Siêu đô thị Tp.HCM mới sẽ thế nào hậu sáp nhập?

Sáng 12/6, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025. Theo đó, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và Tp.HCM sáp nhập thành 1 thành phố trực thuộc Trung ương có tên gọi là Tp.HCM. Trung tâm hành chính chính trị đặt tại Quận 1, Tp.HCM hiện nay. Tp.HCM mới có diện tích tự nhiên 6.772,6 km2 và quy mô dân số 13.608.800 người.

ĐẨY MẠNH ĐẦU TƯ HẠ TẦNG SAU SÁP NHẬP

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đã có những chia sẻ sau Nghị quyết lịch sử về sáp nhập tỉnh, thành được thông qua. Vị này cho rằng, Tp.HCM mới là một "siêu đô thị" với vai trò động lực phát triển mạnh mẽ.

Theo ông Tuấn, sau sáp nhập để tận dụng tối đa tiềm năng của siêu đô thị, Tp.HCM cần phải xây dựng chiến lược phát triển đồng bộ riêng biệt của từng khu vực. Theo đó, Tp.HCM là trung tâm tài chính, dịch vụ và đổi mới sáng tạo; Bình Dương sẽ đóng vai trò là động lực phát triển công nghiệp hiện đại; Bà Rịa Vũng Tàu là cửa ngõ Logicstics quốc tế và phát triển du lich biển.

Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, cần có 6 ưu tiên cần phải thực hiện ngay sau giai đoạn hậu sáp nhập:

Ưu tiên kết nối giao thông đồng bộ liên kết vùng: Đẩy nhanh các dự án giao thông trọng điểm như tuyến metro TP.HCM - Bình Dương (dự kiến khởi công 2027, vận hành 2031), cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, và đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu, bao gồm cầu vượt biển.

Bên cạnh đó cần phải xây dựng đường sắt chuyên vận chuyển container từ các khu công nghiệp Bình Dương đến cảng biển Bà Rịa Vũng Tàu để tối ưu hóa logistics. Theo ông Tuấn, thực tế hiện nay Tp.HCM và Bà Rịa Vũng Tàu chưa có tuyến đường bộ trực tiếp và phải đi qua Đồng Nai, do đó cần phải có quy hoạch thêm tuyến đường bộ kết nối trực tiếp để giảm thời gian và chi phi di chuyển.

Để phục vụ cho việc giãn dân và giảm áp lực cho khu vực trung tâm Tp.HCM cần phải phát triển giao thông công cộng, mở rộng các tuyến metro, xe buýt liên vùng, buýt đường thủy và áp dụng thêm mô hình TOD cho các trạm dừng quan trọng.

Xây dựng cụm Cái mép-Cần Giờ thành Trung tâm Logics quốc tế: Sắp xếp các cảng ở Nhà Bè, Cần Giờ và Cái Mép thành 1 liên cảng, vận hành như một hệ thống thống nhất để tránh cạnh tranh nội bộ và tối ưu nguồn lực. Kết hợp với các khu công nghiệp ở Bình Dương kết nối vào chuỗi cung ứng toàn cầu. trong đó Bình Dương cần tận dụng hết thống cảng và dịch vụ tài chính ngân hàng ở Tp. HCM để hỗ trợ KCN và tạo ra chuỗi cung ứng hiệu quả.

Thúc đẩy kinh tế biển và du lịch: Xây dựng các sản phẩm du lịch kết nối Tp.HCM (du lịch văn hóa mua sắm), với Vũng Tàu (du lịch biển) và Côn Đảo (du lịch tâm linh), tăng cường quảng bá và kết nối thu hút khách quốc tế và nội địa.

Phát triển công nghiệp và công nghệ cao: Theo ông Tuấn, Bình Dương tiếp tục phát triển các KCN và các KCN siêu lớn, tập trung vào các sản phẩm chất lượng cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trong khi đó Tp.HCM tập trung hơn về dịch vụ tài chính, công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực cao. Phát triển Tp.HCM thành trung tâm khoa học công nghệ đổi mới sáng tạo, kết hợp khu công nghiệp Bình Dương và năng lượng tái tạo ở Bà Rịa Vũng Tàu.

Quy hoạch và có kế hoạch giãn dân: Với quỹ đất lên đến 6.772km2 có đủ điều kiện để phát triển đô thị đa trung tâm, đô thị vệ tinh nhằm mục tiêu giảm áp lực cho các khu vực trung tâm Tp.HCM, Dĩ An, Thuận An và Vũng Tàu. 

Với việc giãn dân cư cần phải làm được 3 việc chính là dịch chuyển các tiện ích quan trọng liên quan tới giáo dục và sức khỏe ra các vùng ven Tp.HCM; dịch chuyển các KCN ở Tp.HCM/các trung tâm tài chính về các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực và có quy hoạch đất để phát triển quỹ nhà ở xã hội và vừa túi tiền ở các đô thị vệ tinh.

Tinh gọn bộ máy sau sáp nhập: Thiết lợp các cơ quan điều phối chung để đảm bảo tính thống nhất, triển khai mô hình 2 cấp và tinh gọn lại bộ máy với nhiều vị trí dôi dư, ứng dụng công nghệ để giảm bớt thủ tục cho người dân.

TỐI ƯU HOÁ VIỆC SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT ĐÔ THỊ

Cũng phân tích về động thái lịch sử này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Tp.HCM nhấn mạnh, sau sáp nhập đơn vị hành chính mới vẫn mang tên Tp.HCM, nơi đây trở thành siêu đô thị của vùng Đông Nam Bộ.

