Người đàn ông tính vay 3,5 tỷ mua chung cư Hà Nội tuổi đời 20 năm tuổi, giá 10 tỷ, chuyên gia nói thẳng: “Bạn đang mua tiêu sản bằng tiền đi vay”

Một độc giả sống tại ven đô Hà Nội hiện sở hữu căn nhà trị giá khoảng 6,5 tỷ đồng. Anh đang cân nhắc chuyển sang một căn hộ nội đô giá 10 tỷ đồng, phải vay thêm 3,5 tỷ. Căn hộ đã 20 năm tuổi nhưng lại đem tới sự thuận tiện trong sinh hoạt: gần nơi làm việc, con cái học trường tốt và môi trường sống tiện lợi hơn.

 Tuy vậy, anh lo lắng về chất lượng công trình, hệ thống PCCC, rủi ro đền bù khi cải tạo chung cư. Điều khiến anh băn khoăn nhất là nếu không quyết định sớm, giá nhà nội đô có thể tăng và anh "mãi mãi không mua nổi".

Đây là bài toán điển hình của nhiều gia đình trẻ khi đứng giữa mong muốn sống tốt hơn và áp lực tài chính ngày một lớn. Trước tình huống này, ông Nguyễn Tuấn Anh, nhà sáng lập FiinPeace, người có nhiều năm kinh nghiệm về tài chính cá nhân, đưa ra chia sẻ và tư vấn cụ thể. 

Ông Tuấn Anh nhấn mạnh: "Những trường hợp như này bạn cần nhìn nhận lại mục tiêu: bạn mua để ở hay mua để đầu tư, để có thể ra quyết định."

Theo ông, xét về tài sản, lo lắng của độc giả là hoàn toàn có lý. Chung cư 20 năm tuổi "không còn là tài sản tăng trưởng". Ông giải thích: "Với chung cư, thời gian là kẻ thù. Sau 20 năm, căn hộ bước vào giai đoạn xuống cấp cả về chất lượng vật lý lẫn giá trị pháp lý (khả năng được cải tạo, đền bù không rõ ràng)."

Ông cũng nhắc lại thực tế rằng theo quy định hiện hành, tuổi thọ thiết kế chung cư thường là 50 năm, nhưng "sau 30 năm đã đối diện nhiều rủi ro cải tạo, an toàn PCCC, pháp lý sở hữu." Về thanh khoản, ông khẳng định rất khó bán lại căn 20 năm tuổi với giá ngang hoặc cao hơn, trừ khi vị trí đặc biệt khan hiếm. "Nếu là nhà đất, 10 tỷ có thể tạo ra tài sản giữ giá hoặc tăng giá. Nhưng với chung cư cũ, bạn đang dùng đòn bẩy tài chính để mua một tài sản… đang đi vào cuối vòng đời," ông nhấn mạnh.

Về nguồn lực, ông Tuấn Anh gọi đây là "áp lực kép: vay nợ + tài sản không bảo toàn." Theo ông, vay 3,5 tỷ cho một tài sản không tăng trưởng đồng nghĩa người mua đang chịu lãi vay cho một khoản chi phí sinh hoạt cao cấp, chứ không phải một khoản đầu tư. Trong khi đó, căn nhà đất vùng ven trị giá 6,5 tỷ mà độc giả đang sở hữu lại là tài sản thanh khoản tốt, có thể cho thuê, giữ giá lâu dài và là "đệm an toàn trong biến động kinh tế."

Ông cho rằng bài toán này thực chất là bài toán đánh đổi: "chi phí cơ hội từ việc đốt tài sản tích lũy để đổi lấy tiện nghi sống nội đô".

Xét về mục tiêu, ông Tuấn Anh nhấn mạnh rằng "nội thành không đồng nghĩa với tài sản tốt." Theo ông, tâm lý "lên phố" là điều bình thường với các gia đình muốn nâng tầm cuộc sống, nhưng trước khi quyết định, người mua cần phân biệt rất rõ mình đang hướng tới điều gì. Nếu mua để ở, ông cho rằng cần đánh giá giá trị sống như gần nơi làm việc, thuận tiện di chuyển hay con cái học trường tốt. Ngược lại, nếu mua để đầu tư, phải xem xét khả năng tài sản đó tăng lãi vốn, tạo dòng tiền, mức độ giữ giá, cho thuê và thanh khoản. Đây là bước xác định mục tiêu quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua khi đứng giữa bài toán cảm xúc và tài chính.

Ông cảnh báo rằng giá trị sống có thể cao nhưng "nếu nó ăn vào tài sản gốc, bạn đang mua tiêu sản bằng tiền đi vay." Theo ông, đây mới là điều người mua cần cân nhắc đầu tiên, trước cả những con số 6,5 - 10 - 3,5 tỷ, và đó là tư duy bình an tài chính mà nhiều người bỏ qua.

Ông Tuấn Anh cho rằng độc giả nên quay về câu hỏi cơ bản nhất: mua để ở hay mua để đầu tư. Nếu ưu tiên chất lượng sống, ông gợi ý "có thể cân nhắc thuê một căn hộ nội đô tương tự, dùng 3,5 tỷ đó đầu tư vào tài sản có dòng tiền/tăng giá tốt." Còn nếu vẫn muốn sở hữu, ông khuyến nghị "hãy tìm tài sản có tuổi đời trẻ hơn, vị trí có tiềm năng giữ giá hoặc cho thuê ổn định."

Đức Anh