Nỗ lực 2 năm chưa hoàn thành: Trung Quốc tung gói vay 41 tỷ USD mời doanh nghiệp mua hòa vốn nhà ế, chuyên gia đánh giá ‘không giúp ích nhiều’

Tháng trước, Trung Quốc công bố thêm kế hoạch nhằm vực dậy thị trường bất động sản sau 3 năm khủng hoảng: cung cấp chính sách cho vay trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41 tỷ USD).

Theo đó, các ngân hàng Trung Quốc được kỳ vọng sẽ cho doanh nghiệp quốc doanh vay lãi suất thấp để mua lại các căn nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được, sau đó biến chúng thành nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nỗ lực giảm tồn kho nhà của Trung Quốc được cho là không giúp ích nhiều cho các hãng địa ốc do quy mô hạn chế. Một số hãng địa ốc tư nhân cho biết khả năng dự án của họ được chọn là rất thấp. Chương trình nhiều khả năng sẽ được áp dụng ở các thành phố lớn - nơi có nguồn cung nhà dồi dào hơn.

Được biết trong suốt 2 năm qua, Bắc Kinh đã tung ra hàng loạt chính sách hỗ trợ nhà ở song vẫn chưa thể hồi sinh thị trường. Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản đóng góp tới 25% GDP Trung Quốc.

Xintangzhen - một thị trấn ở Quảng Đông - hôm 30/5 vừa qua đã trở thành địa phương đầu tiên thông báo mua căn hộ ế nhằm mục đích chuyển đổi thành nhà tái định cư. Theo trang China Real Estate Business, chính quyền địa phương sẽ chỉ ra giá mua bằng chi phí xây dựng, tức thấp hơn thị trường 20-30%.

Lãnh đạo một hãng địa ốc đã phá sản cho biết công ty của ông sẽ nộp đơn tham gia nếu các thành phố khác cũng đưa ra mức giá tương tự thị trấn Xintangzhen. Dù vậy, ông cũng cho rằng giá thực tế có thể thấp hơn, không đủ để công ty trả nợ vay ngân hàng.

“Nếu không đủ trả tiền vay, chúng tôi phải làm sao?”, người này cho biết.

Trong khi đó, các nhà phân tích tại Citi và Bank of America lại cho rằng các doanh nghiệp quốc doanh chỉ có lãi bởi giá chính quyền địa phương đưa ra chỉ bằng một nửa thị trường. Nếu các hãng bất động sản có lời từ việc bán căn hộ hoàn thiện cho doanh nghiệp quốc doanh, chính quyền địa phương cũng có thể yêu cầu dùng số tiền này để hoàn thành các dự án khác thay vì trả nợ.

“Việc này không có lợi cho công ty niêm yết như chúng tôi. Chúng tôi còn phải trả nợ nước ngoài”, một lãnh đạo công ty đã phá sản cho biết.

S&P cho rằng việc biến số nhà tồn kho thành nhà ở xã hội sẽ giúp tăng giao dịch ở phân khúc thấp, đồng thời hạ mặt bằng giá xuống.

“Dù vậy, chỉ một nhóm nhỏ công ty khó khăn là hưởng lợi. Phần lớn doanh nghiệp đang đối mặt với vấn đề hoàn thiện. Họ không có nhiều nhà đã xây xong để bán”, Esther Liu - nhà phân tích tại S&P Global Ratings cho biết.

Bên cạnh đó, một số ngân hàng cho biết chương trình này có thể làm giảm chất lượng tài sản. Các công ty quốc doanh sẽ khó tạo ra lợi nhuận đủ để trả nợ ngân hàng. Giới phân tích ước tính họ sẽ phải trả lãi khoảng 2,5%.

“Chính sách này tốt cho thị trường bất động sản, nhưng không tốt cho doanh nghiệp quốc doanh và ngân hàng. Vì thực tế chính phủ đang chuyển một phần rủi ro sang cho họ”, một lãnh đạo công ty bất động sản tại Trung Quốc giải thích.

Trước đó, hồi tháng 2 năm ngoái, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) tung chính sách hỗ trợ cho vay 100 tỷ nhân dân tệ để chính quyền địa phương tại 8 thành phố mua nhà tồn kho. Tuy nhiên, số tiền giải ngân gói vay này rất thấp, chỉ đạt 2 tỷ nhân dân tệ trong hơn một năm.

Dù vậy, các chính sách kích thích suốt 2 năm qua của giới chức Trung Quốc cũng phần nào giúp tăng lượng người đến các thành phố lớn. “Chính phủ đã tăng hỗ trợ. Đây chính là bước ngoặt”, Karl Choi - Giám đốc Phân tích khu vực Trung Quốc tại Bank of America nhận định.

“Kế hoạch mới nếu được thông qua sẽ tăng tính thanh khoản trực tiếp cho thị trường và cải thiện tình hình tài chính toàn ngành, đồng thời giải phóng ngay lập tức lượng lớn BĐS ứ đọng. Đây là một giải pháp tích cực nhưng cũng cần rất nhiều nguồn vốn. Ít nhất Trung Quốc sẽ cần 1 nghìn tỷ Nhân dân tệ để thực hiện kế hoạch trên với quy mô đủ sức tạo hiệu quả trên thị trường”, chuyên gia Raymond Cheng của CGS International Securities HK nhận định.

Giai đoạn suy thoái trước đây, Bắc Kinh tập trung chủ yếu vào bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động nền kinh tế. Thực tế nay đã khác. Các nhà phát triển gánh nợ nần, thành phố tràn ngập những ngôi nhà bỏ không còn chính quyền địa phương thì cạn kiệt tiền mặt sau vài năm gián đoạn vì COVID-19.

Nguyên nhân căn hộ trống đến từ nhiều lý do. Một là vì các nhà phát triển không hoàn thành việc xây dựng dang dở, hai là vì chủ nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do bất đồng chính kiến.

Hồi năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra nhiều biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, đồng thời thúc giục các ngân hàng cho vay và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế. Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc khởi sắc trong 4 tháng đầu năm 2023 sau đà trượt dốc kéo dài, song đáng tiếc, quá trình phục hồi đang mất dần sức sống và không đồng đều. Theo Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng xây dựng quá mức diễn ra phổ biến ở các thành phố nhỏ - những nơi vốn không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở.

“Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Giờ đây, lợi nhuận đang giảm dần”, ông Rogoff nói.

Theo: Reuters, The New York Times

Vũ Anh