Ngược dòng thị trường: Một phân khúc bất động sản vẫn giảm giá, người mua thận trọng

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp 2 quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao tầng, chiếm 84% (phần lớn đến từ dự án đô thị biển nghỉ dưỡng của một chủ đầu tư lớn).

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 64%, tương đương với hơn 3.200 giao dịch, tăng 12% so với quý trước và 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ nguồn cung chất lượng trong bối cảnh nhu cầu đầu tư phục hồi.

Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường có gần 8.400 sản phẩm mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2024, nhưng chỉ bằng 50% cùng kỳ năm 2022. Về cơ cấu sản phẩm, căn hộ cao tầng vẫn chiếm chủ đạo với tỷ trọng 78%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58,7%, tương đương 4.900 sản phẩm giao dịch thành công.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục sụt giảm với mức giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Trong khi đó, các dự án mới tiếp tục vắng bóng suốt gần 3 năm qua.

Trong quý III năm nay, sức cầu của phân khúc này duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ không đáng kể, thanh khoản vẫn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư vẫn còn thận trọng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

“Tuy nhiên, niềm tin của khách hàng với phân khúc này vẫn chưa phục hồi do phần lớn nhà đầu tư còn khá thận trọng vì lo ngại rủi ro pháp lý và khả năng khai thác, thu hồi lợi nhuận”, DKRA Consulting cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho rằng, nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá do tâm lý nhà đầu tư vẫn duy trì sự dè chừng và thận trọng. Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao. Một số dự án mở bán trong quý vừa qua với mức giá giảm 5-7% so với trước đó để kích cầu và đẩy nhanh tốc độ hấp thụ.

Một số dự án mở bán giá cao tiếp tục phải đóng giỏ hàng do không phát sinh giao dịch bởi sản phẩm không đa dạng, trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư chưa phục hồi hoàn toàn khi các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, các cam kết lợi nhuận không được thực hiện,...

Giá bán bất động sản thứ cấp đã thoát đáy khi tâm lý nhà đầu tư dần tích cực hơn với kỳ vọng vào triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn ở mức thấp, giao dịch diễn ra rất chọn lọc, tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý minh bạch.

“Các chủ đầu tư vẫn triển khai nhiều ưu đãi mang tính dài hạn như giảm giá trực tiếp 5-10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12-24 tháng, tặng nội thất... nhưng hiệu quả không đạt như kỳ vọng”, ông nêu.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS - cho rằng, vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục. Các dự án đang được phát triển, tái cơ cấu theo hướng đa dạng hóa sản phẩm.

Tuy nhiên, theo ông Chung, khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án condotel với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại các khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Tâm Nguyên