TS. Nguyễn Văn Đính: Bất động sản 2025 tăng trưởng đáng kinh ngạc

Để có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản 2025 và triển vọng cho năm 2026, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Thưa ông, nếu dùng 3 từ để nói về thị trường bất động sản năm 2025 ông sẽ dùng những từ nào?

Tôi dành cho thị trường bất động sản năm 2025 ba từ: Hồi phục - Sôi động - Bất ổn. Trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ.

Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Cùng với sự phát triển, thị trường cũng lộ những dấu hiệu bất ổn. Sự "bất ổn" này là do thị trường có sự dẫn dắt của một bộ phận nhà đầu tư, đầu cơ. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp với thị trường còn thiếu khiến giá nhà bị đẩy lên cao.

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, lãi suất ngân hàng và chính sách nhà nước, đã ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản năm 2025, thưa ông?

Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nhận được sự quan tâm từ thể chế mà còn cả hệ thống ngân hàng. Tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm gần 25% tổng dư nợ nền kinh tế. Đây cũng là minh chứng cho niềm tin trở lại của hệ thống tài chính đối với bất động sản, không còn là kênh rủi ro, mà là một động lực tăng trưởng thực sự.

Dòng vốn mạnh mẽ này đã tạo ra sự kích thích lớn, giúp thị trường hồi phục và mở ra những phát triển mới. Bên cạnh đó, việc lãi suất ngân hàng duy trì ở mức thấp lịch sử là động lực quan trọng, giúp thanh khoản bất động sản trở nên sôi động, hoàn toàn xóa bỏ tình trạng “cục máu đông” như đã thấy trong giai đoạn năm 2022.

Vậy theo ông, trong năm 2025 đâu là diễn biến đặc biệt nhất của thị trường bất động sản Việt Nam?

Dấu ấn đặc biệt nhất của thị trường bất động sản 2025 là sự quyết liệt mạnh mẽ của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án còn tồn đọng. Nhờ đó, nhiều dự án đã được “hồi sinh” và góp phần làm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Đồng thời, sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, kết hợp với niềm tin của người mua được khôi phục, đã đẩy nhu cầu bất động sản tăng trưởng một cách đáng kinh ngạc. Tuy nguồn cung đã tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, điều này đã thúc đẩy giá bất động sản tăng rất nhanh chóng.

Có thể nói, năm 2025 là thời điểm thị trường tìm lại được nhịp đập tự nhiên của mình. Người mua không còn e dè và doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu tranh thủ nắm bắt những cơ hội vươn mình.

Chung cư trở thành phân khúc nóng nhất thị trường 2025, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất nguội lạnh. Có gì đặc biệt ở hai thái cực trái chiều này, thưa ông?

Thị trường bất động sản đã sôi động trở lại nhờ nhu cầu ở và đầu tư đều tăng rất mạnh. Về bản chất chung cư và sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều có thể đáp ứng được nhu cầu đầu tư.

Việt Nam sở hữu lợi thế rất lớn về du lịch và đang định hướng phát triển kinh tế du lịch trở thành mũi nhọn trong chiến lược quốc gia. Do đó, việc phát triển hạ tầng lưu trú là rất cần thiết. Nhìn vào tiềm năng này, mục tiêu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng rõ ràng là rất tốt.

Tuy nhiên, phân khúc này đang gặp phải vấn đề đến từ pháp lý chưa hoàn chỉnh. Hơn nữa, Covid-19 ập đến là “cú đấm” khiến nhiều nhà đầu tư bị vỡ mộng. Đến nay họ vẫn còn hoài nghi về tính an toàn, lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng, nên dẫn tới tình trạng thị trường nguội lạnh.

Trái lại, phân khúc chung cư có pháp lý rõ ràng. Ngoài khả năng tăng giá bền vững, chung cư còn có thể kiếm lợi nhuận từ cho thuê. Hơn nữa, tính thanh khoản của chung cư rất cao, bởi nhu cầu thực lớn và luôn tăng. Đây là những yếu tố quan trọng khiến các nhà đầu tư trong thời gian qua sẵn sàng xuống tiền mua chung cư dù giá liên tục tăng.

Năm 2025, chúng ta đã thực hiện sáp nhập tỉnh thành, theo ông điều này sẽ tác động thế nào tới thị trường bất động sản?

Trong dài hạn, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính sẽ giúp thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, thành là một bước đi chiến lược, sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới. Hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về hạ tầng sẽ được đầu tư, khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản.

