TP.HCM: 80% dự án bán ra có giá trên 120 triệu/m2, lãi suất lên tới 13%

Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam chỉ ra nghịch lý của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2026.

Trong quý vừa qua, nguồn cung mới đạt 1.800 căn. Thị trường duy trì tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm. Nếu tính cả 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn đến từ 7 dự án mới.

Tuy nhiên, các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B (cao và trung cấp), với mức giá đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% các dự án có giá vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm căn hộ đòi hỏi tài chính cao.

Việc nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp còn khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, bởi các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Ngoài ra, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì mức cao. Do áp lực tài chính gia tăng, theo Savills Việt Nam, điều này khiến dù nguồn cung cải thiện nhưng tình hình giao dịch trên thị trường khá trầm lắng.

"Tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch", báo cáo nêu.

"Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khoảng 32%, điều này có nghĩa là chỉ 1/3 nguồn cung trên thị trường được hấp thụ trong quý. Đây là một trong những tác động đến từ yếu tố lãi suất", bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam giải thích với phóng viên.

Bà cho hay, việc sử dụng vốn vay có thể chiếm từ 30-60% giá trị sản phẩm nhà đất tuỳ theo dự án và mức giá. Do đó, lãi suất là yếu tố vô cùng quan trọng trong quyết định mua nhà của đại đa số người dân. Đặc biệt là ở các phân khúc hạng B và C (trung cấp và bình dân).

Từ cuối năm 2025 trở lại đây, lãi suất tăng tác động đáng kể tới tâm lý của những người có mong muốn mua nhà cũng như việc họ cân nhắc đường dài về khoản vay và khả năng chi trả.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất không chỉ tác động lên mỗi người mua nhà. Thực tế, các chủ đầu tư cũng là mắt xích quan trọng liên quan đến tín dụng ngành ngân hàng. Khi mặt bằng lãi suất neo cao, chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc trong việc sử dụng vốn để phát triển dự án.

Chi phí phát triển dự án lại đóng góp phần lớn trong việc hình thành nên giá thành sản phẩm nhà ở. Khi giá thành càng cao, sẽ tác động tới giá bán và khiến khả năng chi trả của người mua trở nên nhạy cảm, mong manh hơn. Và khi khả năng chi trả trở nên nhạy cảm hơn, người dân tìm tới vốn vay ngân hàng. Lúc này, họ gặp 'rào cản' là yếu tố lãi suất.

Với những diến biến trên, theo chuyên gia, thị trường đang cố gắng để có các giải pháp căn cơ cho người mua nhà.

Từ phía Nhà nước là các chương trình đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền.

Về phía các chủ đầu tư, tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%. Trên thị trường lúc này, chỉ các chủ đầu tư có tiềm lực, danh tiếng và có khả năng mới có thể đưa ra các chính sách bán hàng tốt nhằm hạ áp lực trong ngắn hạn cho người mua trước khi mặt bằng lãi suất trở nên ổn định trong trung và dài hạn.

Các ưu đãi trên, theo nhận định, là chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao.

Trần Chung