Trung tâm chính trị - hành chính của Tp.HCM sau sáp nhập sẽ đặt tại Tp.HCM. Bên cạnh đó, hai trung tâm hành chính phụ sẽ được duy trì tại địa điểm hiện hữu của hai tỉnh còn lại. Việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.

Vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.

Theo bà Giang, để quá trình sáp nhập hành chính đạt hiệu quả bền vững và tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị, cần đồng bộ giải quyết 4 yếu tố chính.

Thứ nhất là thủ tục hành chính và đất đai để rà soát và đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến hành chính và đất đai.

Thứ hai là quy hoạch tổng thể thông qua việc xây dựng quy hoạch thống nhất cho cả đất đai và cơ sở hạ tầng.

Thứ ba là cơ chế tài chính đến từ việc thiết lập cơ chế giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng.

Cuối cùng là có một chiến lược phát triển chung rõ ràng.

Chuyên gia Savills phân tích, việc sáp nhập ba khu vực này tạo ra một vùng kinh tế lớn mạnh, đa dạng các lĩnh vực như công nghiệp, nhà ở, thương mại dịch vụ và du lịch. Để phát huy hết tiềm năng này, việc triển khai chiến lược quy hoạch đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả là vô cùng quan trọng.

Hiện tại, kết nối hạ tầng giữa Tp.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu còn nhiều hạn chế. Mặc dù có các tuyến quốc lộ chính và cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành (sắp tới là Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một; Biên Hoà- Vũng Tàu), nhưng tình trạng ùn tắc vẫn diễn ra, đặc biệt tại các nút giao quan trọng như vòng xoay An Phú, và có nguy cơ lan rộng ra các khu vực lân cận như Long Thành.

"Việc hoàn thiện đúng tiến độ các tuyến hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, các tuyến cao tốc Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một; Biên Hoà- Vũng Tàu là rất quan trọng để giảm tải hạ tầng hiện hữu và khai thông các khu vực vùng ven đang chờ đợi hạ tầng để bức phá. Ngoài ra, trong tương lai, cần có những quy hoạch hạ tầng mới, đặc biệt là các giải pháp kết nối hiệu quả hơn giữa TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng như các khu vực lân cận khác như Đồng Nai", bà Giang nhấn mạnh.

CƠ HỘI CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chia sẻ về cơ hội đối với bất động sản sau sáp nhập, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, sau sáp nhập, TpHCM mới sẽ có sự phát triển vượt bậc, có thể so sánh với các đô thị lớn trên thế giới khi kết hợp được 3 yếu tố công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.

Ông Quang cho biết, hiện nay đang có 2 xu hướng đầu tư bất động sản. Thứ nhất là xu hướng ở căn hộ. Trog 3 năm tới, đây sẽ là trào lưu của thị trường. Xu hướng thứ hai là đô thị hiện đại.

Trong năm 2025, ở khu vực trung tâm, nhà đầu tư nên đầu tư căn hộ trung cấp. Nếu không ở thì có thể cho thuê do có vị trí đẹp. Nếu đầu tư ở khu giáp ranh thành phố lớn thì nên đầu tư các dự án đô thị; cách trung tâm từ 30 - 40 phút di chuyển. Khi hạ tầng được kết nối, giá trị sẽ rất khác

Ông Trần Khánh Quang

Theo ông Quang, thị trường bất động sản đã trở lại từ năm 2024 nhưng tín hiệu chưa rõ ràng do gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý hàng tồn kho. Khi bán hàng, các dự án tuy được chủ đầu tư truyền thông rất nhiều nhưng thực tế lượng giao dịch lại rất ít.

Sang năm 2025, thị trường đã chuyển mình sang bước ngoặc mới và bắt đầu phát triển ổn định. "Thị trường giai đoạn 2025 - 2026 sẽ trở lại với tín hiệu tích cực rõ nét", ông Quang nhấn mạnh.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam VARS IRE cho biết, hiện giá bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu thấp hơn Tp.HCM khoảng 20-30%, nhưng vẫn thụ hưởng hệ sinh thái chung. Đặc biệt, việc thống nhất quy hoạch và quy trình đầu tư giúp tháo gỡ pháp lý, tăng tốc triển khai dự án, từ đó thu hút dòng vốn và dân cư chất lượng cao, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển mạnh.

Sau sáp nhập giá bất động sản các khu vực có xu hướng tăng. Theo số liệu từ VARS, giá bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 5-8% so với cuối 2024. Trong khi tại thị trường căn hộ  Tp.HCM giá tăng khoảng 13-15% so với năm ngoái. Mức tăng trung bình tại bình Dương trên dưới 10% so với cùng kì. 

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills Tp.HCM, cho rằng, việc sáp nhập để hình thành siêu đô thị sẽ giúp tinh giản thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án nhờ xóa bỏ cấp quận, huyện. Việc mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội cho cả người ngoài tỉnh, cùng với nguồn quỹ đất dồi dào cho các dự án mới từ tỉnh thành lân cận, đang góp phần giải bài toán thiếu hụt nhà ở. Tuy nhiên, điều này chưa phải là yếu tố đủ. Quỹ đất mới sẽ cần phải đi kèm với việc phát triển hạ tầng kết nối với trung tâm thành phố và các khu vực phát triển khác.

Theo các chuyên gia, với không gian phát triển mở rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi, kéo theo nhu cầu vốn và tín dụng tăng trưởng. Dẫu vậy, do mạng lưới tổ chức tín dụng đã phủ khắp cả nước, việc tái phân bổ dòng vốn không phải là yếu tố quyết định. Điều quan trọng là các dự án phải khả thi, đáp ứng đúng yêu cầu và nguyên tắc tín dụng để nguồn vốn phát huy hiệu quả.

Hạ Vy