Sau sáp nhập vào TPHCM, chiến lược giãn dân ra "đô thị vệ tinh" khiến căn hộ Bình Dương (cũ) tăng nóng

Với quy mô kinh tế và dân số lớn nhất cả nước, TP.HCM mới trở thành không gian phát triển không còn giới hạn; ranh giới địa lý, trải dài trên trục kết nối vùng từ Thủ Đức sang Biên Hòa đến Long Thành, Nhơn Trạch ở phía Đông, tới Bà Rịa, Hồ Tràm ở phía Đông Nam. Hành lang phát triển BĐS công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng gắn với Vành đai 3, cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây… tạo ra dư địa thị trường nhà ở bền vững.

Cùng với đó, hạ tầng cũng đang tạo lực đẩy cho bất động sản TPHCM phát triển. Cụ thể, Sở Xây dựng TP.HCM mới đây đã đề xuất danh mục và thứ tự ưu tiên đầu tư 10 tuyến đường sắt đô thị trong nhiệm kỳ 2025 - 2030 và đến năm 2035. Trong đo, tại khu vực Bình Dương (cũ), tuyến metro số 1 (TP mới Bình Dương - Suối Tiên dài 29km) và metro số 2 (Thủ Dầu Một - TP.Hồ Chí Minh dài gần 22km) được đề xuất ưu tiên đầu tư bằng cơ chế chính sách mới, nhằm rút ngắn thời gian hoàn thiện.

Việc mở rộng các tuyến giao thông như Quốc lộ 13, Vành đai 3, đường ven sông Sài Gòn, đường sắt đô thị trên cao số 2 (metro số 2),… sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện cho cư dân dễ dàng di chuyển về trung tâm TP.HCM. Tới đây, khi hạ tầng liên vùng tiếp tục hoàn thiện và mô hình chính quyền hai cấp sau sáp nhập, mở rộng không gian đô thị sẽ tạo động lực phát triển dài hạn cho vùng TP.HCM mới, nhất là các khu vực Bình Dương cũ.

Có thể nói, sau khi Bình Dương sáp nhập TPHCM, thị trường bất động sản TP.HCM mới không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi, mà cơ cấu bất động sản cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn nhờ sở hữu nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia, điều mà các khu vực khác không có nhiều, mở ra một thời kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản toàn khu vực.

Theo ghi nhận, gần đây làn sóng mua ở thực và đầu tư bất động sản đang tăng nhiệt tại TP.HCM mới. Chẳng hạn như dự án A&K Tower của OCB Holdings dù chỉ mới "manh nha" ra thị trường trong thời gian ngắn nhưng mức độ quan tâm của người mua tích cực. Nhờ liền kề các tuyến hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Chơn Thành và chỉ cách TP. Thủ Đức (cũ) khoảng 20 phút, dự án này đón đầu xu hướng dịch chuyển cư dân từ vùng lõi trung tâm TP.HCM.

Theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings, ngoài dự án này thì 5 năm qua doanh nghiệp đã tiến hành mua dự án, làm pháp lý, hiện có trong tay 6 quỹ đất, tại các phường như Tân Đông Hiệp, An Phú, Thuận Giao, Phú Lợi và Thủ Dầu Một TP.HCM, sẽ lần lượt ra mắt thị trường trong giai đoạn 2025-2030.

Tương tự, một số dự án căn hộ tại TP.HCM mới như The Gió, Landmark Bình Dương, The Emerald 68, La Pura, TT AVIO, The Felix… cũng rục rịch ra thị trường ở thời điểm này để đón dòng vốn FDI cùng sự dịch chuyển của hàng triệu lao động, chuyên gia và kỹ sư - yếu tố trực tiếp tạo ra nhu cầu nhà ở thật.

