Tâm lý thị trường bất động sản có thể "khựng lại" trong ngắn hạn

Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 1/2025 của Avison Young chỉ ra, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận những tín hiệu khả quan, kỳ vọng là đòn bẩy phục hồi cho cả năm. Vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 2,4 tỷ USD. 

Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và triển khai các quy định pháp luật mới, trong khi một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu công bố kế hoạch đấu giá đất, mở rộng quỹ đất phát triển.

Cùng với đó, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) và giao dịch chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra, cho thấy nhà đầu tư tiếp tục tìm kiếm cơ hội phù hợp và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của thị trường.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản quý 1/2025 đã có một khởi đầu năm mới tương đối thuận lợi. Tuy nhiên, việc Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam phần nào gây tâm lý lo ngại trong ngắn hạn. Dù vậy, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả.

Điều này củng cố nền tảng phục hồi cho ngành bất động sản trong thời gian tới. Chính phủ Việt Nam đã hoạch định chiến lược phát triển rõ ràng và với kinh nghiệm trong đàm phán quốc tế, Việt Nam sẽ đạt kết quả tích cực trước những dịch chuyển thương mại toàn cầu.

Chuyên gia Avison Young cũng chỉ ra diễn biến tích cực của các phân khúc bất động sản trong quý đầu năm 2025. 

Ở phân khúc văn phòng, ông David Jackson cho hay, nguồn cung khởi sắc tại ba thị trường trọng điểm Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng. Thị trường văn phòng tại 3 địa phương này đều ghi nhận dự án mới đi vào hoạt động. Trong bối cảnh nhu cầu thuê văn phòng tại Việt Nam ngày càng đa dạng, triển vọng phân khúc này dự báo duy trì tích cực trong thời gian tới. 

Tuy nhiên, sức cạnh tranh cũng sẽ gia tăng khi nguồn cung phong phú hơn. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư có chiến lược linh hoạt trong việc định giá, cung cấp các tiện ích phù hợp với nhu cầu khách thuê, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và mô hình văn phòng xanh để duy trì sức hút trên thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng, giao dịch gián đoạn tại Hà Nội do tâm lý thận trọng.

Theo chuyên gia Avison Young, quý 1/2025 không phải là giai đoạn sôi động đối với giao dịch căn hộ do trùng với kỳ nghỉ lễ kéo dài, cộng với tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng tại các thị trường trọng điểm.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ tăng 6% so với cuối năm 2024, đạt trung bình từ 3.200–5.200 USD/m². Đáng chú ý, giá bán thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến Metro số 1 tăng mạnh; một số ghi nhận mức tăng đến 20% so với cùng kỳ năm trước, như Gateway Thảo Điền và Lumière Riverside.

Tại Đà Nẵng, việc công bố bảng giá đất mới vào đầu năm cùng thông tin chấp thuận đầu tư dự án APT Tower đã góp phần thúc đẩy giá căn hộ tăng nhẹ, với trọng tâm nguồn cung tương lai vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp.

Tại Hà Nội, giao dịch suy yếu so với các quý trước, giá bán sơ cấp dao động từ 2.600 - 3.700 USD/m², không đổi so với quý 4/2024. Hoạt động đầu tư, khởi công hay chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp địa ốc vẫn diễn ra tích cực, như tại các khu đô thị Vinhomes Global City và khu đô thị mới Mê Linh, cho thấy chiến lược mở rộng quỹ đất vẫn đang được triển khai.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của phân khúc căn hộ là việc phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình, đang thiếu hụt trên thị trường.

Bất động sản khu công nghiệp, vào quý 1/2025, BĐS công nghiệp ghi nhận hàng loạt dự án mới được phê duyệt và khởi công trên cả nước. Động thái này cho thấy các chủ đầu tư chủ động tăng tốc triển khai dự án mới, cũng như Chính phủ và các địa phương nỗ lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cho năm mới. Sự gia tăng gần đây của dòng vốn đầu tư vào các ngành công nghệ cao và bán dẫn cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư công nghệ.

TP.HCM tiếp tục đóng vai trò đầu tàu trong thu hút đầu tư chất lượng cao, lan tỏa tác động sang các tỉnh thành lân cận: Bà Rịa – Vũng Tàu lập quy hoạch 4 KCN mới (hơn 3.800 ha), Long An khởi công KCN sinh thái đầu tiên của tỉnh, còn Bình Dương ghi nhận kế hoạch đầu tư một trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

Tại miền Trung, Đà Nẵng tiếp tục mở rộng quỹ đất công nghiệp với kế hoạch xây dựng và kêu gọi đầu tư các phân khu sản xuất, thương mại – dịch vụ và logistics trong Khu thương mại tự do, cũng như khởi động dự án KCN Hòa Ninh 400 ha tại huyện Hòa Vang. Các tỉnh lân cận cũng lần lượt khởi động các dự án KCN quy mô lớn, như Bình Định với KCN Phù Mỹ - GĐ1 và Quảng Ngãi với KCN VSIP II.

Miền Bắc tiếp tục là tâm điểm của thị trường KCN, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đạt 93%, tăng 5% so với cuối năm 2024. Thủ đô đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch KCN sạch Sóc Sơn và thành lập thêm cụm công nghiệp làng nghề tại huyện Thạch Thất và Thường Tín.

Căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ lượng khách quốc tế tăng kỷ lục trong quý 1/2025. Trong quý, khách quốc tế đến Việt Nam cao kỷ lục, trở thành động lực tăng trưởng quan trọng cho phân khúc căn hộ dịch vụ. Tại Tp.HCM, nhu cầu thuê từ nhóm khách cao cấp tăng rõ rệt, đặc biệt tại các căn hộ hạng A. Các đơn vị vận hành đã linh hoạt điều chỉnh chính sách cho thuê nhằm tối ưu công suất sử dụng, trong đó có xu hướng kết hợp các căn nhỏ liền kề thành không gian lớn phục vụ nhu cầu thuê theo nhóm.

Giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A đạt 42 USD/m²/tháng, tăng 8% so với quý trước và tỷ lệ lấp đầy đạt 85%, tăng 9% so với quý trước.

Trong bối cảnh các quy định về cho thuê ngắn hạn tại căn hộ chung cư ngày càng chặt chẽ, căn hộ dịch vụ, vốn được cấp phép lưu trú và vận hành chuyên nghiệp, có thể trở thành lựa chọn thay thế phù hợp. Đáng chú ý, nhóm du khách đến từ Nga, Hàn Quốc và Trung Quốc – những thị trường chiếm tỷ trọng lớn – có xu hướng lựa chọn cơ sở lưu trú cao cấp, tạo điều kiện thuận lợi để phân khúc này tiếp tục phát triển trong thời gian tới.

Tiểu Bảo