Đánh giá về tâm lý của người mua bất động sản ở giai đoạn hiện tại, ông thấy có gì đáng chú ý?

Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản đang rất hồ hởi vì giá liên tục tăng. Tuy nhiên, tôi khuyến nghị nhà đầu tư nên giữ tâm thế tỉnh táo trong giai đoạn hiện nay. Khi thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, việc chạy theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn có thể mang lại rủi ro lớn.

Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, chọn phân khúc có tiềm năng tăng trưởng thực và ưu tiên chiến lược trung – dài hạn thay vì tìm lợi nhuận nhanh. Hiện phần lớn giao dịch vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nguồn cung đang phục hồi mạnh. Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc đầu tư dàn trải, rủi ro mất thanh khoản có thể xuất hiện khi lãi suất điều chỉnh hoặc thị trường chững lại. Trường hợp xấu, dòng tiền đứt gãy sẽ tác động dây chuyền, khiến dự án đình trệ và tâm lý thị trường suy yếu.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn “lọc vàng đãi cát” rõ rệt. Những doanh nghiệp và nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, thiếu hiểu biết pháp lý sẽ khó trụ vững. Cơ hội vẫn luôn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những ai đủ kiên nhẫn, có tầm nhìn dài hạn và biết chọn đúng thời điểm. Bất động sản không còn là cuộc chơi lướt sóng ngắn hạn — mà là hành trình đầu tư bền vững gắn với đô thị hóa và nhu cầu ở thực.

Năm 2025, các dự án bất động sản có quy mô lớn, thậm chí mang tầm thế giới được tung ra thị trường. Ông đáng giá thế nào về sự phát triển của các siêu dự án này?

Việc các đại dự án gia nhập thị trường là xu hướng tất yếu trong tiến trình phát triển bất động sản. Các đô thị nhỏ, truyền thống hầu hết có chất lượng không cao và không đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Do đó, việc phát triển các đại đô thị như hiện nay nhằm thay thế các đô thị kiểu cũ, hướng tới sự văn minh, hiện đại và chất lượng sống tốt hơn.

Đồng thời, sự ra đời của những dự án có quy mô lớn còn góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động, giúp người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn, phân khúc. Hơn hết, việc kiến tạo những đô thị mang tầm vóc thế giới sẽ hấp dẫn nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong tương lai, các dự án đô thị không chỉ dừng lại ở 500-1.000ha mà có thể lớn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, việc phát triển những siêu dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải có tầm nhìn và năng lực tài chính tốt.

Bất động sản hàng hiệu đang phát triển mạnh mẽ, các chủ đầu tư không tiếc tiền đầu tư, chăm chút. Ông đánh giá triển vọng của phân khúc bất động sản này thế nào?

Mỗi phân khúc bất động sản đều có giá trị riêng và hướng tới đối tượng khách hàng riêng biệt. Hiện nay, lượng người giàu ở Việt Nam đang tăng trưởng rất mạnh, họ tới từ nhiều ngành nghề khác nhau. Hơn nữa, với sự tăng trưởng tốt của nguồn vốn FDI, nhiều chuyên gia nước ngoài sẽ tới Việt Nam để sinh sống và làm việc. Đây là những nhóm đối tượng có nhu cầu sống, hưởng thụ rất cao.

Do đó, việc phát triển bất động sản hàng hiệu để phục vụ giới tinh hoa sinh sống là cần thiết. Tuy nhiên, việc phát triển cần hợp lý, vừa đủ và gắn với nhu cầu thực tế. Bất động sản hàng hiệu không chỉ bán căn hộ, mà bán cả trải nghiệm, bản sắc và vị thế. Đây là phân khúc thể hiện tầm vóc, văn hóa tiêu dùng và bước tiến của thị trường bất động sản Việt Nam.

Số hóa thị trường bất động sản đang được Chính phủ thúc đẩy. Theo ông, điều này có ý nghĩa thế nào?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nguyên một chương về điều tiết thị trường. Hiện chúng ta cũng đang rất nỗ lực để kiểm soát thị trường bất động sản đúng định hướng. Tuy nhiên, chúng ta đang thiếu dữ liệu về giao dịch, giá cả,... Từ đó có thể xảy ra tình trạng nhiều người lợi dụng để giao dịch những bất động sản không minh bạch.

Để giải bài toán này, việc ứng dụng công nghệ vào thị trường bất động sản là điều quan trọng cần làm. Hiện Chính phủ đã có chủ trương lập sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Chúng ta cần nhìn nhận rõ ràng, việc này không phải để kìm hãm thị trường bất động sản mà nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của người dân và phát triển thị trường theo hướng minh bạch, bền vững.

