Mua nhà hay thuê nhà, bài toán nào người trẻ nên cân nhắc?

Cân nhắc giữa giá trị sở hữu và sự linh hoạt

Trong văn hóa Á Đông, căn nhà là biểu tượng của sự thành đạt. Nhưng tại nhiều quốc gia, khái niệm này đang thay đổi. Tại Mỹ, chỉ khoảng 43% người trong độ tuổi 25–34 có nhà riêng, so với hơn 60% của thế hệ trước. Ở Nhật Bản hay Hàn Quốc, người trẻ chọn thuê vì họ coi nhà là nơi ở tạm thời, không phải gánh nặng cố định.

Lý do không chỉ nằm ở giá nhà. Một căn hộ trung bình tại Hà Nội hoặc TP.HCM hiện có giá từ 3–5 tỷ đồng – gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân năm của một lao động trẻ. Với lãi suất vay mua nhà 9–10%/năm, người vay trả góp 20 năm sẽ phải trả gấp rưỡi giá trị ban đầu. Điều đó khiến "sở hữu" trở thành quyết định mang tính ràng buộc tài chính dài hạn.

Ngược lại, thuê nhà giúp người trẻ duy trì khả năng linh hoạt. Khi công việc thay đổi, họ có thể dễ dàng chuyển nơi ở; khi cơ hội đầu tư xuất hiện, họ không bị kẹt trong khoản nợ vay. Ở Singapore hay Hồng Kông – những nơi có giá nhà rất cao – nhiều người trẻ chấp nhận thuê nhà lâu dài và dành phần tiền tiết kiệm để đầu tư vào quỹ chỉ số, bảo hiểm hoặc học tập.

Tất nhiên, thuê nhà không phải không có rủi ro. Người thuê có thể gặp tình trạng tăng giá, bị yêu cầu chuyển đi, hay không được tự do sửa chữa, trang trí. Quan trọng là phải so sánh giữa chi phí và giá trị sử dụng, thay vì chỉ nhìn vào cảm giác "có hay không có nhà". Một người thuê nhà 10 triệu/tháng, nếu thay vào đó vay mua căn hộ 3 tỷ, khoản trả góp hàng tháng có thể tới 25–30 triệu. Phần chênh lệch đó – nếu được đầu tư đều đặn – hoàn toàn có thể mang lại lợi nhuận tương đương hoặc lớn hơn phần tăng giá của bất động sản.

Những yếu tố cần tính trong bài toán mua – thuê

Quyết định mua hay thuê không chỉ phụ thuộc vào giá nhà, mà còn liên quan đến mục tiêu tài chính, thời gian dự định sinh sống và mức độ ổn định công việc. Các chuyên gia tài chính quốc tế thường khuyến nghị quy tắc 3 yếu tố:

Thứ nhất, thời gian ở ổn định. Nếu bạn dự định sống lâu dài tại một thành phố (ít nhất 10 năm), mua nhà có thể hợp lý. Ngược lại, nếu bạn còn thay đổi công việc, di chuyển nhiều hoặc đang sống một mình, thuê là lựa chọn an toàn hơn.

Thứ hai, tỷ lệ nợ trên thu nhập. Ngân hàng quốc tế thường khuyến cáo khoản vay mua nhà không nên vượt quá 35–40% thu nhập hàng tháng. Nếu vượt quá ngưỡng này, người vay có nguy cơ bị "nghẹt dòng tiền" khi phát sinh chi phí bất ngờ – từ y tế, việc làm, đến lãi suất tăng.

Thứ ba, chi phí cơ hội. Mỗi đồng dành cho trả nợ nhà là một đồng không được đầu tư vào lĩnh vực khác. Với tốc độ tăng trưởng thị trường chứng khoán trung bình 8–10%/năm, người trẻ hoàn toàn có thể cân nhắc chiến lược "thuê nhà – đầu tư song song" thay vì dồn toàn bộ tài sản vào một căn hộ.

Ở Việt Nam, tư duy tài chính cá nhân đang dần thay đổi. Nhiều người trẻ không còn xem "sở hữu nhà" là mục tiêu đầu tiên, mà là "sở hữu tự do". Họ chọn thuê trong 5–10 năm đầu để tập trung đầu tư, tích lũy, và chỉ mua khi đạt được nền tảng tài chính vững chắc. Xu hướng này không mới – tại châu Âu, người trẻ thường chỉ mua nhà sau 35 tuổi, khi họ đã xác định nơi làm việc lâu dài và đủ vốn đối ứng cao, tránh áp lực nợ.

Mua hay thuê không phải câu hỏi có đáp án đúng tuyệt đối. Mua nhà mang lại cảm giác an toàn và giá trị tích lũy; thuê nhà đem lại sự linh hoạt và khả năng tối ưu hóa dòng tiền. Sự khác biệt nằm ở cách mỗi người quản trị rủi ro và kế hoạch tương lai.

Một căn nhà có thể là tài sản, nhưng cũng có thể là nghĩa vụ. Còn thuê nhà có thể tạm thời, nhưng cũng là chiến lược khôn ngoan trong một thế giới biến động nhanh. Điều quan trọng không phải là bạn đang ở nhà của ai, mà là bạn có đang kiểm soát được tài chính và tự do của chính mình hay không.

Kỳ Thư