Lần đầu tiên một phân khúc BĐS công nghiệp miền Bắc lập kỷ lục nguồn cung

Tại họp báo "Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Quý 4/2025 của CBRE Việt Nam, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao - BĐS Công nghiệp & Văn phòng CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trải qua năm 2025 với nhiều biến động tới từ bối cảnh địa chính trị thế giới cũng như cải cách trong nước.

Tại khu vực phía Bắc, đối với phân khúc kho xưởng xây sẵn, thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc ghi nhận lượng nguồn cung mới cao kỷ lục, với gần 1,2 triệu m2 hoàn thành trong năm 2025 – trong đó phần lớn là phân khúc xưởng xây sẵn – chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới. 

Các sản phẩm kho, xưởng cao tầng phổ biến hơn, đặc biệt tại khu vực Bắc Ninh, cùng với đó, các sản phẩm hỗn hợp kho/xưởng cũng được bao gồm trong cơ cấu sản phẩm nhiều dự án nhằm tăng tính linh hoạt. 

Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 miền Bắc giảm nhẹ, đạt 75,4% đối với nhà kho xây sẵn (giảm 5,8 đpt theo năm) và 85,8% đối với nhà xưởng xây sẵn (giảm 4,2 đpt theo năm). 

Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận nguồn cầu tích cực trong bối cảnh nhiều nhà sản xuất lựa chọn các sản phẩm xây sẵn vì tính linh hoạt và giảm chi phí đầu tư ban đầu. Diện tích hấp thụ của cả hai phân khúc đạt 0,8 triệu m2 trong năm 2025 – tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước. 

Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,3% và 3,3% theo năm. Về nhu cầu, các khách thuê thuộc nhóm ngành điện tử vẫn tiếp tục là nhóm khách thuê chủ đạo tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các khách thuê thuộc nhóm công ty logistics và thiết bị thể thao cũng ghi nhận các giao dịch lớn trong năm.

Đối với phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh thành cấp 1 đạt gần 480 ha trong năm 2025, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trước việc tốc độ cho thuê tạm thời chững lại, tốc độ tăng giá thuê các khu công nghiệp cũng chậm lại so với giai đoạn trước. Mức giá chào thuê trung bình các thị trường cấp 1 đạt 143 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4% theo năm – thấp hơn mức tăng từ 6% - 11%/năm giai đoạn 2021 – 2023.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao - BĐS Công nghiệp & Văn phòng CBRE Việt Nam cho biết, trong năm 2026, nguồn cung các sản phẩm bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, khi hàng loạt dự án mới được khởi công trong nửa cuối năm 2025 và dự kiến hoàn thiện và cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2027. 

Một điểm sáng của giai đoạn này là việc nhiều công trình giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, cùng với việc thành lập các khu thương mại tự do. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp mở rộng sang các khu vực tiềm năng mới, tiêu biểu như khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và khu vực phía nam Hải Phòng – nơi tập trung các Khu công nghiệp mới thuộc khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng cũng như khu thương mại tự do tại thành phố này.

Dương Dương