Nguồn cung BĐS khổng lồ nhưng không đổ ra cùng lúc: Thị trường có thực sự dư cung?

Nguồn cung “khổng lồ” nhưng không ra cùng lúc

Nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh sau giai đoạn dài thị trường thiếu dự án mới. Hàng loạt đại đô thị quy mô hàng nghìn hecta xuất hiện, kéo theo những con số nguồn cung tương lai lên tới hàng trăm nghìn sản phẩm. Nếu cộng dồn, quy mô này dễ tạo cảm giác thị trường đang đứng trước một lượng hàng khổng lồ.

Nhưng tổng số sản phẩm của một dự án không phải là lượng hàng mà thị trường phải hấp thụ trong một năm.

Các đại dự án thường được triển khai theo nhiều phân kỳ, từ pháp lý, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng đến xây dựng và mở bán. Ngay cả khi đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư cũng thường chỉ đưa từng phân khu, từng quỹ hàng ra thị trường, thay vì tung toàn bộ sản phẩm cùng lúc.

Vì vậy, một dự án có thể sở hữu hàng chục nghìn sản phẩm, nhưng lượng cung thực tế trong từng năm chỉ là một phần của con số đó.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong khi đó, , thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, với khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.

Nguồn cung đang trở lại rõ rệt, nhưng chỉ nhìn vào tổng lượng hàng vẫn chưa đủ để kết luận thị trường dư cung. Hà Nội là ví dụ rõ nhất.

Theo CBRE Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mới mở bán, cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II có 8.623 căn, tăng 8% theo quý và 26% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung cả năm dự kiến đạt gần 39.000 căn, vượt mức hơn 37.000 căn của năm 2019.

Nếu chỉ nhìn vào sô lượng căn hộ, Hà Nội rõ ràng không còn ở trạng thái thiếu nguồn cung như giai đoạn trước. Nhưng khi bóc tách theo giá, bức tranh lập tức thay đổi.

Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT, phí bảo trì. Phần lớn nguồn cung tập trung ở mức 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2.

Savills cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng A, trong khi căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.

Như vậy, Hà Nội không thiếu căn hộ theo số lượng, nhưng lại thiếu căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Cao Nguyên (Cao Nguyên Land), cho rằng đây là lý do không nên đơn giản hóa câu chuyện Hà Nội hay TP.HCM đang “dư cung” hay “thiếu cung”. Chính xác hơn, thị trường đang có sự lệch pha cung - cầu theo phân khúc giá.

“Có hàng để bán vì thế không đồng nghĩa với có đúng loại hàng mà người mua cần”, ông Tú nói.

Đại dự án chưa đồng nghĩa với đại nguồn cung

Cũng theo vị tổng giám đốc Cao Nguyên Land, sự xuất hiện dày đặc của các đại dự án càng khiến câu chuyện nguồn cung dễ bị nhìn theo quy mô tổng. Tuy nhiên, khoảng cách từ một dự án được chấp thuận, triển khai và có sản phẩm thực tế trên thị trường có thể kéo dài nhiều năm.

Ông Nguyễn Văn Tú dẫn ví dụ Đại đô thị thể thao quốc tế quy mô khoảng 9.000 ha. Dự án hiện đang triển khai giải phóng mặt bằng và hạ tầng nhưng chưa có sản phẩm nhà ở nào được chào bán. Điều này cho thấy một dự án dù có quy mô rất lớn cũng chưa lập tức tạo thêm nguồn cung nhà ở.

Ngay cả những dự án đã đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư cũng thường chỉ đưa ra một phân khu hoặc quỹ hàng nhất định trong tổng thể dự án. Phần còn lại tiếp tục được triển khai theo tiến độ. Do đó, quỹ sản phẩm của một đại dự án là nguồn cung của nhiều năm, không phải nguồn cung của một năm.

Tại TP.HCM, bức tranh cũng cho thấy sự khác biệt giữa quy mô nguồn cung và lượng hàng thực tế. Theo CBRE, quý II/2026 thị trường ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Tính đến cuối quý II, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn, nhưng hàng tồn kho chỉ chiếm chưa tới 3%.

Giá sơ cấp bình quân trên thị trường nhà ở TP.HCM sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý và 16% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 90%, trong khi nguồn cung mới đạt 73%. CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM mở rộng có thể đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026 và 48.000 căn vào năm 2027.

Savills ghi nhận TP.HCM có khoảng 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc hạng A và B, với giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy; khoảng 80% số dự án có giá vượt 120 triệu đồng/m2.

Dư cung có thể xuất hiện khi nào?

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, giai đoạn 2025-2040 thị trường bất động sản Việt Nam có thể bổ sung khoảng 15 triệu sản phẩm, riêng Hà Nội và TP.HCM khoảng 4 triệu sản phẩm.

Ông cho rằng 2025-2027 là giai đoạn bản lề, chuyển từ trạng thái thiếu nguồn cung trong giai đoạn 2020-2024 sang chu kỳ nguồn cung lớn hơn.

“Tuy nhiên, đến hết năm 2027, nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực sẽ vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu người dân. Sự dư thừa hiện nay chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở đất nền, một số dự án nhà ở xã hội xa trung tâm, biệt thự - liền kề và căn hộ cao cấp có mức giá cao”, vị lãnh đạo nhìn nhận.

Theo ông Quê, rủi ro dư cung diện rộng có thể xuất hiện từ khoảng giữa năm 2028 nếu các dự án lớn đồng loạt hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường mà không có sự điều tiết phù hợp. Nếu hàng chục đại dự án đồng loạt bước sang giai đoạn mở bán với quy mô lớn, trong khi nhu cầu thực tế không tăng tương ứng, cán cân cung - cầu có thể đảo chiều rất nhanh.

Khi đó, ông nhận định thị trường sẽ không còn chỉ là câu chuyện “có nhiều hàng hay không”, mà chuyển sang cuộc cạnh tranh về chất lượng dự án, vị trí, pháp lý, giá bán, tiện ích và khả năng tạo dòng tiền.

Ông Nguyễn Văn Tú cũng cho rằng nếu nhiều đại dự án cùng bước vào giai đoạn mở bán trong thời gian tới, nguy cơ dư cung sẽ rõ hơn ở những phân khúc vốn đã có nguồn hàng lớn. Khi đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý tốt, giá trị sử dụng rõ ràng, thu hút được cư dân và có khả năng tạo dòng tiền sẽ có lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm giá cao nhưng thiếu khác biệt hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực cạnh tranh.

Riêng Hà Nội và TP.HCM, ông Tú cho rằng tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn sẽ tiếp diễn trong một thời gian. Căn hộ cao cấp có thể dư nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm.

Nguồn cung nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh nhưng phần lớn dự án nằm xa trung tâm và cần thêm 2-3 năm để hoàn thành. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở lớn vẫn tập trung tại những khu vực có khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và dịch vụ.

Để giải quyết sự lệch pha này, ông cho rằng không chỉ cần thêm dự án mà còn cần thời gian để hạ tầng giao thông, các khu đô thị lớn ở vùng ven và hệ thống tiện ích đi vào vận hành. Khi đó, nhu cầu mới có điều kiện dịch chuyển theo nguồn cung.

Lệ Trần