Sức khỏe tài chính của "ông lớn" BĐS khu công nghiệp sắp rót 10.000 tỷ đồng vào Hải Phòng

Mới đây, Cổng tin tức Thành phố Hải Phòng đã công bố thông tin về việc UBND Tp.Hải Phòng và CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng cùng nhau ký Biên bản ghi nhớ hợp tác nghiên cứu Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 trên địa bàn huyện An Lão, Tp.Hải Phòng.

CTCP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng là công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC), do ông Đặng Thành Tâm là người đại diện.

Dự án có mức đầu tư dự kiến khoảng 8.000 - 10.000 tỷ đồng với quy mô 687 ha. Theo chủ đầu tư, Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 sẽ thu hút các dự án trong lĩnh vực điện tử, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác, đặc biệt là các dự án lớn như LG và vệ tinh của LG.

Về hạ tầng, Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 được xây dựng hệ thống cấp điện tốt, hệ thống cấp nước sạch từ 2 nguồn, công suất hơn 20.000 m3, nhà máy xử lý nước thải với công suất 13.800 m3; đảm bảo cung cấp các điều kiện hạ tầng cho các doanh nghiệp trong Khu công nghiệp. Đường trục chính của Khu công nghiệp đảm bảo được 6 làn xe giúp phương tiện lưu thông ổn định và thuận lợi cho người lao động.

Hiện nay, KCN Tràng Duệ có tổng quy mô 1.088 ha. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 187 ha có 17 căn nhà xưởng xây sẵn với diện tích trung bình 5.200 m2/căn và đi vào hoạt động từ năm 2008, mất 8 năm đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%. KCN Tràng Duệ 2 có diện tích 214 ha, mất 4 năm để lấp đầy hơn 90% và không có nhà xưởng xây sẵn.

Khu công nghiệp Tràng Duệ cũng là KCN có mật độ công nghệ và suất đầu tư cao nhất so với tất cả các KCN của Việt Nam, đạt được suất đầu tư gần 40 triệu USD/ha đất và là suất đầu tư lớn nhất cả nước, đạt tỉ trọng sản xuất công nghệ cao và tỷ lệ nội địa hóa hơn 80%. 

"Ông trùm" cho thuê đất công nghiệp

Với ưu thế cạnh tranh nổi bật, Kinh Bắc đã trở thành một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và hiện có 15 công ty con. Bằng việc ​lấy phát triển khu công nghiệp là chủ đạo, đến nay, KBC đang quản lý khoảng 6.700 ha cho phát triển khu công nghiệp.

Mặc dù sở hữu nhiều dự án KCN lớn trên toàn quốc, nhưng cho thuê đất KCN phía Bắc vẫn là mảng kinh doanh đặc biệt quan trọng, mang lại nguồn thu chủ lực cho doanh nghiệp bởi đây là nơi nhận được phần vốn FDI lớn nhất cả nước trong những năm gần đây.

Cũng tại Hải Phòng, Kinh Bắc và Tập đoàn Foxconn (Đài Loan) đã hợp tác liên doanh chiến lược tại Dự án Khu công nghiệp Đô thị Tràng Cát. Dự án có tổng diện tích gần 800 ha bao gồm KCN công nghệ cao, khu đô thị, khu vui chơi giải trí, khu biệt thự lấn biển với tổng mức đầu tư 70 triệu USD. 

Khu công nghiệp Tràng Cát tại phường Tràng Cát, quận Hải An, Tp.Hải Phòng.

Hiện tại, dự án này đang gặp những thách thức trong ngắn hạn khi việc bán 20 ha đất tại Khu công nghiệp Đô thị Tràng Cát sẽ bị trì hoãn sang năm 2025 thay vì năm 2024 như dự kiến trước đó. 

Vào cuối tuần trước, Foxconn - đối tác hàng đầu của Apple đã ký hợp đồng khu đất có diện tích 45 ha của CTCP KCN Sài Gòn - Bắc Giang với trị giá 62,5 triệu USD nhằm đáp ứng nhu cầu và vận hành năng lực sản xuất.

Khu đất nằm tại khu công nghiệp Quang Châu, tỉnh Bắc Giang, được Foxconn thuê thông qua công ty con Fulian Precision Technology Component, thời hạn đến tháng 2/2057. Trước đó hồi tháng 8/2022, Foxconn đã ký thỏa thuận đầu tư 300 triệu USD xây dựng nhà máy mới ở Bắc Giang.

KCN Quang Châu do CTCP KCN Sài Gòn - Bắc Giang là công ty con của Kinh Bắc làm chủ đầu tư với diện tích 426 ha được quy hoạch đầu tư, phát triển theo mô hình quần thể kiến trúc hiện đại gồm: Khu công nghiệp - Khu đô thị - Khu tiện ích và dịch vụ. Hiện đã được lấp đầy 100% diện tích đất công nghiệp với 41 dự án đầu tư với tổng vốn lên đến 2,8 tỷ USD, trong đó có 37 dự án FDI.

