TS. Cấn Văn Lực: Giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM nhưng dư địa tăng giá sẽ không bằng TP.HCM sau khi sáp nhập

Sáp nhập là sự giải phóng, mở không gian phát triển đô thị mới

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, TP.HCM hiện đang gặp những thách thức nội tại như ngập lụt, hạ tầng quá tải, đô thị bị "nén lại", trong khi vẫn phải “gánh” 14 khu công nghiệp nằm trong nội đô. Việc mở rộng không gian là điều tất yếu để tháo gỡ điểm nghẽn tăng trưởng.

“Việc sáp nhập chính là cơ hội giải phóng không gian đô thị TP.HCM – giúp thành phố vươn ra ngoài giới hạn cũ để hình thành mô hình phát triển mới. Đặc biệt, khi ba vùng – TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu hợp nhất, chúng ta có một siêu đô thị với tầm vóc và thế mở lớn hơn rất nhiều,” ông nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia, quá trình dịch chuyển dân cư từ trung tâm TP.HCM về các vùng lân cận như Bình Dương đã và đang diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm. Việc chính thức quy hoạch lại các khu vực này trong một tổng thể thống nhất không chỉ tạo điều kiện thuận lợi về quản lý, mà còn thúc đẩy tái cấu trúc cư dân và cơ cấu đô thị toàn vùng.

Ngoài ra, lâu nay chúng ta có khái niệm "đi Bình Dương", tức là sự dịch chuyển rất lớn. Đến nay, với cấu trúc mới vẫn cốt chỉ là "đi Bình Dương", phía Tây dịch chuyển lên miền Đông do thách thức ở khu vực miền Tây lớn nên buộc phải di chuyển. Như vậy, cơ hội nhìn thấy ở đây là tạo sự dịch chuyển dân cư đáng kể. Đây cũng là điểm rất đáng lưu ý.

“Đông Bắc TP.HCM đang hình thành một công thức phát triển khác biệt, khác cả với TP.HCM cũ lẫn Bà Rịa – Vũng Tàu. Chúng ta cần định vị lại khu vực này như một cực tăng trưởng mới,” ông nói.

TP.HCM vượt trội về dư địa tăng giá bất động sản

TS. Cấn Văn Lực phân tích thêm rằng, xét về nhiều mặt, TP.HCM đang có lợi thế vượt trội hơn Hà Nội khi bước vào giai đoạn phát triển mới sau sáp nhập.

“TP.HCM hiện có quy mô kinh tế gần gấp đôi Hà Nội. Không chỉ về GDP, mà còn về khả năng thu hút đầu tư, năng lực vận hành thị trường và mức độ đa dạng hóa sản phẩm bất động sản. Trong khi Hà Nội vẫn chủ yếu tập trung vào nhà ở và văn phòng cho thuê, TP.HCM – sau sáp nhập sẽ sở hữu cả bất động sản công nghiệp (từ Bình Dương) và bất động sản nghỉ dưỡng (từ Bà Rịa – Vũng Tàu),” ông Lực phân tích.

Mặc dù thời gian qua giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM, bao gồm cả phân khúc cho thuê, nhưng theo TS. Lực, xét về dư địa tăng giá trong tương lai, Hà Nội sẽ không bằng TP.HCM sau khi mở rộng địa giới.

Nói riêng với khu vực Bình Dương – nay thuộc Đông Bắc TP.HCM, TS. Cấn Văn Lực đưa ra 7 điểm nổi bật đáng chú ý:

Thứ nhất, địa phương này có khoảng 2,5 triệu dân, nhưng trong đó một nửa là công nhân và đa số công nhân lại là người dân từ những khu vực khác nhập cư vào.

Thứ hai, địa phương này là nơi phát triển bất động sản công nghiệp nổi bật. Và đến hiện tại, tiềm năng phát triển lĩnh vực này vẫn còn, song phải là khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái.

Thứ ba là nguồn cung nhà ở. Hiện khu vực này vẫn rất thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở phân khúc tầm trung.

Thứ tư, Bình Dương dù phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp, tuy nhiên còn thiếu các lĩnh vực phụ trợ đi kèm. Vì vậy, TP.HCM mới cần quy hoạch lại khu vực này theo hướng lưu ý đến việc tạo điều kiện cho các lĩnh vực phụ trợ phát triển. Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến nguồn cung kho bãi cho các khu công nghiệp.

Thứ năm là xử lý môi trường, đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu là nguồn lực tài chính. TP.HCM mới sẽ phải huy động thêm nguồn lực tài chính lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển của Bình Dương cũ, hay là Đông Bắc thành phố hiện nay. Vì vậy, cũng cần phải nghĩ thêm về vấn đề này.

"Cuối cùng, điều mà tôi tâm đắc về Bình Dương lâu nay là họ làm quy hoạch rất tốt. Tôi hay so sánh Bình Dương giống với Quảng Ninh ở phía Bắc. Vì vậy, tôi hy vọng Bình Dương sẽ tiếp tục phát huy lợi thế quy hoạch. Các dự án cao tốc, đường sắt cần tiếp tục được đầu tư, và chúng ta cũng cần phải nghĩ xem có thể kết nối thêm sân bay ở khu vực này như thế nào", vị chuyên gia cho hay.

Nhật Anh