Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Ai có lợi hơn?

Từ ngày 1/4, Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng sẽ chính thức có hiệu lực.

Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực

Trong Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về bảo lãnh ngân hàng đã quy định chi tiết những quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. 

Cụ thể, theo Khoản 1, Điều 13, Thông tư 11:
“1. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.”.

Ngân hàng thương mại sẽ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi họ đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (ngoại trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), dự án đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định

Trình tự thực hiện bảo lãnh được quy định trong Khoản 4, Điều 13, Thông tư 11 nêu rằng: 
“4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.”.

Nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do Ngân hàng thương mại đảm nhiệm. Hai bên sẽ thỏa thuận cụ thể về việc gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi phát hành thư bảo lãnh.

Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh. Hiệu lực của thư bảo lãnh bắt đầu kể từ thời điểm phát hành cho đến ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua.

Trong trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn đã định trước, cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực.

Còn nhiều bất cập, bất lợi cho người mua nhà ở

Trong Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định rằng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. 

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, quy định nêu rằng chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh (chính là dự án nhà ở thương mại). Do tài sản bảo lãnh có giá trị rất lớn dẫn đến việc phí bảo lãnh cũng cao theo. Thêm vào đó, “phí bảo lãnh ngân hàng” phải được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng phía họ đã gộp chung vào giá thành của căn nhà khiến giá bán tăng thêm mà người phải gánh chịu cuối cùng lại chính là người mua nhà.

Hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay…

Sau 7 năm thực hiện, quy định trên đã bộc lộ những bất cập và hạn chế. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã và đang đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để giảm giá nhà ở xuống. Nhiều chuyên gia đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê và mua nhà ở hình thành trong tương lai vì nó làm tăng giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu và từ đó hỗ trợ theo hướng có lợi cho người mua nhà, kéo giá thành giảm xuống.