lý, giá nhà sẽ khó tăng. Ngoài ra, các thay đổi chính sách về đất đai cũng có xu hướng giảm chi phí đầu vào, từ đó tác động làm giảm giá bán", ông Toản nhận định.

CEO Easy Property chia sẻ ba nguyên tắc quan trọng để vay mua nhà an toàn trong thời gian tới:

Thứ nhất, phải lượng sức tài chính.

Thứ hai, hạn chế sử dụng đòn bẩy, không nên vay quá 50% giá trị tài sản. Vay nhiều sẽ tạo áp lực tài chính lớn và làm tăng rủi ro.

Thứ ba, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở và đảm bảo khả năng nhận nhà đúng cam kết. Thực tế có nhiều trường hợp người mua vay ngân hàng nhưng không được bàn giao nhà. Điển hình như một số dự án của Novaland tại Đồng Nai, người mua vẫn phải trả nợ nhưng không nhận được tài sản, dẫn đến thiệt hại kép: vừa chịu áp lực tài chính, vừa không có nhà. Đây là yếu tố then chốt để tránh rủi ro khi vay mua nhà.

Phan Trang