Nhiều doanh nghiệp BĐS vốn hóa nghìn tỷ đang ‘ôm’ nợ khủng

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến của tổ chức, cá nhân đối với Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều và ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định về việc tổ chức tín dụng mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.

Trong đó, dự thảo bổ sung quy định tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp có hệ số nợ phải trả (bao gồm cả khối lượng trái phiếu dự kiến phát hành) của doanh nghiệp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành đã được kiểm toán tình hình sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp phát hành.

Rà soát một số doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trên thị trường, có không ít đơn vị vốn hóa hơn nghìn tỷ nhưng hệ số nợ phải trả vượt gấp 5 lần vốn chủ sở hữu.

Trong đó phải kể đến Công ty CP Khu công nghiệp Hiệp Phước (MCK: HPI, UPcom). Theo BCTC riêng năm 2022 đã kiểm toán, nợ phải trả của HPI tính đến cuối năm 2022 là 2.126,3 tỷ đồng trong khi vốn chủ sở hữu gần 295,5 tỷ đồng. Tương ứng, tỷ lệ nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu của HPI lên tới hơn 7 lần.

HPI cũng bị kiểm toán lưu ý về tình hình tài chính do nợ ngắn hạn đã vượt quá tài sản ngắn hạn vì công ty trích trước giá vốn cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và chi phí hoàn thành dự án theo ngân sách đầu tư.

Ngoài HPI, nhiều doanh nghiệp BĐS khác cũng có hệ số nợ phải trả gần chạm ngưỡng gấp 5 lần vốn chủ sở hữu.

Theo BCTC hợp nhất năm 2022 (kiểm toán) của Công ty CP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (MCK: NTC, UpCOM), doanh thu thuần của công ty này là 268,4 tỷ đồng; lợi nhuận gộp ở mức 189,4 tỷ đồng, không chênh lệch nhiều so với năm 2021.

Các khoản chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái, lần lượt ở mức gần 3,1 tỷ đồng và 30,9 tỷ đồng.

Sau khi trừ đi các chi phí, lợi nhuận trước thuế của NTC là 305,7 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế 256,4 tỷ đồng, giảm 12,85% so với thực hiện năm 2021.

Theo giải trình từ phía Nam Tân Uyên, nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi trên là vì doanh thu hoạt động tài chính kỳ này giảm 38,26%, tương đương 37,48 tỷ đồng; chủ yếu do cổ tức nhận được từ các công ty đầu tư bên ngoài thấp hơn so với cùng kỳ trước.

Tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của NTC là 3.346 tỷ đồng, trong đó, chủ yếu là nợ dài hạn 3.017 tỷ đồng; vốn chủ sở hữu ở mức 714 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu của NTC lên tới 4,7 lần.

Một doanh nghiệp liên quan chặt chẽ với NTC cũng đang có khoản nợ phải trả gấp gần 5 lần vốn chủ sở hữu là Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (MCK: SIP, UpCOM).

Theo BCTC hợp nhất năm 2022, nợ phải trả tính đến cuối năm 2022 lên tới 15.342 tỷ đồng, tăng 823 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm; trong đó, chủ yếu là nợ dài hạn gần 13.500 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu 3.600,8 tỷ đồng khiến tỷ lệ nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu của SIP ở mức 4,2. 

Trong năm 2022, doanh thu thuần của SIP ở mức 6.034 tỷ đồng, tăng 457 tỷ đồng so với năm 2021; lợi nhuận gộp đạt 901 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế gần 1.010 tỷ đồng, trong đó, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 977 tỷ đồng.

Theo giải trình của SIP, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 8,16% do doanh thu từ cung cấp điện, nước và dịch vụ tiện ích KCN tăng so với cùng kỳ năm trước. Yếu tố này làm cho lợi nhuận sau thuế tăng so với thực hiện năm 2021.

Cũng theo BCTC hợp nhất năm 2022, tính đến ngày 31/12/2022, SIP đang đầu tư góp vốn vào NTC với tỷ lệ sở hữu 24,87%.