Lãi suất cho vay thấp, có nên vay nợ để mua bất động sản?

Câu chuyện "có nên vay nợ để mua bất động sản" lại được đặt lên bàn cân khi lãi suất cho vay mua nhà vẫn rẻ. Nhiều người cho rằng đây là thời điểm hợp lý để sử dụng đòn bẩy tài chính, bởi bất động sản thường được xem là tài sản an toàn trong dài hạn. Tuy nhiên, kết luận này không phải lúc nào cũng đúng.

Việc vay tiền để sở hữu bất động sản chỉ mang lại hiệu quả khi người mua hiểu rõ bản chất của khoản vay, giá trị thực của tài sản và những rủi ro tiềm ẩn có thể xuất hiện trong nhiều năm tiếp theo.

Một trong những lý do khiến nhiều người ủng hộ việc vay mua nhà khi lạm phát có xu hướng tăng là niềm tin rằng giá bất động sản thường tăng theo thời gian, trong khi khoản nợ sẽ "rẻ hơn" vì giá trị đồng tiền tương lai giảm. Đúng là thị trường bất động sản thường có xu hướng đi lên, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh. Nhưng đầu tư dựa trên niềm tin hoặc cảm giác là điều dễ dẫn đến sai lầm. Giá trị tài sản không tăng đều đặn mỗi năm và không phải khu vực nào cũng duy trì mức tăng hấp dẫn.

Người mua cần lượng hóa rõ ràng: trong 3–5–10 năm tới, tài sản mình định mua có thể tăng bao nhiêu phần trăm, và mức tăng đó có đủ bù đắp chi phí vay, bao gồm cả gốc lẫn lãi, hay không. Nếu không thể xác định con số cụ thể, việc đi vay để mua bất động sản sẽ giống một cuộc đặt cược may rủi.

Trước khi đưa ra quyết định, người mua cũng cần xem xét nghiêm túc ba yếu tố. Thứ nhất là khả năng định giá tài sản. Đây là bước mà nhiều người thường bỏ qua hoặc đánh giá theo cảm tính. Một bất động sản chỉ thực sự "đáng mua" khi giá trị của nó được chứng minh bằng dữ liệu: biến động giá khu vực lân cận, quy hoạch hạ tầng, chất lượng dân cư, mức độ khan hiếm của quỹ đất hay dòng tiền khai thác thực tế. Nếu người bán đưa ra mức giá cao hơn mặt bằng chung chỉ vì "kỳ vọng tăng", đó là tín hiệu cần cảnh giác. Việc không nắm rõ giá trị thật của tài sản khiến người mua dễ chấp nhận mức giá bị thổi lên quá cao so với tiềm năng thực của khu vực.

Yếu tố thứ hai liên quan đến khả năng vay vốn và chi phí lãi vay. Không phải ai cũng vay được với mức lãi suất thấp. Lãi suất thực tế phụ thuộc vào lịch sử tín dụng, thu nhập hàng tháng và xếp hạng rủi ro của người vay. Một nguyên tắc thường được các chuyên gia tài chính đề cập là tổng số tiền trả nợ mỗi tháng không nên vượt quá 40% thu nhập ổn định. Nếu vượt ngưỡng này, người mua có thể bị áp lực tài chính kéo dài nhiều năm. Một điểm đáng lưu ý khác là mức định giá của ngân hàng. Khi ngân hàng thẩm định giá trị bất động sản thấp hơn nhiều so với giá người mua chấp nhận, đó là lời cảnh báo khách quan rằng tài sản này có thể không đáng giá như kỳ vọng.

Yếu tố cuối cùng, và có lẽ quan trọng nhất, là kế hoạch dự phòng cho các tình huống bất lợi. Vay tiền để mua bất động sản đồng nghĩa với việc người mua bước vào một cam kết dài hạn, thường từ 10 đến 25 năm. Trong khoảng thời gian đó, mọi biến động thu nhập, sức khỏe, công việc hoặc chu kỳ kinh tế đều có thể tác động trực tiếp đến khả năng trả nợ. Vì vậy, người mua cần chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng chi phí sinh hoạt và trả lãi. Ngoài ra, cũng cần tính đến tình huống xấu như mất việc, giảm thu nhập hoặc giá bất động sản không tăng như dự đoán. Phương án thoát hàng – bán ra, cho thuê, hoặc tái cơ cấu khoản vay – phải được xem xét từ trước, thay vì đợi đến lúc gặp khó khăn mới tìm cách xử lý.

Việc vay nợ để mua bất động sản trong thời điểm lạm phát cao không phải là chiến lược sai. Ngược lại, trong nhiều trường hợp, đây có thể là cách giúp người mua gia tăng tài sản trong dài hạn. Tuy nhiên, điều đó chỉ đúng khi người mua thực sự hiểu giá trị tài sản, kiểm soát được chi phí vay và có đủ nguồn lực để đối phó với các rủi ro bất ngờ. 

Trước khi ký hợp đồng vay, mỗi người nên dành thời gian viết xuống ba điều: kỳ vọng tăng giá của tài sản là bao nhiêu, tổng chi phí vay trong 10 năm sắp tới là thế nào, và nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, đâu là phương án ứng phó khả thi nhất. Khi những câu hỏi này được trả lời rõ ràng, quyết định mua bất động sản bằng đòn bẩy tài chính sẽ bớt cảm tính và mang tính chiến lược hơn nhiều.

Tùng Lâm