Tổng Giám đốc EZ Property nói về định giá đất: Chúng tôi luôn phải trả thêm tiền cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù

Sáng 20/8, Tạp chí điện tử VietTimes (Hội Truyền thông số Việt Nam -VDCA) phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức Hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số".

Trao đổi tại Hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), chia sẻ về một số bất cập trong thực thi Luật Đất đai năm 2024.

Theo ông Toản, điểm nghẽn khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn là vấn đề tính định giá đất. Đặc biệt với những dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày, nếu vẫn giữ cách định giá đất theo khung giá thì doanh nghiệp có nguy cơ thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Bởi thực tế, trong quá trình hoạt động, ông Toản cho biết công ty luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

"Vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau", ông Toản nêu thực trạng và kiến nghị các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

Cũng liên quan đến vấn đề giá đất và bồi thường, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Ông Thọ cho rằng Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Về vấn đề giá đất, ông Thọ cho biết thực tế có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.

Ông dẫn lại ví dụ từ năm 2011, khi xác định giá đất tại Hà Nội và TP.HCM với mức cao nhất là 160 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỷ đồng/m², một số khu vực trung tâm TP. HCM giá khoảng 1,18 tỷ đồng/m², giá đất thực tế ở khu vực khác cũng dao động từ 780-820 triệu đồng/m².

Tuy vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP, nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TP. HCM được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m². Con số này vẫn thấp hơn 5–6 lần so với giá thị trường thực tế.

Ông Thọ cho biết, sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã khiến nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao, làm gia tăng áp lực lên chi phí sản xuất – kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư. Ông đề xuất Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân.

Phan Trang