Nghịch lý giá chung cư Hà Nội

Diễn biến trái chiều giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý I/2025 đã tăng từ 5–10% so với quý trước. Dù mức giá mới được thiết lập cao hơn, thanh khoản vẫn duy trì ổn định với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 40–60% mỗi đợt mở bán. Tuy nhiên, một số dự án có giá vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2 đã ghi nhận tốc độ bán chậm hơn.

Điều đáng chú ý là đà tăng giá này không lan tỏa sang thị trường thứ cấp. Tại đây, mặt bằng giá gần như đi ngang, thậm chí có xu hướng giảm nhẹ ở một số dự án do áp lực bán ra từ các nhà đầu tư cá nhân. Ví dụ, tại một dự án ở quận Nam Từ Liêm, giá căn hộ studio vẫn duy trì quanh mức 1,98–2,2 tỷ đồng/căn, trong khi các dòng căn hộ 1–3 phòng ngủ đều giữ nguyên mức giá như trước Tết Nguyên đán.

Tương tự, tại An Bình Plaza, giá căn hộ sở hữu 50 năm và sở hữu lâu dài hầu như không thay đổi. Một số chủ nhà chấp nhận giảm 100–200 triệu đồng để bán nhanh, cho thấy thị trường thứ cấp đang chịu sức ép rõ rệt về thanh khoản.

Theo đánh giá từ đại diện Batdongsan.com.vn, giá thứ cấp khó có khả năng giảm sâu trong thời gian tới bởi giá sơ cấp tiếp tục neo cao và nguồn cung mới vẫn duy trì đều đặn. Dù vậy, thị trường thứ cấp hiện chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực, không còn hấp dẫn nhà đầu tư lướt sóng như trước.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy sự chênh lệch giá ngày càng rõ rệt giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên tới 79 triệu đồng/m2, thì thị trường thứ cấp chỉ ghi nhận mức 60 triệu đồng/m2 – một khoảng cách đáng kể phản ánh kỳ vọng lợi nhuận khác biệt giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội lý giải, mức giá sơ cấp cao chủ yếu đến từ nguồn cung tập trung tại các dự án đại đô thị quy mô lớn, có nhiều tiện ích đi kèm. Trong khi đó, kỳ vọng lợi nhuận suy giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp điều chỉnh chiến lược, giảm giá hoặc chấp nhận cắt lỗ.

Giá bán tăng, lợi suất thuê giảm

Bên cạnh sự chênh lệch giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá chung cư Hà Nội cũng đang ghi nhận sự "lệch pha" giữa giá bán và giá thuê.

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, tính đến quý I/2025, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 60–63 triệu đồng/m2, tăng hơn 60% so với đầu năm 2023. Tuy nhiên, giá thuê lại chỉ dao động quanh mức 12–13 triệu đồng/tháng – gần như không thay đổi trong suốt hai năm qua.

Hệ quả là lợi suất cho thuê – từng được xem là kênh đầu tư ổn định – đã giảm từ 4,9% xuống còn 3,1%. Trong một số trường hợp, tỷ suất còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng. 

Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, nghịch lý giữa giá bán và giá thuê chung cư cho thấy một sự mất cân bằng cung cầu cục bộ và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là giá trị sử dụng thực tế. Việc giá thuê không tăng tương ứng với giá bán cho thấy nhu cầu thuê thực tế không theo kịp đà tăng giá, hoặc nguồn cung cho thuê vẫn đủ đáp ứng nhu cầu.

Trong khi đó, báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam nêu, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà.

“Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm”, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá.

Kỳ Thư