Tại Bắc Ninh, Kinh Bắc đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) với Tập đoàn Goertek về việc thuê lại 62,7 ha đất tại KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh vào ngày 15/2/2023. Trước đó hồi tháng 6/2022, Kinh Bắc cũng đã ký hợp đồng cho Oppo thuê 22 ha với giá 70 USD/m2 trong KCN Nam Sơn Hợp Lĩnh đến hết quý III/2022. Phần diện tích 50 ha còn lại công ty cho một số nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất điện tử, logistics thuê.

Tại khu vực phía Nam, Khu công nghiệp Tân Phú Trung tọa lạc tại Củ Chi, Tp.Hồ Chí Minh với diện tích đất thương phẩm còn lại khoảng hơn 172ha, trong đó còn 34 ha cần phải đền bù, vẫn là một trong những KCN có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ vào quỹ đất sẵn có với chi phí thấp cùng với việc Tp.Hồ Chí Minh đẩy mạnh đầu tư sang phía Tây.

Doanh thu chạm đáy trong 10 năm trở lại

Về tình hình kinh doanh của Đô thị Kinh Bắc, cả năm 2022 công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 957 tỷ đồng, giảm 77% so với cùng kỳ năm trước, đây cũng là mức doanh thu thấp nhất 10 năm trở lại đây của công ty. Phía doanh nghiệp cho biết, trong năm 2022 công ty đã ký cho thuê 107 ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng.

Trong đó, tại KCN Quang Châu, tổng diện tích KCN đã ký cho thuê trị giá 2.460 tỷ đồng. Đặc biệt công ty đã cho thuê gần 50ha đất cho dự án Nhà máy công nghệ chính xác Fulian cho nhà đầu tư Ingrasys (Singapore) trực thuộc Foxconn - đơn vị sản xuất sản phẩm điện tử cho Apple, với tổng giá trị 1.624 tỷ đồng. Tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã ký cho thuê 30ha với giá trị 981 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do một số nhà đầu tư nước ngoài chưa được cấp Giấy phép đầu tư nên chưa kịp bàn giao trong năm 2022, doanh thu bán hàng năm 2023 mới có thể ghi nhận được. Kinh Bắc cho biết, tổng các hợp đồng này có thể mang lại lợi nhuận gộp hơn 1.800 tỷ đồng trong năm nay. 

Tại ngày 31/12/2022, nợ phải trả của Kinh Bắc tăng 18% so với đầu năm, ghi nhận ở mức 17.067 tỷ đồng. Phần tăng chủ yếu đến từ nợ ngắn hạn tăng 60% lên mức 10.638 tỷ đồng. Trong đó, vay ngắn hạn tăng gấp 2,6 lần so với đầu năm lên 3.900 tỷ đồng do khoản vay dài hạn đến hạn trả tăng gấp 3 lần lên 3.477 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty cũng khi nhận khoản vay 2.194 tỷ đồng đến từ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) với hình thức đảm bảo là toàn bộ tài sản liên quan đến Dự án Tràng Cát. Bên cạnh đó, doanh nghiệp ghi nhận khoản phải trả ngắn hạn khác tăng 40% lên 3.683 tỷ đồng.

Điểm sáng đến từ doanh thu tài chính đạt 338 tỷ đồng và khoản lãi trong công ty liên doanh, liên kết đạt 2.199 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ. Phần tăng chủ yếu nhờ lãi tiền gửi, cho vay và hạch toán khoản lãi mua rẻ từ thương vụ nhận chuyển nhượng cổ phần CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng trong quý III/2022. Sau khi khấu trừ đi các chi phí và thuế, Kinh Bắc lãi sau thuế năm 2022 tăng 18%, đạt 1.596 tỷ đồng. 

Lãnh đạo công ty cho biết, trong năm 2023, KBC sẽ tập trung nguồn lực tối đa để hoàn thiện thủ tục bàn giao cho khách hàng và ghi nhận lợi nhuận tại Khu đô thị Phúc Ninh, thành phố Bắc Ninh. Đây là khu đô thị tại trung tâm thành phố hiếm hoi tại Trung tâm thành phố Bắc Ninh đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho phân khu đã ký thỏa thuận, trong khi các dự án được cấp mới tại thời điểm này là rất hạn chế. Tính đến 31/12/2022, tổng giá trị thỏa thuận đã ký với khách hàng (bao gồm đất và xây thô) chưa bao gồm thuế GTGT là 1.579 tỷ đồng, ước tính công ty có thể ghi nhận lợi nhuận gộp khoảng hơn 700 tỷ đồng từ các thỏa thuận đã ký này.

Với quỹ đất sẵn có (tổng diện tích hiện KBC đang quản lý khoảng 6.700 ha khu công nghiệp), công ty đang tập trung tiến hành đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng và thu hút các nhà đầu tư.

Theo công ty định giá quốc tế Savills, ngành nghề Khu công nghiệp Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong năm 2023 đặc biệt là về giá thuê mặc dù đã tăng khoảng 20-30% trong năm 2022 do nhu cầu chuyển dịch nhà máy của các tập đoàn trên thế giới vào Việt Nam.