Sau quy hoạch Hà Nội 100 năm, giá bất động sản sẽ ra sao? GS Đặng Hùng Võ đưa cảnh báo đáng chú ý

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá nhà riêng tại Hà Nội trong quý I đã tăng lên khoảng 253 triệu đồng/m2, cao hơn 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025.

Đà tăng mạnh này khiến thị trường chững lại khi lượng quan tâm đến nhà riêng giảm 22%. Trong bối cảnh nhà đất ngày càng đắt đỏ, dòng tiền có xu hướng chuyển sang chung cư với 67% người mua hướng đến mục đích an cư, trong khi chỉ 4% mua để đầu tư ngắn hạn. Điều này phản ánh thị trường đang được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực, thay vì hoạt động đầu cơ.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trải rộng từ khu vực nội đô đến các cực Đông và Tây, tập trung dọc các tuyến Vành đai 2 và Vành đai 3. Nhiều dự án mới cũng phát triển theo mô hình TOD, bám sát các tuyến giao thông trọng điểm và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng, cho thấy xu hướng đô thị gắn với hạ tầng ngày càng rõ nét.

Trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm, nhiều siêu đô thị và cực tăng trưởng mới sẽ được hình thành. Tuy nhiên, cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng được dự báo sẽ gia tăng đáng kể, làm dấy lên lo ngại "bẫy giá cao" có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai quy hoạch.

Cần giá trần với từng loại bất động sản

Chia sẻ về vấn đề này tại talk show Quy Hoạch Hà Nội 100 năm: Dòng tiền bất động sản chảy về đâu giữa “bẫy giá cao”, GS Đặng Hùng Võ cho biết, vấn đề của bất động sản hiện nay là giá tăng nhưng thanh khoản lại thấp.

Ông cho rằng kinh tế bất động sản không thể chịu đựng tình trạng này quá lâu vì một thị trường cần có giao dịch.

“Các nhà đầu tư vẫn tiếp tục tăng nguồn cung, nhưng nguồn cung tăng còn giao dịch vẫn ít. Đó không còn là một thị trường đúng nghĩa và buộc phải giải quyết vấn đề. Nếu không, giá sẽ phải giảm”, ông nói.

Theo vị chuyên gia, các dự án đều cần vốn đầu tư và hầu hết doanh nghiệp đều phải vay tiền. Đến lúc không bán được hàng, không trả được nợ thì không thể coi đó là một thị trường lành mạnh. Vì vậy, theo ông, song song với bài toán quy hoạch Hà Nội, phải giải quyết bài toán của thị trường bất động sản hiện nay.

“Các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cần sớm tìm giải pháp. Nếu không, nợ xấu sẽ tiếp tục tăng, hàng hóa không bán được. Có thể vẫn sẽ có những nhà đầu tư thứ cấp nhiều tiền đứng ra mua lại, nhưng với mức độ mâu thuẫn của thị trường hiện nay, rất ít người dám xuống tiền vì luôn lo ngại mua xong giá sẽ giảm. Thị trường không thể tăng mãi, cuối cùng vẫn phải điều chỉnh để hàng hóa được tiêu thụ”, ông Hùng Võ nhấn mạnh.

Mặc dù câu chuyện giá bán bất động sản tương đối độc lập với quy hoạch, nhưng theo ông Hùng Võ, đây lại là vấn đề cốt lõi của chính thị trường bất động sản.

Khi giải quyết bài toán giá bất động sản quá cao nhưng thanh khoản quá thấp, theo ông Hùng Võ, điều quan trọng nhất là phải có giá trần đối với từng loại bất động sản bán hoặc cho thuê sau khi nghiên cứu từng loại dự án, từng loại đô thị, sẽ xác định mức giá trần tương ứng. Ai bán vượt giá trần phải chịu chế tài, thậm chí là chế tài pháp luật chứ không chỉ dừng ở xử phạt hành chính.

