Nhận sổ đỏ thế chấp khoản vay 900 triệu, ngân hàng ngỡ ngàng khi biết chủ nhà đã bán 2 tỷ đồng từ trước

Căn nhà 2 tỷ và hợp đồng 800 triệu đồng

Năm 2014, bà Hoàng Thị Thanh H thỏa thuận bán cho bà Trần Thị T1 một căn nhà 2 tầng cùng thửa đất rộng 63,9 m2 tại TP Vinh, Nghệ An. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng thực tế là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng được công chứng vào tháng 9/2015, giá ghi trên hợp đồng chỉ là 800 triệu đồng. Tại tòa, bà T1 thừa nhận việc ghi mức giá thấp hơn thực tế là để giảm nghĩa vụ thuế.

Bà T1 khai đã giao cho bà H 1,65 tỷ đồng trước khi sang Angola làm việc và còn nợ 350 triệu đồng. Hai bên có giấy giao nhận tiền. 

Sau khi bà T1 sang Angola, việc thanh toán tiếp tục được thực hiện thông qua tiền gửi về Việt Nam. Bà T1 cho rằng tổng số tiền mình đã trả nhiều hơn con số mà bà H thừa nhận. Đây cũng là một trong những điểm tranh chấp quan trọng của vụ án.

Mang nhà đã bán đi thế chấp ngân hàng

Điểm đáng chú ý nhất là sau quá trình mua bán, căn nhà vẫn đứng tên bà H. Đến tháng 3/2016, bà H ký hợp đồng vay ngân hàng 900 triệu đồng và dùng chính thửa đất cùng căn nhà này làm tài sản thế chấp.

Trong khi đó, theo hồ sơ vụ án, bà T1 đã được giao nhà để sử dụng từ tháng 5/2015. Khi ngân hàng thẩm định tài sản để cho vay, hồ sơ thẩm định thể hiện người đang sử dụng bất động sản là "người thuê". Tại tòa, bà T1 cho biết trước đó bà H từng dặn con gái mình rằng nếu có người hỏi thì nói gia đình bà T1 là người thuê nhà.

TAND tỉnh Nghệ An cho rằng đây là tình tiết cần được xác minh nhưng cấp sơ thẩm chưa lấy lời khai của con gái bà T1 để làm rõ. Tòa phúc thẩm cũng yêu cầu phải xác minh quy trình ngân hàng thẩm định tài sản trước khi xác định trách nhiệm của các bên liên quan đến hợp đồng thế chấp.

Tranh chấp hơn 740 triệu đồng

Về quan hệ giữa hai người bán và mua, bà H thừa nhận bà T1 đã thanh toán hơn 1,25 tỷ đồng và cho rằng còn thiếu 742,7 triệu đồng.

Bà T1 không đồng ý với cách tính này. Bà cho rằng mình đã thanh toán 1,65 tỷ đồng và tiếp tục gửi tiền từ Angola về Việt Nam để trả tiền mua nhà.

Hồ sơ vụ kiện có một giấy viết tay ngày 7/4/2019, trong đó bà H thể hiện bà T1 còn nợ 742,7 triệu đồng. Nội dung giấy này ghi rằng khi bà T1 thanh toán đủ số tiền còn thiếu, bà H sẽ tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà.

Một văn bản khác lập tháng 9/2019 còn đề cập khoản 4.000 USD mà hai bên thống nhất mỗi người chịu một nửa, tương đương 2.000 USD/người. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa xác minh đầy đủ những tài liệu này để xác định chính xác số tiền bà T1 đã thanh toán.

Tòa phúc thẩm cho rằng cần làm rõ thêm chứng cứ về các khoản tiền được gửi từ nước ngoài về, trong đó có việc lấy lời khai của những người liên quan đến quá trình nhận tiền.

Ở chiều ngược lại, bà H đã vay ngân hàng 900 triệu đồng từ năm 2016. Sau một thời gian trả nợ, bà vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ tháng 3/2022.

Tại thời điểm xét xử sơ thẩm tháng 9/2025, số tiền ngân hàng yêu cầu bà H thanh toán gồm cả gốc và lãi lên tới khoảng 947 triệu đồng.

Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu trả nợ của ngân hàng nhưng không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. 

Đồng thời, tòa công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H và bà T1, buộc bà T1 trả tiếp 742,7 triệu đồng cho bà H để hoàn tất việc mua nhà.

Cả ngân hàng và bà T1 đều kháng cáo.

Sau khi xem xét, TAND tỉnh Nghệ An cho rằng cấp sơ thẩm còn nhiều thiếu sót trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ.

Đáng chú ý, cấp sơ thẩm đã xác định hợp đồng thế chấp không phát sinh hiệu lực thi hành nhưng lại không tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu theo hướng dẫn của TAND Tối cao.

Bên cạnh đó, tòa sơ thẩm chưa làm rõ việc ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp trong bối cảnh căn nhà đã được giao cho người khác sử dụng; chưa xác minh đầy đủ số tiền bà T1 thực tế đã thanh toán; chưa làm rõ các giấy tờ viết tay và những khoản tiền được chuyển từ nước ngoài về.

Từ những thiếu sót này, HĐXX phúc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát và một phần kháng cáo của ngân hàng, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm ngày 30/9/2025.

Hồ sơ được chuyển về TAND Khu vực 1 - Nghệ An để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Vì vậy, các vấn đề về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp, số tiền thực tế bà T1 đã thanh toán cũng như trách nhiệm của các bên hiện chưa được giải quyết dứt điểm.

Dựa theo Bản án số 102/2026/DS-PT ngày 8/7/2026 của TAND tỉnh Nghệ An.

Thu Thủy