Thị trường bất động sản đang ở thời điểm “chia lại miếng bánh”

Số liệu từ Savills cho thấy, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội tăng trung bình 22% một năm. Riêng quý 1/2025, giá sơ cấp trung bình đã leo thang 32% theo năm.

Còn theo số liệu từ CBRE, giá bán sơ cấp chung cư quý 1/2025 tại Hà Nội trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mức giá này đã cao hơn cùng kỳ năm ngoái là 34%. 

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 3% theo quý.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường Hà Nội tiếp tục lệch pha phân khúc, nhà vừa túi tiền gần như bị bỏ quên. Cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Hết quý 1, toàn thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, trong đó 58% tỷ trọng thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang, tăng 11% theo năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị ở vùng ven và các tỉnh lân cận.

Lý giải về nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng cao, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, yếu tố chủ yếu đến từ sự gián đoạn nguồn cung trong thời gian dài. Khi Nhà nước bắt đầu tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung mới cần một độ trễ nhất định để được bổ sung trở lại. 

Bên cạnh đó, trong giai đoạn này, chi phí đầu vào của các doanh nghiệp không còn như cũ. Đơn cử, mức giá đất khi đấu giá không còn rẻ, bảng giá đất tại nhiều địa phương, thành phố cũng được điều chỉnh tăng. Điều đó khiến giá bán cuối cùng buộc phải tăng lên để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho nhà phát triển dự án.

Một nguyên nhân khác được nói đến là việc phân bổ phân khúc khách hàng chưa đồng đều. Đến hiện tại, phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân vẫn thiếu nguồn cung đáng kể. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại “ăn theo” mặt bằng giá mới của các dự án sơ cấp, tạo hiệu ứng lan tỏa, khiến giá các dự án cũ tăng theo. 

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng giá sẽ chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định, vì cộng đồng cư dân và tiện ích không đổi. Do đó, các yếu tố để hình thành bong bóng bất động sản vẫn chưa xuất hiện rõ nét.

Ông Trung chia sẻ thêm, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm quản lý bất động sản từ Singapore – nơi thị trường được điều tiết bằng công cụ thuế và nguồn cung. Ở đó, doanh nghiệp nhà nước đóng vai trò phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở các khu vực ngoại ô, kết nối hạ tầng metro, trong khi khu vực trung tâm dành cho các dự án cao cấp do doanh nghiệp tư nhân phát triển. Singapore cũng xác định rõ số lượng căn hộ cần xây dựng mỗi năm, từ đó kiểm soát tốt hơn cung – cầu.

Giai đoạn hiện nay chính là thời điểm “chia lại miếng bánh” của thị trường bất động sản, với tầm nhìn 20–30 năm tới. Doanh nghiệp và khách hàng sẽ quyết định cục diện cuộc chơi. 

“Đây là lúc thị trường bước ra đường cao tốc. Sức khỏe doanh nghiệp giống như chất lượng của chiếc xe, còn người lãnh đạo chính là người cầm lái. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, thiếu tầm nhìn và không có dữ liệu nghiên cứu thị trường, rất khó tồn tại trong một cuộc đua chuyên nghiệp,” ông Trung nói.

Với người dân, khi tham gia thị trường bất động sản, cần tỉnh táo lựa chọn và hạn chế tâm lý đầu cơ. Ở các nước phát triển, khái niệm đầu tư và kinh doanh bất động sản được phân biệt rất rõ ràng. 

Ông Trung đánh giá, yếu tố đầu cơ đã giảm đáng kể trong 3–4 năm qua. Thời gian tới, khi mặt bằng lãi suất thấp dần trở thành “bình thường mới”, thị trường sẽ có dư địa phát triển mạnh mẽ, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông nhấn mạnh: “Nợ không đáng sợ, chỉ sợ gãy dòng tiền. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đều phải thận trọng.”

Về triển vọng thị trường, ông Trung cho rằng trong vài năm tới, chưa có cơ sở để hình thành bong bóng bất động sản, bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế dự kiến vẫn duy trì ở mức cao, nhiều khả năng đạt hai con số trong những năm tới. Khi bất động sản vẫn là một thành tố quan trọng của tăng trưởng, đây sẽ là ngành tiếp tục thu hút dòng vốn và được định hướng phát triển lâu dài.

Nhật Anh