“Việc Hà Nội được nâng cấp và tái thiết chắc chắn sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới. Điều này rất dễ hiểu bởi quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ hình thành những khu ở mới gắn với các đầu mối giao thông công cộng. Tuy nhiên, song song với đó phải nâng cấp hệ thống quản lý, không thể để thị trường vận hành tự phát”, ông nhấn mạnh.

Trước nhiều ý kiến cho rằng nên đánh thuế tài sản với các bậc thuế lũy tiến, vị Giaó sư cho biết trên thực tế lại chưa thể áp dụng hiệu quả. Nguyên nhân là trên phạm vi cả nước chúng ta chưa biết một người sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Ví dụ, có thể biết một người sở hữu hai căn nhà tại quận Hoàn Kiếm trước đây, nhưng không biết họ còn sở hữu bất động sản ở các địa phương khác hay không vì cơ sở dữ liệu chưa được liên thông trên toàn quốc. Khi chưa có dữ liệu đầy đủ thì không thể áp dụng thuế lũy tiến một cách chính xác.

Có thể cân nhắc phát hành trái phiếu để đầu tư hạ tầng

Theo chuyên gia, quy hoạch mới của Hà Nội mở ra cơ hội rất lớn cho phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhóm có thu nhập trung bình và thấp. Đây cũng là định hướng đã được đề cập trong các nghị quyết của Trung ương cũng như Quyết định 1193 của Hà Nội.

Trong quy hoạch, Hà Nội cũng đã đề cập rất rõ mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp. Ông Hùng Võ cho biết Nhà nước có thể quy hoạch khu vực dân cư, nhưng việc hình thành các dự án cụ thể vẫn phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Vì vậy, theo vị chuyên gia cần cải cách mạnh mẽ thị trường này.

“Trước hết là kiểm soát giá trị bất động sản; tiếp đó là kiểm soát giá vật liệu xây dựng và thúc đẩy đổi mới công nghệ xây dựng, công nghệ vật liệu. Nếu vẫn sử dụng công nghệ cũ, vật liệu cũ rồi cho rằng giá nhà tăng là điều tất yếu thì sẽ không thể giảm giá được.

Bên cạnh đó là cơ chế kiểm soát giá bán mà chủ đầu tư đưa ra thị trường. Nếu không thiết lập được trật tự cho thị trường bất động sản thì ngay cả khi quy hoạch rất tốt cũng chưa chắc triển khai thành công, bởi cuối cùng vẫn cần nguồn lực tài chính”, ông nêu quan điểm.

Để vốn hóa đất đai một cách minh bạch nhằm tạo nguồn lực đầu tư metro, đường sắt đô thị và các công trình hạ tầng lớn mà không phụ thuộc quá nhiều vào ngân sách Nhà nước, theo ông Đặng Hùng Võ, những quốc gia công nghiệp phát triển thành công đều biết vốn hóa đất đai một cách hiệu quả.

Ở nhiều nước, chính quyền phát hành trái phiếu để đầu tư hạ tầng. Ví dụ, thành phố công bố phát hành trái phiếu nhằm cải tạo một khu vực cụ thể của đô thị. Người dân mua trái phiếu, thành phố cam kết sau 5 năm sẽ hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Nguồn tiền từ trái phiếu đủ để xây dựng hạ tầng. Sau khi hạ tầng hoàn thành, giá trị đất đai tăng lên. Nhà nước thu lại một phần giá trị gia tăng đó để hoàn trả trái phiếu.

“Ở Việt Nam cũng đã có một số cách thu giá trị gia tăng của đất, chẳng hạn mở rộng phạm vi thu hồi đất. Tuy nhiên, theo tôi, những cách làm này vẫn chưa thật sự bài bản. Điều quan trọng là phải xây dựng được cơ chế vốn hóa đất đai khả thi và quyết tâm thực hiện. Nếu làm được, chúng ta hoàn toàn có thể giải quyết bài toán nguồn lực”, ông nhấn mạnh.

Phan Trang