Tín dụng bất động sản: Đừng khóa chung một chiếc chìa khóa

Tín dụng cho bất động sản không thể “cào bằng”

Tại cuộc họp với Ngân hàng nhà nước hồi tháng 4, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định các hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép 25 ngân hàng thương mại loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản năm 2026.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng đây là một bước điều hành đáng chú ý. Bởi trong nhiều năm, tín dụng bất động sản thường được nhìn nhận như một nhóm tương đối đồng nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản bao gồm nhiều phân khúc với đặc điểm, mức độ rủi ro và vai trò kinh tế - xã hội hoàn toàn khác nhau.

Trong đó, nhà ở xã hội phục vụ an sinh; khu công nghiệp và khu chế xuất là hạ tầng sản xuất; nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu dân cư; trong khi một số phân khúc khác lại thiên về đầu tư tài sản hoặc chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ thị trường.

Theo chuyên gia, động thái trên của Ngân hàng Nhà nước cho thấy cơ quan quản lý đang từng bước chuyển từ cách tiếp cận “quản lý theo ngành” sang “quản lý theo mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản và mức độ đóng góp cho nền kinh tế”.

“Tín dụng bất động sản đang được phân tầng, định hướng dòng vốn vào nhu cầu thực và động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế”, ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.

“Nếu không phân biệt được các nhóm này, nới tín dụng có thể làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng; ngược lại, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu”, VARS IRE nhận định. 

"Nếu dùng một chiếc chìa khóa chung để khóa chặt hay mở tung cánh cửa tín dụng một cách cào bằng, hậu quả sẽ khôn lường" - ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng chung nhận định.

Vốn rẻ cho người mua thực, vốn có điều kiện cho dự án thực

VARS IRE cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

VARS IRE đề xuất phân loại dự án để định hướng dòng vốn:

Nhóm A: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn; quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng.

Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Cũng tại talk show “Toàn cảnh bất động sản Việt Nam: Sau cơn sóng, thị trường trở về với giá trị thực?” mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết trong giai đoạn môi trường lãi suất đang duy trì ổn định ở mức cao, cần nhìn một bức tranh rộng hơn để đánh giá vị thế và vai trò của thị trường bất động sản trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế và GDP hai con số.

Ông cho biết, qua tính toán sơ bộ từ số liệu của Tổng cục Thống kê, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản lâu nay đóng góp khoảng 10% GDP. Tuy nhiên, con số này chưa tính hết hệ số lan tỏa sang 34-35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Vì vậy, nếu tính cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, quy mô và mức đóng góp của xây dựng và bất động sản tương đối lớn, có thể ở mức khoảng 15-20% GDP.

“Đây rõ ràng là lĩnh vực có đóng góp rất quan trọng cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam, nhất là khi chúng ta muốn duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong thời gian tới”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Thứ hai, ông Lực cho biết thị trường bất động sản góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt liên quan đến nhà ở, từ nhà ở phù hợp với thu nhập, nhà ở xã hội đến nhà ở cho phân khúc trung và cao cấp.

Thứ ba, bất động sản góp phần bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô. Nếu kiểm soát tốt rủi ro của thị trường tài chính và thị trường bất động sản, đây sẽ là hai nền tảng quan trọng giúp kiểm soát và duy trì ổn định kinh tế vĩ mô.

Thứ tư, bất động sản có mức độ lan tỏa lớn sang nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác. Lĩnh vực xây dựng và bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Bất động sản cũng liên quan đến tài chính, vật liệu xây dựng, năng lượng và nhiều lĩnh vực khác.

Vì vậy, chuyên gia cho rằng cần tiếp tục phát huy vai trò của thị trường này, đồng thời kiểm soát tốt các rủi ro.

“Lâu nay, tài chính bất động sản chưa được quan tâm đúng mức. Vì vậy, vẫn tồn tại câu chuyện thiếu vốn, rủi ro sở hữu chéo và đặc biệt là vấn đề phát triển bền vững của thị trường. Tôi mong muốn thời gian tới cần quan tâm hơn đến việc huy động nguồn lực để xây dựng một thị trường tài chính bất động sản lành mạnh hơn”, ông nói.

Phan Trang