Một phân khúc bất động sản đang đối mặt với "khủng hoảng" thừa do các doanh nghiệp đang phải "thắt lưng buộc bụng"

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như Tp. Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh có xu hướng giảm 9 -22% so với quý trước. Đồng thời tình trạng trả mặt bằng và xu hướng dịch chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm ra các vùng phụ cận cũng đang tăng.

Cụ thể, tại Hà Nội, một số tòa nhà, trụ sở văn phòng và nhiều đơn vị cho thuê trên phố Duy Tân (quận Cầu Giấy) gần đây đang tìm khách thuê kèm ưu đãi cao. Nhiều đơn vị kinh doanh văn phòng, tòa nhà trên tuyến phố này phải treo biển cho thuê hàng loạt với mức giá ưu đãi (cho phép giãn tiến độ đóng tiền, miễn phí phụ phí khi làm việc ngoài giờ) nhằm giữ chân khách thuê vì xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoại thành có dấu hiệu tăng mạnh.

Giá cho thuê văn phòng trong quý của một số khu vực cụ thể như: Tòa nhà Vincom Center 191 Bà Triệu giá cho thuê văn phòng khoảng 36 - 38 USD/m2; tòa nhà SD Building giá cho thuê văn phòng khoảng 16 - 18 USD/m2; tòa nhà IDMC Mỹ Đình Building giá cho thuê văn phòng khoảng 20 - 25 USD/m2; tòa nhà Epic Tower giá cho thuê văn phòng khoảng 21 - 23 USD /m2; tòa nhà The Artemis giá cho thuê văn phòng khoảng 18 - 22 USD/m2.

Tương tự tại TP. Hồ Chí Minh, tình trạng trả mặt bằng và dịch chuyển văn phòng ra các vùng phụ cận trung tâm tăng so với quý trước. Nhiều tòa văn phòng khu vực Tân Bình và Phú Nhuận có tỷ lệ trống tăng lên 15-25% trong quý. Theo khảo sát nhiều tòa nhà văn phòng bình dân giảm giá thuê 10-20%; đơn cử như tại quận Phú Nhuận, Tân Bình và các vị trí phụ cận quận 1 như phường Đa Kao, Tân Định; nhiều chương trình giảm giá thuê văn phòng gián tiếp bằng hình thức khuyến mãi.

Giá cho thuê văn phòng trong quý của một số khu vực cụ thể như: Tòa nhà VPBank Saigon Tower giá cho thuê văn phòng khoảng 68 - 80 USD/m2; tòa nhà Pearl 5 Building giá cho thuê văn phòng khoảng 43 - 49 USD/m3; tòa nhà Centre Point Tower giá cho thuê văn phòng khoảng 32 - 36 USD /m3; tòa nhà OfficeHaus giá cho thuê văn phòng khoảng 20 - 27 USD/m2; tòa nhà CII Tower giá cho thuê văn phòng khoảng 33 - 37 USD/m2.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng, tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm, đối diện với nguy cơ "khủng hoảng" thừa. Nguyên nhân được đơn vị này đưa ra là có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp; làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính. 

Thói quen, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các tòa nhà văn phòng mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.

Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng A dao động từ 25-50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4-8 USD/m2/tháng. Giá chào thuê tại các tòa nhà hạng B dao động từ 12-28 USD/m2/tháng tùy khu vực. Giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ, 4% theo năm do nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A chất lượng cao.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá thuê văn phòng hạng A tại dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B từ 20 - 35 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới hầu hết từ các tòa nhà hạng A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài.

Theo VARS , nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao, khó khăn của thị trường BĐS-có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hưởng tới 40 ngành nghề liên quan, tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê sụt giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ, sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.

Đơn vị này cho rằng nên nghiên cứu tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoảng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.

Thùy Trang