Ông nhận định thế nào về triển vọng thị trường bất động sản năm 2026?

Với sự quyết liệt của Chính phủ, tôi tin tưởng rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có sự tăng trưởng vượt bậc về nguồn cung. Trong đó, có nhiều sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của người dân.

Về kinh tế chung, năm nay chúng ta chắc chắn sẽ đạt mức tăng trưởng 8%, đây là nền tảng vững chắc hướng tới tăng trưởng 2 con số trong những năm tiếp theo. Kinh tế phát triển là động lực để các nhà đầu tư có thêm niềm tin vào các kênh đầu tư, đặc biệt là bất động sản.

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng và có thêm nhiều sự mới mẻ. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ sẽ bị hạn chế. Giá bất động sản sẽ không đột biến như giai đoạn vừa qua mà sẽ có sự tăng trưởng ổn định.

Ông có thể nói rõ hơn về sự mới mẻ của thị trường trong năm 2026?

Đó là sự chuyển đổi từ thị trường phát triển nóng sang thị trường phát triển bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn, dựa trên nền tảng pháp lý mới và ứng dụng công nghệ vào bất động sản. Trong đó yếu tố chi phí đất đai tăng cao là một thách thức lớn nhưng cũng là động lực để thị trường vận hành theo giá trị thực.

Theo tôi, thị trường năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Chiến lược đầu tư dài hạn gắn với sự phát triển đô thị và nhu cầu ở thực sẽ chiếm ưu thế. Những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn sẽ gặp nhiều rủi ro hơn do tính minh bạch của thị trường tăng lên.

Theo ông, các thách thức lớn nhất mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể đối mặt trong năm 2026 là gì?

Thị trường vẫn sẽ đối diện với những thách thức, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở dành cho người có thu nhập thấp (nhà ở xã hội, nhà ở công nhân). Để phát triển phân khúc này mang tính đồng loạt và đồng bộ không dễ dàng, cần sự chung tay của Chính phủ và doanh nghiệp.

Để giải quyết được chỗ ở cho người dân, tôi cho rằng Chính phủ cần tiếp tục mạnh mẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho những dự án đang tồn đọng. Đồng thời, tiếp tục quy hoạch thêm nhiều dự án nhà ở xã hội với quy mô lớn nhằm giải quyết “cơn khát nhà ở” của người dân.

Bởi bất động sản chỉ thực sự phát triển khi giấc mơ an cư của người dân bình thường được chạm tới, đó mới là thước đo của một thị trường bền vững.

Trong bối cảnh vàng, chứng khoán và bất động sản đều đang tăng rất mạnh, ông có lời khuyên cho nhà đầu tư về kênh đầu tư cho năm 2026?

Với mục tiêu kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh, bất động sản sẽ luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhà đầu tư. Bởi để phát triển kinh tế phải đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. “Hạ tầng đi tới đâu, bất động sản tăng giá tới đó” là quy luật luôn đúng, thể hiện mối quan hệ chặt chẽ giữa 2 thành tố này.

Đầu tư chứng khoán có thể mang lại lợi nhuận nhanh nhưng cũng rất nhiều rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư cần có kinh nghiệm, kiến thức về kinh tế vĩ mô và đa ngành. Nếu để so sánh, tôi cho rằng, bất động sản vẫn là kênh dễ đầu tư và đem lại lợi nhuận bền vững trong một thời gian dài nữa.

Hướng tới Fchoice năm 2025 với những điểm nhấn lớn về thị trường BĐS năm 2025, ông đánh giá sự kiện này sẽ đóng góp như thế nào vào việc thúc đẩy ngành bất động sản?

Với thông điệp “Việt Nam vươn mình”, tôi cho rằng Fchoice 2025 là sự kiện có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc mạnh mẽ như hiện nay. Trong quá trình phát triển chung của kinh tế và thị trường bất động sản, những đóng góp của tổ chức, doanh nghiệp đều là thành tựu cần được ghi nhận. Điều này giúp các đơn vị có thêm động lực tiếp tục đóng góp những thành tựu to lớn tiếp theo vào công cuộc chung của đất nước.

Tôi cho rằng, Fchoice năm 2025 sẽ tìm ra những gương mặt đại diện xứng đáng. Đây sẽ trở thành "bệ phóng" để những câu chuyện thành công lan tỏa, góp phần kiến tạo một Việt Nam hùng cường.