Năm 2025, gia đình Việt cần 26 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến 2026 cần tới 30 năm, cao gấp đôi mức bình quân thế giới

Chia sẻ tại Hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" tổ chức sáng ngày 25/1, TS. Cấn Văn Lực , Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, mặt bằng giá nhà đất tại Việt Nam đang duy trì ở mức cao và đặt ra nhiều thách thức cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong năm 2025, lượng giao dịch bất động sản tăng khoảng 8%. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa tương xứng với lượng hàng hóa đang được đưa ra thị trường. "Với quy mô nguồn cung hiện nay, thị trường cần mức tăng trưởng giao dịch khoảng 10–15% mới thực sự phản ánh đúng sức hấp thụ", ông nhận định.

Nguyên nhân chính, theo ông, là sức cầu đang "hụt hơi" khi giá bán đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động từ 10 - 30% tùy phân khúc và khu vực. Đáng chú ý, Việt Nam hiện đứng thứ 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà – chỉ số càng thấp thì khả năng tiếp cận nhà ở càng khó.

"Nếu trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này đã tăng lên 30 năm – cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm", ông Lực nêu rõ.

Giá nhà cao cũng khiến người mua ngày càng thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính, kéo theo sự chững lại của cầu mua ở thực.

Về dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết trong năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Tuy nhiên, dòng vốn lại nghiêng rõ rệt về phía hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, cho vay phát triển và đầu tư dự án tăng tới 28%, trong khi cho vay mua nhà chỉ tăng 14%. Điều này cho thấy dòng tiền vẫn chủ yếu chảy vào phía cung, trong khi người mua nhà ở thực tiếp cận vốn khó khăn hơn.

"Việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý không còn là câu chuyện nên hay không nên, mà là yêu cầu bắt buộc nếu muốn thị trường phát triển bền vững", ông Lực nhấn mạnh. 

Trước mắt, ông cho rằng tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 cần được kiểm soát, không vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế.

Về dài hạn, ông kiến nghị sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), đồng thời nghiên cứu lộ trình chính sách thuế nhà đất khi dữ liệu thị trường đã đủ minh bạch.

6 nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao

Theo TS. Cấn Văn Lực, mặt bằng giá nhà đất cao hiện nay là hệ quả tổng hợp của sáu nhóm nguyên nhân chính.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong tổ chức thực thi vẫn tồn tại, dù đã được chú trọng tháo gỡ. Độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, tạo áp lực tăng giá.

Thứ hai, chi phí đầu vào liên tục leo thang, gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí bồi thường – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm.

Thứ ba, cung – cầu mất cân đối. Số dự án được cấp phép còn ít trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại thiếu hụt.

Thứ tư, hiện tượng "thổi giá", "làm giá", chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, đặc biệt tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng "ảo" so với giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Việc mua ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.

Nguồn cung trong năm 2026 tăng mạnh, cạnh tranh gay gắt

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định năm 2026 thị trường sẽ tăng trưởng mạnh và sôi động hơn khi hàng trăm dự án được tháo gỡ khó khăn.

Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2025, tương ứng tăng thêm khoảng 200.000 - 300.000 sản phẩm. Tuy nhiên, cầu dù tăng nhưng không theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường trở nên gay gắt hơn.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng lưu ý trong năm 2026, tăng trưởng tín dụng có xu hướng giảm, lãi suất có thể tăng trở lại, tạo áp lực giảm giá nhà. Các sản phẩm bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền sẽ được nhà đầu tư ưu tiên hơn.

Về câu hỏi liệu bất động sản có còn là kênh trú ẩn tài sản trong năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính của Chính phủ cho rằng, dù kinh tế năm nay đặt mục tiêu tăng trưởng cao (phấn đấu trên 10%), nhưng nguồn cung nhà ở tăng mạnh hơn có thể khiến giá bất động sản chững lại.

"Tuy nhiên, đầu tư bất động sản là đầu tư vào giá trị tương lai. Nếu kinh tế trong tương lai bền vững, thì về bản chất, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn", ông Nghĩa nhận định.

Tú An