Người giàu cũng đi metro, vậy nhà bình dân ở TOD có chỗ đứng không?

Câu hỏi khiến doanh nghiệp bất động sản 'giật mình'

"Các dự án chung cư TOD đang thiên về phân khúc cao cấp nhiều hơn. Vấn đề là những người có thu nhập cao và đủ khả năng ở trong các bất động sản như thế sẽ ít sử dụng metro. Trong khi đó, những người thu nhập trung bình - thấp lại có nhu cầu sử dụng metro. Liệu có 'cửa' nào để chủ đầu tư chú trọng hơn tới phát triển dự án bình dân tại TOD hay không?"

Câu hỏi trên được một khán giả đang làm luận văn thạc sĩ kiến trúc đặt ra tại Tọa đàm "TOD: Yếu tố tái định hình lối sống và không gian đô thị", ngày 28/8. Đây là sự kiện trước thềm Triển lãm Kiến trúc, Nội thất và Xây dựng Việt Nam - VIBE 2026, do Hội Mỹ nghệ và Chế biến gỗ TP.HCM (HAWA), Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TP.HCM (SACA) phối hợp cùng Hội Kiến trúc sư TP.HCM tổ chức.

Bà Trần Thị Phương Mai, Giám đốc cấp cao Công ty CP Bất động sản Sơn Kim, thừa nhận: Đây là câu hỏi khiến bất kỳ nhà phát triển nào cũng phải 'giật mình thon thót'.

Tuy nhiên, theo bà, vấn đề nêu trên là hệ quả tất yếu của quy luật thị trường. Hạ tầng kết nối giao thông tốt do Nhà nước đầu tư sẽ kéo theo giá đất tăng và giá bất động sản ăn theo là điều khó tránh khỏi. Nếu chỉ dựa vào bài toán chi phí thương mại đơn thuần, doanh nghiệp tư nhân sẽ gặp thách thức với việc đầu tư, phát triển nhà bình dân quanh khu vực metro.

"Đây không nên chỉ là bài toán của riêng chủ đầu tư, mà cần một cơ chế hỗ trợ đặc thù hoặc khung quy hoạch chiến lược từ Chính phủ và TP.HCM. Khi Nhà nước đưa ra bài toán hỗ trợ hợp lý, tạo đủ động lực, doanh nghiệp hoàn toàn sẵn sàng đa dạng hoá các sản phẩm nhà ở và có phân khúc giá mềm hơn tại TOD", bà khẳng định và cho hay chính sách hỗ trợ sẽ cần thêm thời gian để nghiên cứu từ phía các cơ quan quản lý.

Trước đó, theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản do Batdongsan.com.vn công bố, ngay tại thị trường TP.HCM, chính người dân đã sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho các dự án nằm gần hạ tầng quan trọng, như metro. 

Có tới 91% ý kiến cho rằng, họ sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5–10%.

Có Rolls-Royce vẫn đi metro như thường

Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, KTS Ngô Viết Nam Sơn mang đến góc nhìn phản biện đầy thú vị cho câu hỏi từ khán giả.

Trước hết, định kiến 'người giàu không đi metro' là không hoàn toàn đúng. Ông Sơn chia sẻ, trong thời gian sống tại Manhattan (New York, Mỹ), ông từng bắt gặp các CEO tập đoàn lớn, triệu phú hay tỷ phú đi tàu điện ngầm vào giờ tan tầm. Dù sở hữu những chiếc Rolls-Royce đắt giá, họ vẫn chọn metro như một giải pháp văn minh để thoát khỏi nạn kẹt xe từ trung tâm về vùng ven.

Dẫu vậy, ở khía cạnh còn lại, khi có TOD tức là giá trị địa ốc sẽ tăng lên và có thể đẩy những người yếu thế ra xa khu vực TOD. Để giải quyết lo ngại này, KTS Ngô Viết Nam Sơn đã từng kiến nghị UBND TP.HCM cần chủ động dành riêng một quỹ đất ngay gần các ga TOD quan trọng (bao gồm cả khu trung tâm) để phát triển các cụm nhà ở xã hội, chung cư cho thuê với giá phải chăng cho người có nhu cầu sử dụng. Đây có thể là chính những công chức nhà nước.

Đồng quan điểm về tính khả thi, KTS Trần Khánh Trung, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, đưa ra dẫn chứng từ Singapore – quốc gia được coi là kiểu mẫu của mô hình TOD.

Tại Đảo quốc Sư tử, khoảng 70% dân số đang sinh sống trong các căn hộ do cơ quan phát triển nhà ở (thuộc Chính phủ) xây dựng. Đây là căn hộ dành cho người có thu nhập thấp nhưng vẫn nằm ngay sát các ga metro. Những căn hộ này không những toạ lạc ở nơi có hạ tầng kết nối tốt mà còn đẹp không khác gì các dự án nhà ở thương mại.

Điều quan trọng là đơn vị phát triển những dự án này vẫn báo lãi hàng năm nhờ chiến lược đầu tư và kinh doanh hiệu quả. Vì vậy, theo ông Trung, việc xây dựng được căn hộ như vậy tại các TOD của Việt Nam hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, cũng như ý kiến của đại diện Công ty Bất động sản Sơn Kim, ông cho rằng, Chính phủ sẽ cần vào cuộc để có các chính sách hỗ trợ nhất định.

"Một đô thị TOD không thể chỉ dành cho những người có thu nhập trung bình và cao trở lên mà đẩy người thu nhập thấp ra ngoài. Đừng e ngại việc không có chỗ cho người có thu nhập thấp ở trong các khu TOD đó", ông giải đáp cho mối bận tâm của người đặt câu hỏi.

Trần Chung