'Nhà đầu tư mua căn hộ Hà Nội từ quý II/2025 muốn bán thời điểm này gần như phải cắt lỗ'

Pv: Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II đều chỉ ra một nghịch lý: giá bán trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh, thậm chí xuất hiện nhiều trường hợp cắt lỗ, trong khi giá sơ cấp vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Ông nhìn nhận thế nào về diễn biến này? 

Ông Nguyễn Anh Quê: Việc giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao có liên quan trực tiếp đến thời điểm mở bán và giá vốn của từng dự án.

Có thể chia các dự án hiện nay thành hai nhóm.

Nhóm thứ nhất là những dự án đã mở bán trước quý II/2026, trong đó có những dự án được tung ra thị trường vào thời điểm giá căn hộ Hà Nội đang ở vùng cao. Những dự án này đã định hình mặt bằng giá, chủ đầu tư đã vay ngân hàng, đã bán một phần sản phẩm cho khách hàng nên rất khó giảm giá trực tiếp.

Các chủ đầu tư đã bỏ ra lượng vốn lớn để hình thành sản phẩm. Việc giảm giá sau đó không chỉ ảnh hưởng đến doanh thu mà còn tác động đến giá trị tài sản bảo đảm, các khoản vay và quyền lợi của những người đã mua trước đó.

Vì vậy, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, doanh nghiệp thường sử dụng các chương trình ưu đãi, chiết khấu hoặc hỗ trợ tài chính để kích cầu và duy trì mặt bằng giá.

Một nguyên nhân khác là chủ đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường có thể phục hồi. Khi chưa xác định rõ xu hướng điều chỉnh sẽ kéo dài bao lâu, doanh nghiệp có xu hướng giữ giá niêm yết và dùng chính sách bán hàng để hỗ trợ thanh khoản.

Tuy nhiên, nếu thị trường chỉ điều chỉnh trong thời gian ngắn, cách làm này có thể tiếp tục được duy trì. Ngược lại, nếu thanh khoản thấp kéo dài từ 6 tháng đến một năm, những dự án đã mở bán trước đó cũng sẽ phải tính đến phương án giảm giá. Khi ấy, chủ đầu tư sẽ phải ưu tiên thanh khoản thay vì bảo vệ bằng mọi giá mặt bằng giá cũ.

- Còn với những dự án mới bắt đầu mở bán thì sao, thưa ông?

Nhóm thứ hai là các dự án bắt đầu ra hàng từ quý II, đặc biệt là đầu quý III/2026. Với những dự án này, chủ đầu tư chủ động hơn trong việc tính toán giá bán ngay từ đầu theo diễn biến mới của thị trường.

Các dự án mới có thể cân đối lại chi phí đầu tư, điều chỉnh chiến lược giá và ưu tiên thanh khoản. Nếu trước đây dự kiến mở bán ở mức hơn 100 triệu đồng/m2 thì trong bối cảnh hiện nay có thể tính toán mức 70-80 triệu đồng/m2.

Thực tế, một số dự án mới tại khu vực phía Tây Hà Nội đang được thị trường nhắc tới với mức giá thấp hơn đáng kể so với những mức giá dự kiến trước đây.

- Như vậy, có thể hiểu giá sơ cấp hiện nay chưa giảm chủ yếu vì giá vốn của các dự án cũ đã được xác lập?

Đúng vậy. Không thể nhìn giá bán trên thị trường sơ cấp một cách đơn giản mà phải nhìn vào cấu trúc giá vốn của từng dự án, thời điểm chủ đầu tư mua đất, triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

Điều này đặc biệt rõ ở phân khúc thấp tầng. Với thấp tầng, cần phân biệt sản phẩm chuyển nhượng và sản phẩm sơ cấp. Đối với sản phẩm chuyển nhượng, giá có thể giảm so với thời điểm đạt đỉnh. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, đây thực chất là hoạt động chốt lãi của những người mua từ các giai đoạn trước, chứ không hẳn là cắt lỗ.

Chẳng hạn tại khu đô thị Him Lam Vạn Phúc trên trục Tố Hữu, năm 2021, giá các căn liền kề phía trong khoảng 130-150 triệu đồng/m2, trong khi những căn ở vị trí mặt ngoài khoảng 250 triệu đồng/m2.

Đến cuối năm 2025, khi giá lên cao, các căn mặt ngoài có thời điểm đạt khoảng 500-700 triệu đồng/m2, còn các căn phía trong quanh mức 300 triệu đồng/m2.

