Novaland giải trình gì về việc chuyển từ lãi thành lỗ sau soát xét

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL, sàn HoSE) vừa công bố báo cáo tài chính soát xét bán niên 2024 với kết quả đảo chiều bất ngờ.

3 lý do chuyển từ lỗ thành lãi

Cụ thể, lợi nhuận sau thuế hợp nhất soát xét bán niên 2024 của Novaland ghi nhận âm tới 7.327 tỷ đồng, trong khi tại báo cáo tự lập doanh nghiệp bất động sản này đang báo lãi hơn 344 tỷ đồng.

NVL giải thích nguyên nhân thứ nhất đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,11ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Tp.Thủ Đức (tên thương mại là Lakeview City, chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21). Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp này là hơn 4.358 tỷ đồng.

Được biết, Lakeview City là dự án NVL được hoán đổi với dự án 30,22ha tại phường Bình Khánh, thành phố Thủ Đức – dự án mà Công ty đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 theo quyết định giao đất năm 2004. 

Năm 2016, UBND TPHCM có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường đối với khu đất 30,22ha tại Phường Bình Khánh và khu đất dự án Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Công ty với thời điểm xác định giá đất cho cả hai dự án là cùng một thời điểm tại năm 2008.

Theo đó, sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất thì Công ty phải nộp thêm sau khi hoán đổi dự án là gần 53 tỷ đồng. NVL đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán trong năm 2016.

Tuy nhiên, ngày 29/12/2020, UBND TPHCM ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất đối với khu đất 30ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) với phương án giá đất tại thời điểm tháng 4/2017 (thay vì thời điểm năm 2008 như nêu trên).

Theo đó, Cục Thuế TPHCM ban hành các thông báo nộp tiền thuê đất với tổng số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp là gần 5.200 tỷ đồng. NVL không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là tháng 4/2017 do Công ty đã hoàn tất đền bù năm 2008.

Đồng thời, theo quy định, khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường bằng đất có giá trị tương đương; trường hợp không có đất thì bồi thường bằng tiền. "NVL tin rằng đủ cơ sở xác định thời điểm tính giá đất hoán đổi cho dự án Lakeview City là năm 2008. Hiện tại, Novaland đang tiếp tục kiến nghị đến UBND TP.HCM cùng các Sở Ban Ngành để xem xét xử lý thấu đáo cho Công ty", NVL nêu trong công bố thông tin.

Trong diễn biến mới nhất, Novaland cho biết ngày 16 và 17/9/2024 vừa qua Cục thuế TP.HCM và Cục thuế TP.Thủ Đức đã ban hành quyết định chấm dứt hiệu lực quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế để chờ kết quả giải quyết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Lý do thứ hai khiến Novaland lỗ đậm sau soát xét là do phía kiểm toán đề nghị điều chỉnh giảm doanh thu hoạt động tài chính 2.991 tỷ đồng và thu nhập khác 55 tỷ đồng từ phạt vi phạm hợp đồng phát sinh trong kỳ nhưng chưa thu được bằng tiền tại ngày 30/6/2024, các khoản này sẽ được ghi nhận khi hoàn tất thu tiền. Novaland cho biết tại ngày công bố báo cáo tài chính doanh nghiệp đã thu hồi hoàn tất được khoản tiền này.

Lý do cuối cùng đó là Novaland điều chỉnh giảm 268 tỷ đồng do trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho và điều chỉnh tăng giảm các khoản chi phí khác.

Ngoài ra, các dữ liệu về doanh thu, nguồn vốn…trên báo cáo tài chính tự lập và sau soát xét gần như không thay đổi.

Kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục

Một vấn đề khác đáng chú ý, đơn vị kiểm toán PwC (Việt Nam) dù không đưa ra kết luận ngoại trừ nhưng lưu ý người đọc đến khoản lỗ sau thuế 7.327 tỷ đồng và lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 4.127 tỷ đồng tại thời điểm ngày 30/6/2024.

Ngoài ra, NVL còn vi phạm một số cam kết liên quan đến các khoản vay và trái phiếu doanh nghiệp.

NVL lập báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ trên giả định hoạt động liên tục. Giả định này phụ thuộc chủ yếu vào việc liệu Tập đoàn có thể (i) đàm phán với các bên cho vay và các trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc và nợ lãi khi đến hạn, (ii) bán các tài sản theo mức giá bán dự kiến, (iii) thu được tiền từ các sản phẩm đã bán và dự kiến bán được ở các dự án đang triển khai khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý, (iv) nhận được nguồn tín dụng bổ sung từ các ngân hàng, và cũng phụ thuộc vào việc Chủ tịch HĐQT và các cổ đông lớn khác sẽ cung cấp hỗ trợ tài chính cho Tập đoàn khi cần thiết theo các thư cam kết của họ ký ngày 25/9/2024 và ngày 21/9/2024.

Những vấn đề này cho thấy sự tồn tại của các yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.

NVL có thể có khả năng không thực hiện thành công một trong nhiều kế hoạch, kết hợp với các sự kiện và điều kiện khác trong tương lai, có thể khiến doanh nghiệp không thể tiếp tục hoạt động liên tục. Do đó, tập đoàn có thể không thu hồi được giá trị tài sản và thanh toán được các khoản nợ phải trả của mình trong điều kiện kinh doanh bình thường.

Tại ngày 30/6, tổng số vay nợ tài chính của Novaland là 59.215 tỷ đồng. Dư nợ này bao gồm 38.396 tỷ đồng trái phiếu, 3.150 tỷ đồng vay định chế tài chính nước ngoài, 7.552 tỷ đồng vay ngân hàng trong nước, 7.024 tỷ đồng vay chủ nợ nước ngoài và 3.035 tỷ đồng vay các bên khác.

Đến hiện tại, Novaland thanh toán 650 tỷ đồng trên dư nợ gốc và đang đàm phán thanh toán với số dư còn lại.

Novaland cho biết đang tích cực tái cấu trúc tài chính bằng việc thanh lý 14 tài sản (không được công bố chi tiết) dự kiến thu về tổng số tiền khoảng 25.429 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, công ty cũng đang phải thương thảo, đàm phán với các bên cho vay và trái chủ để tái cấu trúc lại các khoản nợ gốc và lãi khi đến hạn. Qua đó công ty đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và trái chủ với tổng số tiền là 17.336 tỷ đồng.

Trong 12 tháng tới, Ban tổng giám đốc tin tưởng Tập đoàn sẽ tiếp tục giải ngân được thêm hạn mức tín dụng mới với số tiền 12.468 tỷ đồng trong 12 tháng tiếp theo.

PV