Shophouse triệu đô khu ven Tp.HCM: Chỗ hắt hiu, nơi sôi động, sự thật ít ai ngờ
Khảo sát thực tế tại các shophouse nhà phố tại khu ven Tp.HCM những ngày giữa tháng 6/2025, chúng tôi nhận thấy, có chỗ rêu xanh vẫn phủ lối đi suốt gần 3 năm nay, trong khi một số nơi lại lấp đầy nhanh chóng.
Một shophouse tại một khu đô thị thuộc khu Đông Tp.HCM vẫn "cửa đóng then cài" suốt hơn 3 năm nay. Mặt bằng này để trống từ năm 2022 đến nay vẫn chưa có người thuê, các bảng hiệu, ô dù đã ố màu, cũ rách.
Mỗi căn shophouse tại đây có giá thị trường từ 10-12 tỉ đồng/căn.
Kinh doanh ế ẩm khiến các shophouse tại đây rơi vào cảnh đìu hiu.
Do lâu ngày không sử dụng, rêu xanh mọc đầy lối vào shophouse.
Một dãy có khoảng 20 căn thì chỉ có khoảng 4-5 căn là được thuê lại, còn lại "phơi" nắng mưa suốt nhiều năm.
Tại quận 2, shophouse nhà phố ngay tuyến đường sầm uất, gần các tuyến giao thông trọng điểm, dù đã bàn giao từ khá lâu nhưng tỉ lệ lấp đầy chỉ khoảng 30-40%.
Với giá hàng chục tỉ đồng mỗi căn, shophouse chưa phát huy khả năng tạo dòng tiền.
Trong báo cáo mới đây từ Savills chỉ ra, giá shophouse nhà phố vẫn tăng nhưng thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê đang khá thấp.
Tuy nhiên, không phải shophouse nào cũng đìu hiu. Một số shophoue khu ven Tp.HCM có tỉ lệ lấp đầy khá nhanh, chủ yếu nằm ở các đô thị quy mô. Trong ảnh: Một dự án shophouse tại đường Nguyễn Xiển, Q.9 (nay là Tp.Thủ Đức)
Vào tháng 11/2023, khi mới bàn giao, các dãy shophouse này kín biển treo cho thuê. Gần 2 năm, tỉ lệ lấp đầy đã 80-90%.
Các căn nhà phố mặt tiền có giá 40-50 tỉ đồng/căn trước đó vắng người thuê thì hiện nay cũng dần đông đúc quán hàng.
Tâm lý giữ tài sản và kỳ vọng tăng giá của nhà đầu tư shophouse nhà phố vẫn rất tốt trong tương lai.
Theo đại diện Savills, nhà phố thương mại nằm trong các khu đô thị, đặc biệt là tại các thành phố lớn có tốc độ đô thị hóa nhanh vẫn được giới đầu tư cá nhân lẫn tổ chức tìm kiếm.
Các shophouse tại khu vực ngoài trung tâm có tỉ lệ lấp đầy thấp, nơi thiếu vắng hạ tầng đồng bộ.
Khảo sát giá một shophouse nhà phố diện tích 125m2 tại quận 9 (nay là Tp.Thủ Đức) nhận thấy, giá thuê ít biến động trong suốt 3 năm qua. Năm 2022, giá thuê căn nhà này là 15 triệu đồng/m2. Sau 6 tháng thuê, khách cũ trả, khách mới vào thuê với giá 14 triệu đồng/m2 (năm 2023). Đến năm 2024, chủ nhà tăng giá thuê lên 15 triệu đồng/tháng. Sau một năm kinh doanh thua lỗ, khách thuê trả mặt bằng. Hiện giá rao thuê là 15 triệu đồng/tháng nhưng chưa có người thuê.
Trong khi đó, một số căn shophouse có giá thuê từ 13-14 triệu đồng/tháng, hiện khách thuê trả lại, được rao với giá giảm từ 1-2 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, gần 4 tháng nay, môi giới vẫn chưa tìm được khách thuê.
Biến động giá thuê tại một căn shophouse có diện tích hơn 100m2 tại quận 9.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính.
Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu do đó khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như các trung tâm thương mại
Thứ hai là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.
Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.
"Dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.
Bài và ảnh: Hạ Vy