Khi thị trường đi xuống, một số chủ sở hữu bắt đầu bán ra với mức giá thấp hơn đỉnh. Nhưng với giá vốn được hình thành từ những năm trước, nhiều người trong số này vẫn đang chốt lãi.

Khi thị trường đi xuống, một số chủ sở hữu bắt đầu bán ra với mức giá thấp hơn đỉnh. Nhưng với giá vốn được hình thành từ những năm trước, nhiều người trong số này vẫn đang chốt lãi.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group

- Trong khi đó, tại sao các dự án thấp tầng mới lại khó giảm giá dù thị trường chuyển nhượng đã điều chỉnh?

Nguyên nhân quan trọng là tiền sử dụng đất hiện rất cao.

Trên thị trường có những dự án mới mở bán mà riêng tiền sử dụng đất đã khoảng 220-250 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Trong khi đó, giá bán sản phẩm liền kề có thể từ 370 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng.

Với mức giá vốn như vậy, chủ đầu tư rất khó giảm giá bán bởi ngoài tiền sử dụng đất còn có chi phí xây dựng, tài chính, phát triển dự án và nhiều khoản chi phí khác cấu thành giá thành sản phẩm.

Có thể kể đến một số dự án thấp tầng của Nam Cường hoặc dự án của Taseco Land liên danh với ICON4. Với những dự án có tiền sử dụng đất ở mức khoảng 250 triệu đồng/m2, dư địa để chủ đầu tư giảm giá bán là rất hạn chế.

Do đó, những dự án thấp tầng mới ra hàng trong năm 2026 chưa dễ giảm giá, dù giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh.

- Nếu thấp tầng thứ cấp chủ yếu là câu chuyện chốt lời, theo ông, áp lực cắt lỗ hiện tập trung ở đâu?

Với căn hộ, áp lực cắt lỗ đang rõ hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư mua vào những giai đoạn giá đã tăng cao.

Từ năm 2021 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua nhiều nhịp tăng giá. Sau nhịp tăng mạnh giai đoạn hậu Covid-19, giá tiếp tục được đẩy lên qua các giai đoạn tiếp theo, đặc biệt trong năm 2024 và đầu năm 2025.

Những người tham gia thị trường từ quý II/2025 trở đi là nhóm mua vào ở vùng giá cao của chu kỳ. Những nhà đầu tư mua căn hộ tại Hà Nội từ quý II/2025 đến nay gần như phải cắt lỗ nếu muốn bán ra ở thời điểm này.

Tình trạng này thể hiện rõ ở nhóm căn hộ cao cấp. Nhiều nhà đầu tư trước đây mua sản phẩm với kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng khi thanh khoản suy yếu, việc bán ra theo mức giá kỳ vọng hoặc giá hợp đồng trở nên khó khăn.

Trong khi đó, giá sơ cấp vẫn được chủ đầu tư duy trì thông qua các chính sách bán hàng. Vì vậy, khoảng cách giữa giá sơ cấp và giá chuyển nhượng ngày càng thể hiện rõ.

Nhiều nhà đầu tư trước đây mua sản phẩm với kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng khi thanh khoản suy yếu, việc bán ra theo mức giá kỳ vọng hoặc giá hợp đồng trở nên khó khăn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group

- Diễn biến trên có được phản ánh qua số liệu thị trường hay chỉ mới xuất hiện ở một số trường hợp?

Các số liệu gần đây cho thấy đây không còn là hiện tượng đơn lẻ.

Theo Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý I và cao hơn 27% so với cùng kỳ năm 2025. Phân khúc căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2 gần như không còn hiện diện trên thị trường sơ cấp.

CBRE cũng ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II/2026 khoảng 95 triệu đồng/m2, tiếp tục tăng so với quý trước và đạt mức cao nhất trong 4 quý gần đây.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield đưa ra mức giá bình quân khoảng 4.659 USD/m2, tương đương gần 123 triệu đồng/m2, tăng 19% theo quý và 36% theo năm.

Ở chiều ngược lại, Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước.

CBRE ghi nhận giá bán căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội giảm xuống khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Như vậy, thị trường đang hình thành một khoảng cách khá rõ khi giá sơ cấp vẫn được neo cao, trong khi giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh.

Khoảng cách này sẽ tạo áp lực lớn hơn đối với những nhà đầu tư mua căn hộ ở vùng giá cao, đặc biệt nếu họ sử dụng đòn bẩy tài chính và cần bán ra trong ngắn hạn.

Xin cảm ơn ông!

Lệ Chi