Sau “sóng” chung cư, đất nền sẽ lên cơn “sốt”?

Thời gian vừa qua, giá chung cư liên tục lập đỉnh mới, thậm chí mỗi ngày chủ nhà lại phát một mức giá cao hơn. Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TPHCM dao động khoảng 50-70 triệu đồng/m2.

Ông Hải cho biết, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Không chỉ chung cư, gần đây, phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội cũng đã dần có sự sôi động trở lại. Trong đó, những mảnh đất giá trị từ 2 - 3 tỷ đồng được nhà đầu tư ưa chuộng.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đã bắt đầu "rã băng". Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.

Ở miền Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I vừa qua và dự báo quý II này của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhiều khu vực quận, huyện ngoại thành Hà Nội đang có mức giá đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa.

So với quý IV/2023, giá phân khúc đất nền tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng 10-20%.

Theo VARS, giá đất nền ở nhiều nơi đã ngừng giảm. Các sản phẩm đất nền giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven trung tâm, tại các tỉnh, thành phố, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích có sẵn, ghi nhận mức giá tăng lên tới 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Tuy nhiên, VARS cũng đưa ra cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức lưu ý trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, nên tìm hiểu kỹ mức giá phân khúc để tránh hình thành các cơn "sốt ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, thời gian gần đây, khu vực ngoại thành cách trung tâm Hà Nội từ 15km trở ra, giao dịch đất nền rất hạn chế. Tuy nhiên, có những khu vực vùng ven Hà Nội phân khúc đất nền lại đang tăng nóng, tăng ảo.

Theo ông Đính, hiện tượng trên là bất thường. Thậm chí, thị trường bất động sản nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đang sôi động nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những "màn kịch" do môi giới, nhà đầu tư tạo ra.

Nhận định về thị trường bất động sản năm nay, không ít chuyên gia cho rằng, "đất nền vẫn là vua" để đầu tư dài hạn. Những nhà đầu tư sẵn "vốn thịt" hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Dù nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc xuống tiền, nhưng, chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào "bẫy" giảm giá.

Nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, về lâu dài đất nền vẫn là kênh đầu tư ưa chuộng của nhà đầu tư.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Liên quan tới quy định siết phân lô, bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Tâm Nguyên