Sau 'cú sốc nghìn tỷ đồng' Lakeview City, Novaland 'hút' chú ý với 621 tỷ đồng tại The Botanica

Vẫn chuyện "nhà chưa có sổ hồng"

Báo cáo tài chính bán niên soát xét của Novaland (HoSE: NVL) vừa hé lộ "câu chuyện" đáng chú ý về những tồn đọng xung quanh dự án bất động sản The Botanica.

Trong gần 158.000 tỷ đồng hàng tồn kho của Novaland, báo cáo tài chính cho thấy vẫn còn 621 tỷ đồng chi phí phát triển dự án The Botanica tại ngày 30/6/2026.

The Botanica nằm trên đường Phổ Quang, phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM, được xây dựng trên khu đất rộng 6.500 m2, gồm hai block cao 19 tầng với 564 căn hộ và 35 shophouse.

Các căn hộ có diện tích từ 56,4-98,4 m2, bố trí từ 1-3 phòng ngủ. Thời điểm mở bán năm 2015, dự án được quảng cáo với giá từ 1,7 tỷ đồng/căn. Dự án chính thức được bàn giao cho cư dân vào sinh sống từ ngày 4/9/2018.

Điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô dự án mà ở tình trạng pháp lý của việc chuyển nhượng. Năm 2025, Ban quản trị chung cư The Botanica từng gửi đơn đến UBND TP.HCM phản ánh việc cư dân đã thanh toán 95-99% giá trị căn hộ nhưng sau 7 năm vào sinh sống vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán và chưa được cấp sổ hồng.

Theo thỏa thuận hợp tác số 219/NVLG-SVC/2014/TTHT ngày 10/7/2014, Novaland và Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) thống nhất hợp tác liên quan đến việc chuyển nhượng dự án The Botanica.

Tuy nhiên, đến thời điểm lập báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ 2026, việc nhận chuyển nhượng dự án vẫn chưa được UBND TP.HCM và các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Novaland cho biết tập đoàn đang thỏa thuận với đối tác để hoàn tất việc chuyển nhượng.

Như vậy, dù dự án đã đi vào hoạt động từ năm 2018, khoản chi phí phát triển 621 tỷ đồng vẫn còn nằm trong hàng tồn kho của Novaland, trong khi thủ tục nhận chuyển nhượng dự án chưa hoàn tất.

Những diễn biến này khiến khoản 621,5 tỷ đồng chi phí phát triển The Botanica trở thành một chi tiết đáng chú ý trong "bức tranh" hàng tồn kho của Novaland.

Đặc biệt, câu chuyện này gợi nhớ đến một dự án từng gây biến động rất lớn đối với báo cáo tài chính của Novaland là Lakeview City.

"Cú sốc" Lakeview City từng khiến Novaland lỗ kỷ lục

Cuối tháng 7/2024, Novaland công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II và bán niên 2024 tự lập với những con số khá tích cực.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của tập đoàn đạt 2.246 tỷ đồng, tăng 35%; doanh thu tài chính đạt 4.807 tỷ đồng, tăng gấp 2,8 lần. Doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế 344 tỷ đồng, đảo ngược khoản lỗ 1.094 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, chỉ khoảng 2 tháng sau, khi báo cáo bán niên được soát xét, bức tranh lập tức thay đổi. Từ mức lãi 344 tỷ đồng, Novaland chuyển sang lỗ sau thuế 7.327 tỷ đồng, trở thành khoản lỗ bán niên lớn nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Thời điểm đó, Novaland giải thích khoản thâm hụt lợi nhuận trên chủ yếu đến từ yêu cầu trích lập dự phòng theo quan điểm của đơn vị kiểm toán PwC, trong đó phần lớn đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án 30,106 ha Nam Rạch Chiếc, tên thương mại là Lakeview City tại TP.Thủ Đức (cũ), TP.HCM.

Số tiền thuê đất và tiền sử dụng đất dựa trên thông báo của cơ quan thuế hồi đầu năm 2021. Theo đó, giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp này là 4.358 tỷ đồng.

Lakeview City là dự án công ty được hoán đổi với dự án 30,224 ha tại phường Bình Khánh, TP.Thủ Đức (cũ) - dự án mà NVL đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008. Năm 2016, UBND TP.HCM có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường với khu đất 30,224 ha tại phường Bình Khánh và Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Novaland.

Việc xác định giá đất cho cả hai dự án diễn ra cùng thời điểm năm 2008. Sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất, số tiền mà doanh nghiệp phải nộp thêm là gần 52,7 tỷ đồng. Công ty đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán trong năm 2016.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, UBND TP.HCM lại ban hành quyết định về phê duyệt giá đất với Lakeview City với phương án tại thời điểm tháng 4/2017 (thay vì thời điểm năm 2008 như trên). Vì thế, Cục Thuế ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tổng cộng gần 5.176 tỷ đồng. Công ty không đồng ý do họ đã hoàn tất đền bù năm 2008.

Novaland đã không ghi nhận nghĩa vụ trên trong các báo cáo tài chính cho tới khi kiểm toán bắt buộc doanh nghiệp này phải thực hiện khi soát xét báo cáo bán niên 2024.

Khoản dự phòng liên quan Lakeview City đã tác động mạnh đến kết quả kinh doanh của Novaland. Riêng việc trích lập dự phòng cho Lakeview City khiến Novaland ghi nhận lỗ gộp 2.403 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024. Sau khi cộng kết quả quý III, công ty vẫn lỗ gộp 1.857 tỷ đồng trong 9 tháng.

The Botanica và Lakeview City có câu chuyện pháp lý khác nhau, nhưng đều cho thấy vướng mắc dự án có thể tác động lớn đến tài chính Novaland.

Tại Lakeview City, việc thay đổi thời điểm xác định giá đất khiến nghĩa vụ tài chính tăng thêm 5.176 tỷ đồng, buộc Novaland trích lập dự phòng 4.369 tỷ đồng, qua đó chuyển từ lãi 344 tỷ đồng sang lỗ kỷ lục 7.327 tỷ đồng trong báo cáo soát xét bán niên 2024.

Còn tại The Botanica, 621,5 tỷ đồng chi phí phát triển vẫn nằm trong hàng tồn kho dù dự án đã hoạt động từ năm 2018. Đến giữa năm 2026, việc nhận chuyển nhượng dự án vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong khi cư dân nhiều năm chưa được cấp sổ hồng. Rủi ro với Novaland đối với dự án The Botanica là khi những chính sách đất đai thay đổi, dự án nếu được giải tỏa về mặt pháp lý, cũng có thể khiến công ty mất thêm một khoản chi phí. 

Trần Lê