TS. Trần Xuân Lượng: Rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là đánh mất cơ hội mua được bất động sản giá tốt

Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra chiều 23/3, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra góc nhìn tổng thể về diễn biến của thị trường trong bối cảnh chính sách tiền tệ đang có nhiều thay đổi.

Theo ông, nhìn lại chặng đường khoảng 30 năm, thị trường bất động sản Việt Nam luôn vận động theo các chu kỳ rõ rệt. Những giai đoạn như 2007 - 2008, 2011 - 2013 hay thời kỳ sau Covid-19 đều cho thấy một quy luật quen thuộc: khi lãi suất tăng cao, thị trường có xu hướng chững lại; ngược lại, khi chính sách được nới lỏng, thị trường sẽ phục hồi.

Một điểm đáng chú ý khác là bất động sản là lĩnh vực chịu tác động rất lớn từ yếu tố tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam thường đặc biệt nhạy cảm với biến động của chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác tác động, cần phân tách rõ các nhóm người mua trên thị trường, bao gồm: nhóm mua để ở thực (phục vụ nhu cầu tiêu dùng), nhóm đầu tư dài hạn và nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất neo ở mức cao, nhóm chịu ảnh hưởng đầu tiên chính là các nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng vốn vay lớn. Đây cũng là nhóm có xu hướng rời thị trường sớm nhất khi chi phí tài chính gia tăng. Ngược lại, nhóm đầu tư dài hạn hoặc những người sở hữu dòng tiền thực, ít phụ thuộc vào vốn ngân hàng sẽ chịu tác động ở mức thấp hơn.

Đáng chú ý, theo TS. Trần Xuân Lượng, tâm lý “chờ lãi suất giảm rồi mới mua” có thể tiềm ẩn rủi ro. Thực tế từ các chu kỳ trước cho thấy, khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản thường không giảm tương ứng do chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Điều này đồng nghĩa, người mua có thể được hưởng lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải chấp nhận mức giá tài sản cao hơn. Vì vậy, việc “chờ đáy lãi suất” có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội về giá.

Trong ngắn hạn, ông cho rằng thị trường chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh về thanh khoản, song không phải tất cả các phân khúc đều ghi nhận mức giảm giá sâu.

Ở góc nhìn rộng hơn, chuyên gia nhấn mạnh cần thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản. Đây không chỉ là một loại tài sản mang tính “bất động”, mà thực chất là một ngành sản xuất ra các sản phẩm nhà ở, hạ tầng – những tư liệu sản xuất quan trọng của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nhận bất động sản như một lĩnh vực đầu cơ và áp dụng các biện pháp siết chặt đồng loạt, nguy cơ tác động tiêu cực lan sang các ngành liên quan là rất lớn.

Thực tế, bất động sản không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ tới nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ.

Từ đó, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất cần phân biệt rõ các phân khúc để có chính sách phù hợp, bao gồm: nhà ở xã hội (mang tính chính sách), nhà ở phục vụ nhóm thu nhập trung lưu và phân khúc cao cấp, thương mại. Việc xây dựng chính sách theo hướng phân tầng, thay vì áp dụng đồng loạt, sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn.

Trong ngắn hạn, thị trường vẫn sẽ chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao và việc kiểm soát tín dụng, trong đó nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn tiếp tục là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh nhất.

Tuy nhiên, ở trung và dài hạn, nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực nhờ các yếu tố như ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao, cơ cấu dân số trẻ và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động.

Theo chuyên gia, nếu nhìn ở tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Ngược lại, với các nhà đầu tư theo đuổi chiến lược ngắn hạn và phụ thuộc nhiều vào vốn vay, rủi ro sẽ gia tăng đáng kể trong giai đoạn chính sách tiền tệ thắt chặt.

Cuối cùng, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chủ yếu mang tính điều chỉnh ngắn hạn, không phải xu hướng dài hạn. Ông ví von, điều hành chính sách giống như việc “đạp phanh” để kiểm soát tốc độ, sau đó sẽ nới ra nhằm giúp nền kinh tế vận hành ổn định trở lại. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu ngắn hạn hay dài hạn, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính và khả năng chịu đựng biến động lãi suất trước khi đưa ra quyết định.

Tú An