Siêu đô thị sẽ là động lực tăng trưởng mới, giải quyết bài toán dài hạn của thị trường bất động sân

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng các siêu đô thị thế hệ mới không chỉ thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư từ vùng lõi cũ, là xu thế đô thị hóa mà còn là lựa chọn chiến lược góp phần hiện thực hóa các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam, tạo ra các cực tăng trưởng, trung tâm đổi mới sáng tạo và không gian phát triển bền vững cho quốc gia trong tầm nhìn dài hạn.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết trong nhiều năm qua, các đô thị lớn phát triển theo hướng "đơn cực" khiến dòng tiền, dân cư, việc làm và hạ tầng đều bị dồn nén vào khu vực trung tâm.

"Các giải pháp như siết tín dụng hay điều chỉnh chính sách chỉ tác động đến phần ngọn. Gốc rễ vấn đề nằm ở cách chúng ta tổ chức không gian đô thị", bà Miền nhấn mạnh.

Theo bà Miền, khi bất động sản không gắn với hệ sinh thái đô thị thực - bao gồm việc làm, hạ tầng, dịch vụ - thì giá trị tài sản sẽ dễ bị "thổi phồng". Điều này khiến thị trường rơi vào các chu kỳ tăng trưởng thiếu bền vững. Trong bối cảnh đó, mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" được xem là lời giải mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản cũng như sự phát triển đô thị của Việt Nam.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, cần hội tụ nhiều điều kiện: từ quy hoạch liên vùng, thể chế minh bạch, hạ tầng đi trước cho đến sự tham gia của các nhà phát triển có tiềm lực đủ mạnh.

"Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính 'siêu khủng', năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả cả về kinh tế lẫn xã hội", bà Phạm Thị Miền nói.

Cùng quan điểm, ông Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng hệ thống hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định, từ đường sắt đô thị, cao tốc liên vùng, cảng biển, sân bay đến hạ tầng số và nền tảng dữ liệu quốc gia. Khi đó, các đô thị không còn phát triển đơn lẻ mà trở thành một mạng lưới liên thông.

"Mô hình siêu đô thị Việt Nam cần dựa trên các trụ cột về chức năng kinh tế toàn cầu; kết nối hạ tầng và mạng lưới; hệ sinh thái đổi mới sáng tạo; phát triển bền vững; và quản trị đô thị thông minh nhằm bảo đảm phát triển bền vững, chất lượng sống cao và khả năng cạnh tranh khu vực và toàn cầu," ông Quảng chia sẻ.

Ở góc độ thực tiễn, bà Trần Minh Thu, Công ty MT Hojgaard Việt Nam, cho rằng Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những "hạt nhân" của mô hình siêu đô thị, như vùng đô thị TPHCM, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo Thành phố Thủ Đức... Những khu vực này không chỉ là trung tâm dân cư mà còn là nơi hội tụ các yếu tố về công nghiệp, dịch vụ, đổi mới sáng tạo tạo ra động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế.

"Đối với Việt Nam, quá trình hình thành các siêu đô thị như vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo Thành phố Thủ Đức hay siêu đô thị biển Cần Giờ không chỉ phản ánh xu thế phát triển tất yếu của đô thị hóa, mà còn mở ra những động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế quốc gia", bà Thu khẳng định.

Góp thêm ý kiến, ThS. KTS Lã Kim Ngân - Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng: "Các siêu đô thị tích hợp trọn vẹn hệ sinh thái Y tế – Giáo dục – Công viên – Việc làm như Ocean City ở phía Đông Thủ đô Hà Nội, Khu đô thị thể thao Olympic ở phía Nam Thủ đô Hà Nội, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ phía Nam TPHCM... hình thành các cực phát triển mới hỗ trợ cho các thành phố lớn. Người dân có thể tiếp cận giáo dục, y tế, mua sắm trong bán kính đi bộ, giúp giảm áp lực đáng kể lên hạ tầng giao thông chung của thành phố."

Thực tế cho thấy, khoảng 7 năm trước, Vingroup là cái tên đáng chú ý khi liên tiếp đề xuất phát triển các đại đô thị như Vinhomes Grand Park ở TPHCM với diện tích 271ha, Vinhomes Ocean Park rộng 420ha ở Gia Lâm và Vinhomes Smart City 280ha ở Tây Mỗ, Hà Nội. Tiếp sau đó là hàng loạt khu đô thị ở ven Hà Nội như Vinhomes Ocean Park 2 (gần 460ha), Vinhomes Ocean Park 3 (294ha), Vinhomes Global Gate (385ha), Vinhomes Đan Phượng (133ha).

Ở phía nam, ngoài Vinhomes Cần Giờ, Vingroup đang triển khai các đại đô thị khác ở vùng ven như khu đô thị tại Tây Ninh (Long An cũ) gồm Phước Vĩnh Tây (gần 1.090ha) và Đức Hòa - Hậu Nghĩa (gần 200ha).

Trong cuộc đua làm đại đô thị, từ năm 2024, Sun Group đã phát triển dự án Sun Mega City rộng 1.690ha tại Ninh Bình (Hà Nam cũ). Thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn từ 500ha đến hàng nghìn héc ta đến từ các chủ đầu tư lớn.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nhận định đây là xu hướng tất yếu góp phần giảm áp lực dân số, việc làm, nhà ở và ùn tắc giao thông tại các đô thị trung tâm.

Ông Nghĩa cho rằng việc phát triển các đại đô thị cần được triển khai theo hướng bài bản và có tầm nhìn dài hạn. Hệ thống hạ tầng giao thông, điện, trường học, y tế, cùng các tuyến kết nối liên vùng, đường cao tốc và hạ tầng ngầm nên được ưu tiên đầu tư sớm để tạo nền tảng vững chắc cho dự án.

Phan Nam