Luxury Living bị kiểm toán nhấn mạnh về hợp đồng mua dự án hơn 5.700 tỷ đồng với Việt An

Lãi 10 tỷ đồng chủ yếu nhờ lãi cho vay, bị kiểm toán ngoại trừ

Theo công bố thông tin trên Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living (Luxury Living) đã công bố thông tin về tình hình tài chính năm 2024.

Theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2024, Luxury Living mang về doanh thu thuần hơn 1 tỷ đồng từ hoạt động môi giới bất động sản, trong khi năm trước không ghi nhận.

Tuy nhiên, hoạt động tài chính lại mang về doanh thu 8,8 tỷ đồng, tăng 3,4 tỷ đồng so với năm trước và chủ yếu là lãi cho vay. Bên cạnh đó, công ty còn ghi nhận khoản lợi nhuận khác hơn 3 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lỗ 2,6 tỷ đồng.

Do đó, Luxury Living báo lãi sau thuế xấp xỉ 10 tỷ đồng, cải thiện hơn nhiều so với mức gần 2 tỷ đồng năm 2023.

Tính đến cuối năm 2024, tổng tài sản của Luxury Living ở mức 6.675 tỷ đồng, tăng 514 tỷ đồng sau 1 năm.

Phần lớn tài sản là các khoản phải thu ngắn hạn chiếm tới 5.751 tỷ đồng, tương đương hồi đầu năm. Trong đó có khoản 76 tỷ đồng tiền gốc (và 13,4 tỷ đồng tiền lãi) được Luxury Living cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội vay theo Hợp đồng số 2905/2023/HĐCV/LL-PĐHN ký ngày 29/5/2023. Lãi suất cho vay 9%, không có tài sản bảo đảm. Thời hạn khoản vay được gia hạn tới ngày 29/5/2025.

Về vấn đề này, kiểm toán nêu ý kiến ngoại trừ việc Luxury Living chưa đánh giá khả năng thu hồi của khoản phải thu đã quá hạn thanh toán trên 06 tháng là khoản phải thu về cho vay ngắn hạn và khoản lãi phải thu về cho vay ngắn hạn với Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội với giá trị ghi sổ lần lượt là 76.000.000.000 VND và 13.470.904.109 VND, tương đương 1,34% tổng tài sản.

Kiểm toán cho biết, không thể thu thập được đầy đủ các bằng chứng kiểm toán thích hợp cũng như các thủ tục thay thế để đánh giá giá trị có thể thu hồi đối với các khoản phải thu về cho vay và phải thu khác về lãi cho vay này. Do đó, kiểm toán không đánh giá được ảnh hưởng của vấn đề này đến Báo cáo tài chính cho năm 2024 của Luxury Living.

Kiểm toán nhấn mạnh về hợp đồng trị giá hơn 5.700 tỷ đồng

Chiếm phần lớn khoản phải thu ngắn hạn là 5.649 tỷ đồng là khoản đặt cọc theo Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng dự án thành phần số 01/2023/HĐNTCNDA/VA-LLF được ký kết với Công ty TNHH đầu tư kinh doanh và phát triển thương mại Việt An (Công ty Việt An).

Theo đó, Công ty Việt An chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu chung cư cao tầng thuộc Lô đất quy hoạch B5-CT03, B6-CT01 và B6-CXDV01 thuộc Dự án Khu đô thị Gia Lâm, tại thị trấn Trâu Quỳ, các xã Dương Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội cho Luxury Living với giá chuyển nhượng là 5.755.311.423.820 VND.

Giá chuyển nhượng đã bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất của khu đất và toàn bộ chi phí xây dựng phần thô các công trình thực tế của Dự án.

Số tiền đặt cọc thực hiện hợp đồng là 5.333.337.000.000 VND, khoản đặt cọc không tính lãi cho đến hết thời hạn đặt cọc. Thời hạn hoàn thành chuyển nhượng phần dự án chuyển nhượng chậm nhất vào ngày 31/08/2024 và được tự động gia hạn tối đa 03 tháng.

Đến thời điểm lập Báo cáo tài chính, Hợp đồng chuyển nhượng dự án thành phần chưa hoàn thành do chưa đáp ứng đủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án thành phần. Công ty Việt An vẫn đang giữ khoản đặt cọc của Luxury Living.

Đáng chú ý, kiểm toán nhấn mạnh Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng dự án thành phần số 01/2023/HĐNTCNDA/VA-LLF giữa Luxury Living và Công ty Việt An đã hết hạn nhưng chưa được thực hiện do chưa đáp ứng đủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng dự án thành phần.

Về cơ cấu nguồn vốn, tổng nợ phải trả ở mức 5.653 tỷ đồng, tăng hơn 500 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, vay nợ ngắn hạn chiếm 82 tỷ đồng là khoản vay tại Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Dream City; vay nợ dài hạn xấp xỉ 4.770 tỷ đồng trái phiếu.

Toàn bộ dư nợ trái phiếu nói trên đến từ mã LLFCB2328001, phát hành ngày 13/3/2023, kỳ hạn 60 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 13/3/2028.

Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này chính là toàn bộ động sản, quyền tài sản liên quan và các khoản phải thu theo hoặc phát sinh từ Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng dự án thành phần số 01/2023/HĐNTCNDA/VA-LLF ngày 7/3/2023 với Công ty Việt An đã được nêu ở trên.

Theo dữ liệu được công bố trên HNX, ngày 9/5/2025 Luxury Living đã tiến hành mua lại 2.500 tỷ đồng trái phiếu mã LLFCB2328001; qua đó giảm giá trị lưu hành về mức 2.300 tỷ đồng.

Đến ngày 27/6, doanh nghiệp tiếp tục mua lại 700 tỷ đồng trái phiếu thuộc lô này. Qua đó, giá trị lưu hành còn lại của trái phiếu mã LLFCB2328001 là 1.600 tỷ đồng.

Về Luxury Living, doanh nghiệp này có tên cũ là Công ty TNHH Masterise Living được thành lập vào tháng 3/2020. Địa chỉ tại Tòa nhà Masteri An Phú (179 đường Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền TP.Thủ Đức, TP.HCM).

Thời điểm thành lập, vốn điều lệ của doanh nghiệp là 20 tỷ đồng và người đại diện pháp luật là ông Trần Quốc Hoài.

Đến tháng 6/2023, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ từ 910 tỷ đồng lên 1.010 tỷ đồng. Theo công bố, ông Phạm Thanh Quyết là cổ đông sở hữu 100% vốn điều lệ của Luxury Living đồng thời giữ chức Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

Hà Ly