Theo một sàn môi giới, gần đây, lượng lớn khách thuê - mua thực từ Thủ Đức, Bình Thạnh, Gò Vấp đang về các khu vực An Phú, Dĩ An mới để tìm kiếm bất động. Trong đó, giao dịch căn hộ từ 2 - 3 tỷ đồng/căn đang sôi động nhờ mức giá phù hợp số đông. Với nhà đầu tư, mức giá này còn dư địa tăng trưởng tốt trong tương lai.

Báo cáo của DKRA Consulting chỉ rõ, 8 tháng đầu năm, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, tăng 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, địa bàn Bình Dương trước đây chiếm 45,5% với khoảng 12.800 căn, trở thành khu vực dẫn đầu nguồn cung. Vùng lõi TP HCM (TP HCM cũ) đứng thứ hai với 35%, tương đương 10.000 căn hộ.

Không chỉ vượt về nguồn hàng, khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM còn dẫn đầu sức cầu. Tổng cộng hơn 20.000 căn hộ đã được tiêu thụ trên toàn thị trường. Tính theo tỷ lệ hấp thụ, Bình Dương cũ ghi nhận mức hấp thụ trên nguồn cung đạt 73%, cao hơn mức trung bình toàn thị trường (71%) và của TP HCM cũ (57%).

Một nghiên cứu khác của Batdongsan cũng cho thấy nhu cầu mua căn hộ tại địa bàn Bình Dương trước đây, đang gia tăng mạnh mẽ, vượt vùng lõi TP HCM. Lượt tìm kiếm chung cư ở các xã, phường thuộc TP HCM cũ chỉ tăng 9-10%, trong khi khu vực vừa sáp nhập về như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một lại tăng đến 11-15%. Giá bán trung bình căn hộ tại Bình Dương bình quân từ 44 triệu đồng mỗi m2 (2024) hiện đã tăng lên gần 50 triệu đồng mỗi m2.

Nhu cầu về bất động sản khu vực Bình Dương được dự báo sẽ tăng mạnh khi làn sóng dịch chuyển an cư, đầu tư của người trẻ được dự báo hình thành mạnh mẽ tại khu vực này. Nhất là khi mặt bằng giá nơi đây đang thấp hơn khá nhiều so với TP.HCM (cũ) và các dự án dọc trục quốc lộ 13. Hiện nay, giá căn hộ TP.HCM cao hơn căn hộ vùng vệ tinh trung bình từ 2 đến 5 lần, tùy vị trí. Do đó, dư địa tăng giá của chung cư nội đô TP.HCM không còn lớn như trước đây. Trong khi, chung cư khu vực vệ tinh còn dư địa tăng trưởng, nhất là sau sáp nhập hành chính - hạ tầng được ưu tiên đầu tư mở rộng.

Khi sáp nhập, thực tế chỉ có Bình Dương có nguồn cung lớn về nhà ở, bổ sung vào nguồn cung cho thị trường TP.HCM. Nguồn cung bất động sản Bình Dương dồi dào nhưng được hỗ trợ tốt từ hạ tầng kết nối và khả năng thu hút FDI nên khó bội thực vì nhu cầu nhà ở còn rất lớn. Hiện tại Bình Dương đang có hơn 4.100 dự án FDI hoạt động, thu hút đông đảo lao động phổ thông, đội ngũ chuyên gia, chuyên viên nước ngoài và lao động kỹ thuật cao, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở.

Tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập của người dân ngày càng tăng là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê căn hộ tại Bình Dương hiện khá cao nên nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm mua căn hộ tại thị trường này.

Trong thời gian tới thị trường vùng ven TP.HCM được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng sáp nhập, từ các dự án siêu hạ tầng đang được triển khai. Đây được cơ hội đầu tư đầy tiềm năng, đón đầu làn sóng cân bằng giá giữa vùng ven và nội đô, cũng gần như là cơ hội cuối cùng để người mua nhà ở thực có thể sở hữu nhà ở gần với trung tâm TP.HCM.

Phan Nam